「紓困基金」浮現，資產管理公司如何破解房地產爛尾困局？

一向低調的資產管理公司（AMC）近期屢屢被推至臺前。

7月21日，銀保監會統計信息與風險監測部負責人劉忠瑞在國新辦新聞發佈會上表示，銀保監會發揮好併購貸款等工具的作用，以及資產管理公司的專業優勢，配合有關方面做好「保交樓、保民生、保穩定」金融支持相關工作。未來要引導金融機構市場化參與風險處置。

就在此前三天，河南資產管理公司宣佈，將聯合鄭州地產集團設立「地產紓困基金」，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

中國仲裁法學研究會金融仲裁專業委員會主任、中國政法大學金融法研究中心研究員卜祥瑞告訴貝殼財經記者，解決房地產市場出現「斷供」危機是一項非常複雜的系統性工程，不可能一蹴而就，應當堅持系統化思維，發改委、住建部門、金融監管等應多部門聯動，多策並舉，分類施策。應當堅持市場化思維，鼓勵AMC參與房地產市場不良債權處置、依法破產一批房地產企業。

一位地方AMC業內人士向新京報貝殼財經記者表示，本輪出現風險的樓盤往往是近幾年才因為資金緊張等原因被迫停工的，因此當前是AMC進入處置的較好時期。

作為當前「保交樓」、盤活問題樓盤項目的重要解決途徑之一，被寄予厚望的AMC將如何運用市場化的手段破局當前房企困局？

紓困基金要以「保交樓」為重心

通過成立「紓困基金」來化解資金困難，在房地產市場上並非首例，不少地方AMC均有相關經驗。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，與此前的「紓困基金」相比，現在更需要將重心放在「保交樓」之上。

一位中部地區地方AMC人士告訴新京報貝殼財經記者，通過以「保交樓」為核心的「紓困基金」進入，持牌AMC機構可以為樓盤帶來新的資金和資源，讓樓盤復工復產，最終完成「保交樓」。

「AMC帶來新的資金，並不是要把新資金用於償還債務，而是用於相關項目重新開工。」上述AMC人士介紹，如果資金用於償還歷史欠賬，新資金會很快被瓜分殆盡，但樓盤依然無法動工，「保交樓」就不可實現。而如果新資金僅用於支付樓盤復工后的相關工程款等費用，並且可以做到隨時支付和很好的監督，項目就可以重新運轉起來，完成「保交樓」的任務。

市場普遍認為，讓已經停工甚至是已經變成爛尾樓的項目重新運轉起來，是逐漸化解此次房地產市場風險的關鍵。

相關樓盤項目順利復工就意味着未來交房可期，業主「強制還貸」的問題將有所緩解。據新京報貝殼財經記者瞭解，此前多地多樓盤業主發佈強制停止還貸的《告知書》，其目的主要是爲了迫使樓盤復工、交房。而業主順利收房，亦對恢復房地產市場信心有所幫助。

相關樓盤的復工復產，還意味着可以給房地產開發上下游產業鏈注入一定的活力。由於部分房地產開發企業的資金鍊斷裂，一些材料供應商、工程方等房地產供應鏈企業出現了經營困難。當前部分供應商已不再接受賒賬、商票等原有形式的支付方式。如果「保交樓」基金的資金可以做到實時支付后續工程款、貨款，就意味着這些小微企業將可從一定程度上恢復經營、重振信心。

此外，嚴躍進表示，此次鄭州擬通過國企牽頭來發起成立的「紓困基金」功能就相對多元，既涉及房地產不良資產的處置，也涉及到資源整合和重組顧問，預計后續該基金亦將兼具協調人和融資方的雙重角色作用。

AMC何時進入是「好的時機」

當前，AMC是否是進入的好時機？

一位地方AMC人士表示，本輪新出現的問題樓盤，部分認購時間和停工期限都相對較短，部分樓盤還沒有到合同規定的交房時期，從樓盤的時間來看，近兩年確實是AMC進入的「好時機」。

