刺破學區房泡沫：北京9月起實施教師輪崗，深圳學區房被猛砸盤

本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

去年，北京西城區頂尖學區房被跨學區調劑，「牛小」變「渣小」的消息不脛而走，其產生的震懾力波及北京多個城區，學區房價應聲跌落。

一年過去，樓市政策暖風頻吹，而針對學區房的政策卻仍在步步緊逼。根據北京日報報道，7月20日，北京市教委相關負責人在市政協主席年度提案辦理協商會上透露，今年9月秋季開學后，北京全市所有區都將開展教師交流輪崗。

這是一項推進義務教育優質均衡發展的措施。在各地推進「雙減」工作的背景下，去年8月，北京正式宣佈將大面積、大比例推進干部教師交流輪崗，而東城、密雲為第一批兩個試點區，今年4月，西城、朝陽、海淀、大興、延慶、門頭溝6個區也加入其中。但在當時，北京仍有8個區未推行教師輪崗。

去年以來，多校劃片、教師輪崗和二手房指導價等政策相繼落地，今年北京多個區域還公佈了「校額到校」計劃，疊加樓市調控政策和市場下行的影響，北京多個學區出現學區房成交放緩和價格下跌的情況，連「牛小」林立的西城也有些扛不住了。

不過，就北京全市開展教師輪崗政策是否會進一步衝擊學區房，中原地產首席分析師張大偉認為「的確會產生一定影響，但很難大範圍實現」。

北京全市實施教師輪崗

根據北京日報，北京市教委相關負責人於7月20日透露，將在全市範圍內開展校長教師交流輪崗，全面推進「雙師課堂」建設，而今年9月秋季開學后，全市所有區都將開展教師交流輪崗。

另據央廣網報道，輪崗制度對校長和教師均有涉及。在校長層面，凡是距離退休時間超過5年的，並且在同一所學校任職滿6年的正副校長，原則上應進行交流輪崗。在教師層面，凡是距離退休時間超過5年的，並且在同一所學校連續工作6年及以上的老師原則上應進行交流輪崗。

交流將以最基本的教育周期為單位，比如至少是一學期、一學年，甚至為一個成長周期，比如三年一個學段。

輪崗類型主要包括兩大部分，一是城區在推進學區教育集團內校際間的師資均衡配置的基礎上，重點推進全區範圍內義務教育階段學校校長的交流輪崗，以及區級以上骨干教師的均衡配置，普通教師的派位輪崗；二是遠郊區全面推進交流輪崗，在全區範圍內推進義務教育階段學校校長的交流輪換，區級以上骨干教師的均衡配置，普通教師的派位輪崗。

值得一提的是，在去年8月，北京市教委召開的新聞發佈會宣佈推進輪崗制度，並公佈第一批試點區東城和密雲時，相關負責人曾表示，此次的輪崗工作將不會打破行政區劃，而是在學區內進行輪崗，干部教師不用承擔遠距離工作地點的變化，不會對教師的日常生活造成障礙。

時代財經瞭解到，在就近入學的大前提下，由於擁有的資源稟賦不同，北京各區在坊間逐漸形成了一條學區房「鄙視鏈」，處於鄙視鏈頂端的是優質教育資源最為集中的西城和海淀，東城和朝陽次之，接着為石景山和豐台，然后纔是其它。

如果按照去年8月份的説法，全市範圍的輪崗制度仍不打破行政區劃，意味着處於鄙視鏈底端的區域將無法獲得來自名校的資源。這也是中原地產首席分析師張大偉認為輪崗制度影響有限的原因，「的確會產生一定影響，但很難大範圍實現，因為教師也有自己的家庭和住房，以北京為例，如果跨區流動，會導致教師上班等各種困難」。

不過，「雙師課堂」實際上是共享優質教育資源，推進教育均衡發展的舉措，它指的是由兩個教師共同完成某一學科的授課活動，通常情況下，由一名骨干教師作為主講老師進行線上授課，另一名老師作為輔導老師線下組織引導聽課的班級。

多校劃片后房價大跳水

在去年各地推進「雙減」工作的背景下，北京陸續落地多校劃片、教師輪崗、二手房指導價和「校額到校」政策，以期推進義務教育的優質均衡發展，多重因素影響下，北京多個學區出現學區房成交放緩和價格下跌的情況。

不過，就目前學區房的市場反應看來，多校劃片為影響力最大的一項政策，多校劃片是指一個小區對應多個學校，與之對立的是「單校劃片」的概念，即一所小學對應固定的片區，小學對應直升的中學。

2020年4月30日，北京西城區教委發佈《關於西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，明確指出自2020年7月31日后在西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

西城是北京16區中處於學區房鄙視鏈頂端的區域，西城之中又以「金德月」最為著稱，「金德月」指的是金融街、德勝、月壇三大學區，由於學區內遍佈優質小學，在北京家長的心目中，「金德月」處於最頂端。

