淡定的龍湖智創生活 首份招股書失效后即日再遞表

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「現在市場環境不是很好，放慢節奏並非壞事。」

觀點網 7月7日，據港交所披露，龍湖旗下物管平臺龍湖智創生活有限公司招股書失效。

　　儘管「物業上市潮已過」這一説法早就流傳多時，但位居行業頭部龍湖智創生活招股的招股波瀾，還是令市場訝異。

　　不過，龍湖集團有所計劃，當天上午就回應稱：相關工作正在有序進行中，公司將很快遞交更新申報材料，不影響上市進展，一切以公告爲準。

　　觀點新媒體採訪龍湖方面同樣獲悉，龍湖智創生活招股書失效系6個月有效期到期，很快就會遞交新招股書。

　　果然，當晚7點多，龍湖智創生活再次在港交所遞表，業績、規模等方面均有所增長。

招股書新成色

　　據悉，龍湖智創生活業務涵蓋住宅及其他非商業物業管理服務，和商業運營管理服務。前者提供物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務，后者提供購物中心商業運營和物業管理服務、寫字樓及其他商業物業服務。

　　招股書更新了龍湖智創生活最新業績，該公司2019年、2020年及2021年收入依次是43.69億元、64.68億元、110.56億元，漲幅分別為48.04%、70.93%。2022年前4個月，錄得營業收入為40.6億元，同比增長38.6%。

　　於往績記錄期間，龍湖智創生活淨利潤由2019年的6.81億元增加36.6%至2020年的9.31億元，並進一步增加46.8%至2021年的13.67億元。2022年前4個月，淨利潤同比增長70.9%至5.44億元。

　　龍湖智創生活表示，該增加主要是由於住宅與其他非商業的物業管理服務，以及商業運營及物業管理服務分部收入均有所上升，及規模經濟效應增強和有效的成本控制措施。

　　可以看出，龍湖智創生活收入增長速度較快，最近一年已達百億營收。另外，伴隨着規模擴大，公司淨利潤也有較大幅度提高，並非增收不增利情形。

　　規模方面，截至2022年4月30日，龍湖智創生活物業管理服務簽約及戰略合作面積超4.8億平方米，在管面積比之前增加0.2億平方米至2.74億平方米。

　　其中，住宅及其他非商業物業在管面積為2.47億平方米、購物中心在管面積為970萬平方米、寫字樓及其他商業物業在管面積為1700萬平方米。

　　同時，龍湖智創生活顯示出良好的外拓能力，住宅物業管理服務項目來自獨立第三方項目的在管面積佔比達到62.2%。

　　雖然外拓能力強可以減少對母公司依賴，但龍湖智創生活也提到，來自龍湖集團開發的住宅物業主要為一線及二線城市中高檔住宅物業，具有較高費率，而獨立第三方開發的項目毛利率通常較低，原因是在龍湖智創生活接管之前採用的運營系統不夠先進，致使物業狀況維護欠佳及在接管之后產生較高的翻新及升級費用。

　　該公司表示，已致力將有關物業的運營與自身管理系統整合，以改善運營效率，繼而達致較高盈利能力。

　　對龍湖智創生活而言，亮點不止在快速增長的業績水平，也在於與華潤萬象生活相似的業務結構，即同時深耕「物管+商管」賽道，商管業務收入佔比均為20%左右。

　　2021年，龍湖智創生活商業運營及物業管理服務營收達到29.33億元，佔總收入26.53%。根據弗若斯特沙利文報告，中國境內同時提供物業管理服務以及購物中心運營服務的公司數目有限，在全業態物管公司排行榜中，龍湖智創生活營業收入排名第一，市場份額提升至1.8%。

　　市場分析指出，商業運營與基礎物業管理相比，擁有更高的行業壁壘和利潤率。龍湖智創生活首次遞表后，曾被認為有望獲得與華潤萬象生活對標的市盈率估值水平。

　　然而，龍湖智創生活遞表卻趕上了物業上市低潮期。

物企上市潮退

　　今年1月7日，龍湖智創生活首次向港交所提交招股書，在此之前，龍湖集團對分拆物業一直持剋制態度。

　　2021年3月業績會上，龍湖管理層對於龍湖智創生活上市仍然未表示肯定。

　　一年之后，經歷過地產行業的起伏與跌宕后，龍湖分拆戰略悄然發生了變化。

　　業內人士認為，較為可能的原因是，龍湖智創生活在規模及效能上已發展成熟，而龍湖也需要在較為波動的環境中進行新賽道開拓，以加強抗風險能力。

　　但時機不等人，2022年初，港交所對上市企業基礎盈利門檻提高的60%新規正式施行。在地產行業下行、企業危機不斷的情況下，港交所和監管方面對含地產概念的物業股審覈更加謹慎。

　　近期，僅魯商服務一家物企在兩個星期前通過聆訊，更早前成功上市的東原仁知服務和力高健康生活，通過聆訊的時間點則要追溯到三四個月以前，這三家公司均屬首次失效后再次遞表成功。

　　根據港交所機制，招股書失效不等同於失敗，可以理解為擬上市公司（發行人）財務審計數據過期，需要補充新一期的財務數據。發行人在失效后3個月內補充最新財務資料，便可繼續上市流程。

　　經不完全統計，今年年初，遞表等待的物企尚有20余家，其中有的半道選擇了出售、有的失效后放棄，如今遞表等待者已驟減至7家。

　　龍湖智創生活招股失效后，7家物企僅剩萬物雲及中湘美好為首次遞表，后者在管規模僅950萬平方米，很難説可以通過聆訊。

　　龍湖方面對物業公司首次招股失效看得很開：「現在市場環境不是很好，放慢節奏並非壞事。