根據易居研究院智庫中心數據顯示，在其統計的200余個出現了業主因停工維權問題的樓盤中，有46個是2018年認購的、92個是2019年認購的、31個是2020年認購的、31個是2021年認購的。而對於2017年及以前、2022年認購的情況則比較少。這意味着本輪出現的「爛尾樓」現象中，大部分是最近四年認購的樓盤。 

「停工時間越短，樓盤處理起來就越容易。」上述人士直言，樓盤爛尾時間越長，其面臨的如銀行信貸罰息、推迟交房的違約金等債務負擔就越重，債權關係越複雜；引入新的開發商或工程方后，續建的難度也就越大。因此對於爛尾時間較長（如10年以上）的樓盤大多需要先通過法律手段破產重組，釐清其資產情況后，AMC機構纔會注入新資金並推動其復工復產。

已有多家AMC機構「跑步入場」

據貝殼財經記者獲悉，當前已有多家地方AMC將目光瞄準本輪出現資金問題的樓盤項目。一位中部地區地方AMC機構人士告訴新京報貝殼財經記者，其所在機構今年在戰略層面轉向這部分樓盤，並開始接觸相關項目。

多家大型AMC機構亦早已有所行動，已為部分房企注入新資金。但其形式或不僅侷限於上述的「保交樓」紓困基金。

據瞭解，今年上半年，長城資產已與12 家重點受困房企開展多輪對接及項目篩選，對受困房企提供的意向紓困項目資產深入研判。目前已成功落地增量投入帶動存量化解的深圳某項目，另有2個項目已批覆正在出資，同時圍繞7家受困房企的8個重點項目正在穩步推進中，金額合計約80億元。

信達資產亦多次被媒體報道正在積極對接相關地產項目。去年12月，信達資產副總裁趙立民加入恆大集團成立的風險化解委員會；到今年1月，信達資產全資子公司信達香港董事長梁森林也獲任非執行董事。

華融資本總裁助理高敢此前在業績發佈會上公開表示，隨着房地產行業進入周期調整新階段，與房企債務化解、低效無效資產盤活、企業結構調整、民生保障等相關的不良資產業務機會激增，將給公司帶來較多的不良資產收購來源和業務機遇。

此外，有業內人士認為，年初以來，房地產「需求端」利好政策持續加碼，后續政策對房企「融資端」的支持有望加強，而隨着房企經營端、融資端的逐步修復，房地產市場有望於三季度企穩。

AMC資金何時可以退出？

「AMC資金投入周期一般不會超過剩余的工程期。」上述地方AMC人士進一步介紹，只要樓盤項目已經恢復運轉，資金流就會得到重塑，AMC資金就可以考慮退出了。

當樓盤真正運轉起來之后，房地產開發企業的資金問題亦將隨之有所好轉。據瞭解，AMC在進入某一項目前，均會對其未建空地、未售貨值等資產進行評估，這些指標可以預見樓盤未來重新運轉后的資金流情況。隨着樓盤重新開始運轉，開發商可以重新開盤銷售新房（未售貨值部分），從而恢復盈利能力，其歷史債務可以逐漸清償。

一位地方AMC相關業務負責人告訴新京報貝殼財經記者，在實際操作中，AMC還可以將同一開發商名下的多個項目，或是同一地區多個樓盤打包通盤推進。即便其中一兩個項目可能存在未售貨值等不足，但新進入的資金可從資產包中的其他項目中獲得收益，整個資產包總體不形成虧損即可。這意味着可以從一定程度上帶動投資價值不高的「壞項目」達成「保交樓」任務。

不過，亦有業內人士認為，通過「保交樓」紓困基金等新資金進入的形式進入，難點在於如何平衡各方利益，安撫原有債權人的情緒。這需要地方政府發揮主動承擔的作用。

「這不意味着讓政府來出資兜底。」有AMC人士表示，資金還是需要以法制化、市場化的原則進入和退出，而地方政府則更多承擔的是協調、統籌的作用，推進相關合同的執行，攜手各方來解決當前房地產風險問題。

新京報貝殼財經記者 姜樊 編輯 陳莉 校對 柳寶慶