佳兆業「渡劫」：銷量暴跌、年報難產，擬出售上海總部大樓等資產

　　炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

來源： 時間財經 

　　因未及時披露年報，佳兆業被監管部門責令改正。

　　6月28日，中國證監會深圳監管局官網披露，深圳證監局決定對佳兆業集團（深圳）有限公司（下稱「深圳佳兆業」），採取責令改正的監管措施。

　　決定書顯示，經查，深圳佳兆業作為公司債券發行人，未按規定及時披露2021年年度報告，違反了《公司債券發行與交易管理辦法》第四條、第五十條、第五十一條第一款的規定。

　　次日，佳兆業集團在港交所發佈《復牌指引及最新消息》表示，企業年報未按時披露是因為疫情。據佳兆業集團公告，由於3月一波新冠肺炎疫情暴發導致公司總部須強制封鎖，以及深圳隨后實行全市封鎖，審覈程序有所延迟。公司於2022年6月27日宣佈更換核數師，正與新任核數師釐定審覈時間表。

　　今年4月1日，佳兆業集團發佈停牌公告，暫停買賣。公告稱，佳兆業集團於2022年3月22日延迟刊發截至2021年12月31日止的年度業績公告。應公司要求，其股份自2022年4月1日（星期五）上午9時起正式暫停買賣，以待刊發截至2021年12月31日止的年度業績公告。

　　在《復牌指引及最新消息》公告中，佳兆業集團也表示，公司股份將繼續暫停買賣。而在復牌指引之外，聯交所進一步表示，若公司情況發生變化，可能會修改或補充復牌指引。

　　針對此事，佳兆業集團對時間財經表示，公司高度重視深圳證監局出具的相關監管措施，將切實整改，積極落實，加快年報審計編制工作進度，履行信息法定披露義務。

　　臨陣換帥：五年更換四任首席財務官

　　雖將延迟披露年報歸因於疫情，但佳兆業集團卻在一周內先后換掉了核數師和首席財務官。

　　6月20日，佳兆業集團公告表示，吳建新已辭任首席財務官，由羅婷婷接任。據悉，羅婷婷是佳兆業近五年來的第四任首席財務官。而在吳建新之前，分管融資和營銷的兩位佳兆業高管已於今年4月離職。

　　緊接着，佳兆業集團又換掉了外部負責年報的審計機構。6月27日，佳兆業集團再發公告表示，公司尚未能夠與致同（香港）會計師事務所有限公司就雙方接受的時間表達成協定，以就2021年度業績完成審覈。

　　根據董事會建議，致同已辭任公司核數師，自2022年6月27日起生效。同時，公司議決委任開元信德會計師事務所有限公司為公司新核數師，以填補致同辭任后之臨時空缺，任期直至公司來屆股東周年大會結束為止。

　　在年報已經延迟披露情況下，接連更換關鍵財務人員，是否會影響佳兆業集團年報披露進展？

　　對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜對時間財經表示：「可能會進一步導致企業年報披露難的問題。不過，在同樣疫情之下，事實是大多數上市公司依然按期公佈了年報。」

　　流動性危機：有息負債逾1200億

　　實際上，在佳兆業集團年報延迟披露一事背后，市場更多的聲音仍圍繞着其流動性危機問題。

　　公開資料顯示，佳兆業集團成立於1999年，2009年12月在港交所上市，有「舊改之王」之稱。集團旗下擁有佳兆業集團、佳兆業美好、佳兆業健康、佳兆業資本、佳雲科技等多家上市平臺。

　　在邁向千億房企的過程中，佳兆業同樣出現了高負債問題。梳理年報發現，2016-2019年，佳兆業的淨負債率分別為308%、300%、236%和144%。隨后的2020年，佳兆業實現合約銷售1068.96億元，正式邁入千億陣營，淨負債率仍高達97.9%。

　　不過，以三道紅線的標準，2020年底仍為「黃檔」的佳兆業，在隨后半年時間便實現了三項指標全部達標。佳兆業集團2021年半年報顯示，佳兆業集團資產負債率為74.48%，淨負債率也較期初下降2.4個百分點至93.7%，現金短債比（剔除受限制現金）為1.53倍，從2020底的「黃檔」降至「綠檔」。

　　與此同時，截至2021年上半年末，公司負債總額2376.62億元。其中，有息負債1237.78億元，有息負債中250.17億需要在一年內償還，佔比20.2%；283.18億元需在一年至兩年內償還，680.95億在兩年到五年內償還，23.47億元五年后償還。

　　在去年這份中報發佈后，佳兆業集團管理層也曾表示，有充足的信心和實力完成全年1300億元銷售目標。但隨着5個月后，佳兆業集團的流動性危機被「引爆」，這1300億的銷售目標伴隨着年報的「難產」似乎顯得更加艱難。

