開發商又憋新招，深圳豪宅公寓推出「以房換房」，中介：賣不動

本文來源：時代財經 作者：林心林

在「以房換房」的樓市新招面前，小麥大蒜抵首付、西瓜荔枝換房都遜色了不少。

近日，一張深圳某樓盤海報在網絡流傳，海報上標有「以房換房、以舊換新」的宣傳字眼，可以普通住宅換尊貴大平層、換商務公寓、換臨街商鋪，交換原則是以舊換新、等價交換、多退少補。

樓盤名為「弘基·翰林九錫」，推廣名為弘基朗寓，位於深圳南山西麗大學城板塊，即近期陷法拍房風波的寶能城東側。

時代財經以購房者身份諮詢，該樓盤銷售人員確認了項目活動的真實性，並表示目前已有很多人諮詢該以房換房活動，「目前已有幾套來換了。」至於活動結束時間，該銷售人員則表示暫時未有通知。

對於該活動，有不少網友在社交平臺上發出「活久見」「沒人玩得過開發商」「爲了賣房拼了」的評論。

奇招背后，是深圳樓市依然處於低位徘徊的現狀。根據深圳住建局、深圳貝殼研究院公佈數據，2022上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，環比下降38.6%；二手住宅成交9965套，同比下降65%，環比下降18.7%，為歷年最低。

賣房換公寓，「還是開發商精明」

據悉，弘基·翰林九錫為深圳本土開發商弘基地產集團所開發，在深圳發展二十余年，曾開發飛揚二期、名城公寓、南城小築等住宅項目，以及建成深圳雲科技產業園、鵬影廣告拍攝大樓等產業園區。

此次參與以房換房活動的弘基·翰林九錫，位於深圳南山區塘朗地鐵站附近，包括商辦公寓、商務公寓、商鋪，此次大部分可售房源主要是公寓業態弘基朗寓。

時代財經瞭解到，買家可以用一套深圳住宅房產等價交換弘基·翰林九錫項目的商務公寓或商鋪，其中業主舊房價格以置換房產小區半年內的成交均價爲準，新房價格則以開發商現場公佈爲準。

如果價格有差額，則按「多退少補」的原則進行置換。假設買家用一套評估價值800萬元的住宅置換1000萬元的公寓，若未還房貸部分為300萬元，那麼剩余500萬元將用於抵扣新房的價值；扣除后，買家仍有500萬元的缺口，則可按照深圳購房要求，1000萬元的公寓首付5成、另外貸款5成即500萬元，完成置換。

項目銷售還表示，業主的舊房可由開發商代為掛牌銷售，且在2023年收房之前租房租金由開發商負責。

不過，不少買家卻對「賣房換公寓」的玩法不甚認同。

有深圳業主表示，住宅和公寓之前有着本質不同，光是產權年限就差異很大。目前深圳大部分公寓產權年限為50年，部分項目產權能達到70年，但弘基朗寓僅有40年。

熟悉南山西麗片區的中介沈鵬則指出，這個樓盤的公寓價格不低，如果買家以現在市場價置換開發商的公寓並不划算。

據悉，弘基朗寓目前主要推售B棟35-98平方米的小户型公寓，以及A棟343-555平方米的大平層公寓。根據深圳商品房預售價格備案系統顯示，A棟大户型備案單價約10萬元/平方米，B棟小户型公寓約7.3萬元/平方米。宣傳資料中，弘基地產將該公寓稱之為「開發的首個頂豪公寓產品」。

沈鵬稱，距離弘基朗寓一個地鐵站的京基御景峰公寓，售價在5.8-8萬元/平方米左右，帶裝修的折后價最低達4.8萬元/平方米；定位高端的金眾麒麟府公寓售價8-16萬元/平方米不等。

「西麗板塊的價值這幾年也降低了，差不多的價格，買家可能更認可蛇口或其他更好的片區。」沈鵬表示。據查詢，位於華僑城豪宅片區、產權70年的公寓深業世紀山谷備案均價為7.1-10萬元/平方米；蛇口太子灣泓璽公寓的備案價為7.67-15.62萬元/平方米。

另一位不願具名的房地產業內人士則向時代財經感嘆，「還是開發商想法多，買的沒有賣的精。」其指出，業主買公寓不限購、不需名額，開發商完全可以先把業主的房子收過來，約定成交價但先不過户，等市場回暖再以高一點的價格賣出去。

「一來賣了公寓，完成指標，二來當中間商，賺取差價。」

新房去化平平，學位房也降價10%

「以房換房」背后，直接指向了弘基朗寓的成交冷淡。

多位熟悉南山西麗的中介均表示，弘基朗寓「賣得不好」。某鏈家門店的中介王楠表示，弘基朗寓小户型賣得還可以，但是大平層户型賣不動。

2021年10月，弘基朗寓推出200余套建面約35-98平方米的商務小公寓產品，總價200萬元起。彼時有報道稱，開放內部選房當日現場超3000人來訪，因人氣爆滿買房者還在門外排起長龍，短短几小時，成交喜報頻傳。而今年，弘基朗寓也推出了343-555平方米的大平層總裁公寓。

有消息指出，目前相對較為暢銷的公寓仍有一半房源待售。

根據深圳市住房和建設局網站，截至7月7日，弘基朗寓A棟247套小户型公寓中，僅有49套房源顯示已備案/已籤認購書，其余均是顯示「期房代售」。按此計算，小户型公寓的去化率不到20%；而大平層公寓的備案數據更是寥寥。

當然，這也不是弘基朗寓一個樓盤的特例。「現在一二手住宅都不景氣，公寓肯定就更差了。」上述房地產業內人士説道。

深圳房地產信息平臺等機構數據顯示，在剛過去的2022年上半年，深圳一手新房共成交23776套，同比下降34.4%，環比下降31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%；商業公寓成交了4481套，同比下跌36.5%。不管是住宅，還是公寓環比去年下半年仍下降超30%。

近期新盤銷售出現的打新熱潮不再、折扣不斷的現象也反映出市場表現平平。中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示，整體上，深圳上半年新盤的去化周期拉長至7個多月。

受二手房指導價影響的二手房市場表現更為冷淡一些。2022年上半年深圳二手房僅成交9965套，同比大跌近65%，樂有家研究中心指出該成交量錄得2007年以來最差表現。

不過，中介王楠表示，5、6月相比一季度的二手房成交已經好了一些，不少同事相繼開單。「許多業主的心態都有了變化，沒那麼強勢、也好談價了，基本掛牌價都接近成交價了。」

據深圳房地產信息平臺數據顯示，今年1-6月份深圳二手住宅成交套數分別為1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，后兩個月重新回到2000套水平，但距離常規5000套的水平仍有差距。

同時深圳貝殼研究院數據也顯示，2022上半年新增二手房掛牌均價同比下跌0.8%，環比下跌1.5%。其中，跌幅較多的片區為福田區的百花片區，跌幅10.1%，而這曾經是深圳頂尖的學位房片區。

國家統計局數據顯示，在深圳二手房價格指數在今年前五個月均處於同比下降后，6月止跌回升，反映市場緩慢回升中。

7月6日，深圳市住建局發佈了關於住房公積金貸款管理規定的徵求意見稿，其中提及深圳將調整公積金共同申請人範圍，以后在深圳使用公積金貸款購房，父母、配偶、子女將可以作為共同申請人，這可以算是今年以來深圳少見的樓市放松政策。