去年4月24日，西城2021年義務教育階段入學工作的實施意見發佈，再次強調2020年7月31日后購入房源的家庭，孩子申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

此時的家長仍對通過購房入讀頂級「牛小」抱有幻想，然而，幻想隨即破滅。2021年7月，「金德月」出現學生被調劑到相鄰學區的情況，其中，最熱門的德勝和月壇2020年7月31日后購入住房家庭則全部被調劑出片區。

入讀頂級「牛小」的確定性消失后，西城學區房的成交量價應聲而跌，降價百萬的房源不在少數，而由於西城的風向標意義更強，此事產生的震懾力波及北京多個城區。

來自海淀萬柳學區的房產中介李玲（化名）告訴時代財經，「去年出現調劑事件后，萬柳學區房價降了一些，小户型跌幅有15-18%」，她以學區內的蜂鳥家園小區為例，「去年3月份入學名額沒被佔用的户型最高賣到1030萬元，單價高達20.6萬元/平方米，而小區整體均價最高時接近19萬元/平方米。出了調劑事件之后，就大跳水了」。

時代財經瞭解到，蜂鳥家園小區此前因「百分百」對口「一流一類」的中關村三小，且由於該社區內大多的房源皆為50平方米左右的小户型，總價相對較低而大受歡迎，一直被視為海淀學區房的「晴雨表」。去年10月份，蜂鳥家園一套51.6平方米的房源以600萬元的價格成交，價格之低令業界譁然。

「調劑事件經過一年后，又有一些回漲，最近中關村三小的招生情況也出結果了，用大部分家長的話來説就是比較理想（指被調劑的少）。現在入學政策和信貸政策還算平穩，不過一部分業主着急出售，是個撿漏的好時候」，中介李玲説道。貝殼找房顯示，蜂鳥家園的6月參考均價為16.92萬元/平方米。

多城刺破學區房泡沫

儘管北京針對學區房的政策仍在調整，但不同的中介均表示，全市範圍實施輪崗制度並不會帶來很大的影響，他們更在意「多校劃片」。

「輪崗是大趨勢，但9月份纔開始實行，要是有影響的話，也都是和海淀、西城一樣」，豐臺一小學區的房產中介黃樺（化名）告訴時代財經，「而且房價波動是必然的，整體趨勢還是慢慢上浮，更何況豐臺的價格也不像西城德勝、金融街板塊那麼誇張，大跳水的機率很小，而且一小學區都是單校劃片」。

豐臺是本次新增開展輪崗制度的區域之一，雖該區域的教育資源處於北京16個區的中游水平，但學區房炒作氛圍較淡。今年4月30日，豐臺區發佈《2021年義務教育階段入學工作實施意見》，推進以多校劃片為主，單校劃片和多校劃片相結合的入學方式，但黃樺表示目前其所負責的豐臺一小學區仍然實施單校劃片，「只要父母孩子的户口在片區內，上豐臺一小基本沒有什麼問題」。

實際上，不止北京，深圳、常州、上海、大連、威海、濟南和開封等多個城市亦展開或即將展開輪崗制度。

以深圳為例，去年8月份，深圳就喊出建立義務教育階段「教師輪崗制度」，表示將推行大學區招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度；今年7月份，《深圳經濟特區社會建設條例》經深圳市人大常委會表決通過，將於8月1日起正式實施，條例明確提出推行大學區招生模式，建立健全校長教師交流輪崗制度，以促進義務教育優質均衡發展。

值得一提的是，在6月份，傳言光明區將成為深圳第一個實施輪崗制度的區域，但該傳聞未被證實。

儘管大學區招生模式和輪崗制度目前均是「只聞樓梯響」，但目前深圳已有學區房出現「砸盤」現象。不過，原因仍被主要歸咎於在樓市調控和市場低迷，以及對與「多校劃片」類似的大學區招生模式出臺的預期。

時代財經瞭解到，「大學區制」即將周邊3-4所學校所在的範圍組合成一個「學區」，實行相對就近入學，家長可自願在學區內為孩子報讀2-3所學校，按志願次序和積分高低依次錄取。大學區招生改革，意味着未來同一套學區房可能分到名校，也可能分到普通學校，從而降低購房者的炒作預期。

去年以來，深圳學區房就不斷被爆出降價的消息，去年10月，深圳福田區百花學區內的核電花園小區還因降價600萬元而登上微博熱搜。

據樂有家研究中心監測，自2021年9月以來，福田百花、福田香蜜湖、羅湖深中、南山南二外、寶安寶中、龍華深高北六大名校片區的業主掛牌價、成交價均明顯下滑，成交價最大跌幅去到21%。 

種種跡象表明，學區房正在走下神壇。