拯救華南城，深圳國資又掏12億

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　　9.75億美元債年內到期。

　　記者丨李惠琳

　　易主之后，華南城再次出售資產。

　　7月18日，華南城公告，擬出售旗下公司——深圳第一亞太物業管理有限公司50%股權，代價為12.57億元，買方為深圳市特區建設發展集團。

　　特區建發集團屬於深圳市屬國資企業，也是目前華南城的單一最大股東。

　　2021年底，特區建發集團以19億港元認購華南城33.5億股，今年5月交易完成后持股比例達29.28%。

　　由此，華南城創始人鄭松興的持股比例，則由28.5%降至20.16%，成為第二大股東。騰訊控股有限公司持股8.35%，為第三大股東。

　　引入國資股東之后，華南城的融資環境、流動性壓力有所緩解，但債務危機尚存。2022年8月開始，華南城將有多筆美元債陸續到期，出售資產仍是未來脫困的選項之一。

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「大考」將至

　　20年前，潮商鄭松興聯合幾個潮汕老鄉一起創辦華南城，走的是房地產的「另類」路線。

華南城主打「商貿物流+」運營模式，對外宣稱的定位，是綜合物流及商品交易中心開發商及運營商，實際業務底色其實更偏房地產，過去10年其收入大頭都來自物業銷售。

　　7月3日，華南城披露的2022財年（2021年4月1日至2022年3月31日）數據顯示，全年合約銷售約117.95億港元，收入為103億港元，其中物業開發佔比 71%，其他則來自物流和倉儲服務、物業租賃和管理費、奧特萊斯運營等。

　　對於住宅業務，華南城沒有太多規模野心，一直是圍繞全國8座華南城的土地做開發。巔峰時期，合同銷售額也不到150億港元。

　　克而瑞數據顯示，2021年華南城以129.5億元的操盤金額位居全國房企第136位。

　　國內房企普遍存在的流動性危機，華南城也未能避免。

截至2022年3月底，華南城總計流動負債530.06億港元，其中一年內到期的短期債務為207.5億港元，賬上現金僅有46.8億港元。

　　企業預警通顯示，華南城目前有5筆存續美元債，其中3筆將於2022年到期。

　　最緊迫的一筆是2022年8月12到期的票據，票面利率11.50%，金額為3.48億美元。該筆債券原到期日為2022年2月，后獲得展期6個月。

　　另外兩筆分別是10月26日到期的3.5億美元債券、11月20日到期的2.77億美元債券。3筆合計規模約為9.75億美元，約合人民幣66億元。

　　對於華南城説，未來4個月是個考驗。

　　爲了避免債務違約，華南城選擇出售資產。2022財年，通過出售乾龍物流的西安、鄭州和合肥項目，已回籠資金20億元。

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國資背書

　　特區建發入股后，在減輕華南城的流動性壓力上，扮演了重要角色。

　　有了國企的信用背書，華南城的融資環境明顯改善，今年4月獲得上海銀行深圳分行的40億元授信額度。

　　早在今年1月的投資者電話會上 ，華南城管理層就預計，引入國企股東后，未來的融資成本有望下降至5%-6%，每年的利息支出可縮減至20億港元，資產負債率由70%降到50%。

　　相比之下，2022財年華南城的加權平均融資成本為9%，同比增加0.6個百分點。

　　此外，特區建發集團已向華南城出具未來12個月內的運營支持函，滿足公司在沒有重大縮減業務的前提下，履行到期負債的需求。

　　惠譽認為，華南城將有能力展期一年內到期的85億港元銀行貸款和其他貸款，同時將依靠資產處置和新的在岸融資來償還將於2022年8月至2023年4月到期的125億港元離岸債券。

　　債務危機待解，而華南城的業績也並不理想。

2022財年，華南城的合約銷售約117.95億港元，同比減少27%；淨利潤為7.6億港元，同比減少68.5%。

對於淨利潤暴跌，公司解釋，因為物業平均售價下跌，導致毛利率減少。此外，商業租賃需求下降，投資物業公平價值增值減少，以及融資成本上升等。

　　惠譽預計，華南城在2023財年的物業銷售額仍將疲弱，約為80億至100億港元。

　　目前，特區建發集團已介入華南城的經營。

　　今年6月，華南城委任兩位執行董事萬鴻濤和覃文忠，二者此前均在特區建發集團及其子公司擔任多個職位。萬鴻濤擔任華南城副總裁，分管運營管理、戰略協同和新業務發展工作。

　　華南城也表示，將利用特區建發集團在深圳及大灣區的優勢，尋找舊改、園區升級等發展機會。