【新華財經調查】我愛我家7億定增落空 房產中介輝煌難再現

新華財經深圳7月9日電（記者 衞韋華） 7月7日晚間，擁有4600多家門店的「房產中介第一股」我愛我家發佈公告稱，鑑於市場情況及資本市場環境的變化，決定終止2021年非公開發行A股股票事項，並向中國證監會申請撤回非公開發行申請材料。至此，一項籌劃15個月之久的再融資事項畫上句號。

業內人士表示，今年上半年，我國房產買賣市場回暖速度不如預期，進而傳導至地產經紀行業。雖然近期多地支持樓市的政策仍在加強，下半年房地產市場或有望得到一定程度的修復，但行業仍處於築底階段，捱過「寒冬」尚需時日。

定增終止背后

7月7日晚間，我愛我家召開會議通過了《關於終止2021年非公開發行A股股票事項並撤回申請材料的議案》，對於市場情況及資本市場環境的具體變化內容，我愛我家的公告中並未作明確説明，但從行業現狀和二級市場表現來看，或許可以窺得一二。

新華財經記者梳理發現，去年以來，我愛我家為推動這項定增融資，曾三次召開臨時股東大會討論相關事項，最終確定擬向該公司控股股東西藏太和先機投資管理有限公司非公開發行A股股票，發行數量不超過2.28億股，擬募集資金不超過7億元。此后，我愛我家向中國證監會提交了本次非公開發行A股股票申請材料，並於2021年8月收到行政許可申請受理單。

按照當時的計劃，這筆資金將投向三個項目，其中最大的是「數字化建設項目（一期）」，擬投入募集資金4.5億元。而我愛我家之所以選擇發力數字化平臺建設，則是爲了應對地產中介服務平臺之間激烈的數字化競爭，是一種「被動選擇」的結果。

公開資料顯示，我愛我家自2000年成立以來，業務範圍從二手房交易逐步擴展，於2017年成為我國首個登陸A股的房產經紀公司。目前主要收入來源為四大業務：存量住宅交易、房屋資產管理、新房業務及商業資產管理。

近年來，由於政策調控、疫情疊加等原因，地產中介行業遭遇下行周期。對此，地產中介企業紛紛將目光投向線上銷售，衍生出VR看房、直播賣房、網上購房及租房等多種銷售形式。我愛我家也宣佈從2018年開始佈局數字市場，通過「數字愛家」陸續投產VR看房、大數據房屋估價、小區測評報告等線上工具。

與此同時，鏈家旗下貝殼找房登陸美股，安居客、58同城等各類形式不同的房產中介App也不斷入場，將房產經紀企業的數字化競爭推向白熱化，在此背景下，我愛我家的數字戰略則顯得創新不足。進入2022年，我愛我家的業績表現也未出現好轉，一季度其營業利潤-2.73億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤-2.41億元，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤-2.4億元。

從二級市場來看，截至7月8日收盤，我愛我家股價只有2.75元/股，淨資產為4.39元每股。自2017年12月借殼昆百大上市以來，其股價跌幅超過60%，目前市值僅約65億元。

而根據此前公佈的定增計劃，雖然當時3.07元/股發行價已經是該公司股價歷史上罕見的低價，不過依然高於目前二級市場給出的估值，持股計劃的市值僅為1.82億元，與初始成本相比縮水了47%。

行業環境惡化

去年以來，房產中介公司業績集體跳水，房產中介上市公司的估值全線下挫，幾乎達到歷史最低水平，總部位於深圳的房多多因股價連續30個工作日低於每股1美元甚至面臨退市風險。多家公司在公告中將業績下滑歸結於市場下行和房企爆雷，但記者調查發現，市場的蕭條、房企欠傭等因素僅僅只是導火索，問題的根源還是這些企業自身的底層商業邏輯太過單一和陳舊，股價下跌則主要是受到房地產悲觀情緒的影響。

房產經紀行業向來熱衷於規模擴張，從我愛我家、鏈家，到現在的貝殼，在很長一段時間內都將門店規模、經紀人數量作為衡量自身體量的重要指標，但這一模式在樓市下行期間會因收支失衡，經紀人流失等原因而難以為繼。對此，多家上市房產中介公司紛紛表示要調整經營策略，但對比下來不難發現，這些企業調整后的戰略仍然是雷同重合的。

今年3月，貝殼發佈2021年第四季度和全年財務業績，提出未來要向家居和租賃業務大量投入發展。今年6月，我愛我家發佈公告稱，終止了合肥、煙臺、長沙等城市的加盟業務，將聚焦重點城市直營業務，大力發展租賃業務。頭頂「中國境內首家登陸A股的不動產綜合服務提供商」光環的世聯行，近幾年也在積極謀劃多元化業務，但目前還是無一成功，2021年虧損11.29億元。

業內人士認為，雖然當下多地支持樓市政策還在加強，利於下半年市場加速修復，但總體來看房產中介行業的輝煌局面難以再現。此外，隨着房地產市場的成熟，以增量開發爲主的時代會過去，如果中介公司不轉變商業模式，依然難以獲得長足發展。

據58安居客房產研究院發佈的《全國房產經濟行業季報（2022年第一季度）》，2022年一季度，全國房產經紀公司數量持續減少，3月環比降幅達12.1%；而全國房產經紀門店數量變化趨勢與全國經紀公司數量走勢基本一致，從2021年9 月開始至2022年3月，大幅下降13.4%。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉表示，雖然近期地產政策利好頻出，但在市場產生效應是需要一定時間的，「可能要到三季度，甚至四季度才能慢慢看到交易量的恢復」。胡景暉建議，現在經紀業務尤其是存量房交易業務被放到了物管公司里面，中介公司也需轉而向物管公司尋求深度合作。同時，還需利用物聯網、大數據這樣的新興技術來提高效率。

招商基金首席經濟學家李湛表示，近期多省市出臺放松限購、限售、支持信貸等各類政策，以期刺激市場上行，隨着政策效果的逐步顯現，地產開發及服務商有望步入「景氣改善+政策放松」的上漲模式。同時，投資者還可重點關注需求回暖拉動下的地產上游，如水泥、玻璃、鋼鐵等建材行業；促消費政策發力疊加政策催化的地產下游，如汽車、家電、家居等行業。

編輯：吳鄭思