　　買家信心受挫：前五月銷售額暴跌86%

　　2021年11月4日，近500名理財產品投資人聚集於深圳市羅湖區友誼酒店，就佳兆業集團錦恆財富127億元的兑付，與佳兆業集團總裁麥帆等管理層展開協商。彼時，佳兆業行政總裁麥帆曾表示，過去一年，佳兆業在經營上確實遇到困難，之前一直堅持完成對金融機構、合作方、財富產品的兑付，不過從10月29日開始，佳兆業遭遇了「階段性的難以為繼」，因此無法給投資者兑付應有的本息。

　　兑付事件也捅破了佳兆業資金流動性緊張的窗户紙，更多債務問題浮出水面。2021年12月20日，佳兆業集團又披露4項已經違約的優先票據，未償還本金額約117.8億美元。

　　對此，柏文喜也對時間財經表示，造成佳兆業流動性危機的主要原因是企業在原有高槓杆推動下高周轉發展模式造成了太高的負債規模與負債率，而樓市快速下行又使得企業現金流壓力驟然提升，「之后的融資困境，也是由於流動性危機引發並相互螺旋式推高所致。」

　　債務違約頻發背景下，佳兆業集團營運也受到影響。公告顯示，佳兆業集團2021年10月的合約銷售額為81.95億元，次月則跌至10.06億元，出現大幅下滑。對此，佳兆業集團曾表示，「雖集團於常業務過程中繼續開發及銷售物業，但潛在物業買家的信心於十二月仍受挫」。去年11月以來，佳兆業集團已停止披露相關營運數據。不過，據第三方機構克而瑞數據，2022年1至5月，佳兆業實現合約銷售金額81.2億元，較2021年同期的579億元下滑86%。

　　而整體來看，2021年1-11月，佳兆業總合約銷售額約為967.5億元，如以其1300億元的銷售目標來看，去年前11個月，佳兆業完成年度目標約74.4%。

　　賣樓自救：擬出售上海總部大樓等資產

　　債務壓頂下，佳兆業集團正不斷處置資產，其中甚至包括其上海總部大樓。

　　6月20日，上海中谷物流股份有限公司發佈關於全資子公司擬收購上海贏灣兆業房地產有限公司（下稱「上海贏灣」）100%股權的公告。上海贏灣100%股權交易對價不超過29億元，最終的交易價格還須根據談判結果確定。

　　據悉，上海贏灣的主要資產為上海佳兆業金融中心，本次收購完成后，上海贏灣將成為中谷物流的全資孫公司，該公司將間接持有上海佳兆業金融中心全部產權，其計劃將上海佳兆業金融中心部分區域作為辦公用房使用。

　　公開資料顯示，上海佳兆業金融中心是佳兆業集團在上海的總部大樓，項目總建築面積約為77000平方米，其中辦公建築面積約為47000平方米，總高16層。佳兆業在2013年5月以15.05億元的價格摘得項目所在地塊，直到2020年下半年正式建成開業，建設過程歷時近5年。

　　除擬出售總部大樓外，近日，佳兆業已經將位於其大本營深圳的東角頭項目、金沙灣國際樂園項目相應股權，悉數轉讓至信託公司名下。如按佳兆業去年披露的處置清單所提，這兩個項目權益貨值逾400億元。

　　天眼查資料顯示，就在6月21日，佳兆業深圳撤出對外投資，撤出的投資企業為深圳市佳富東部旅遊開發有限公司、深圳市兆富德旅遊開發有限公司、深圳市佳德美奐旅遊開發有限公司，退出前持股均為51%。接盤者為西部信託旗下子公司——深圳市城開信銀投資有限公司。而深圳佳富東旅、兆富德旅、佳德美奐旅三家公司是負責開發佳兆業大鵬下沙合營發展項目的項目公司，該項目包括了佳兆業在深圳大鵬的金沙灣國際樂園以及萬豪酒店。

　　圖源：天眼查

　　同樣在6月21日，深圳市鴻利金融投資控股有限公司（下稱「鴻利金融」）99%股權易主，易主之前，佳兆業對鴻利金融的持股比例為25.25%，易主之后，持股比例為1%。而鴻利金融持有深圳市南山區東角頭項目35.7%的股權。

　　上述兩個項目股權出讓，是佳兆業自去年11月出現債務危機后資產處置計劃的一部分。據此前佳兆業給出的資產處置方案，佳兆業擬處置的資產以深圳商業地產項目為主，包括南山東角頭、福田東山小區、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業科技中心、深圳阪田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等資產，宗的權益貨值超818億元，對應融資余額超204億元。

　　而自去年底開始，佳兆業陸續處置的資產還包括兩個香港的住宅項目、香港甲級寫字樓中環中心38層，回籠資金近30億港元；廣州市卓佳房地產開發有限公司的全部股權，該公司曾於2020年11月購得南沙灣2020NJY-16地塊；廣州荔灣區海南村舊改項目約49%股權等。

　　最近的《復牌指引及最新消息》公告顯示，佳兆業集團債務重組仍無明確信息。佳兆業集團公告稱，其一直與顧問合作，已與債權人進行建設性對話以加快制定各方一致同意且保值的解決方案，將適時公佈重組計劃的最新消息。（時間財經 吳珊）