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央企「另類」退房,京能集團「清退」金泰地產

2022-06-27 22:12

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來源 | 野馬財經

  為避免同業競爭,北京能源集團有限責任公司(簡稱:京能集團)進一步「清退」金泰地產。

6月27日,北京產權交易所消息,北京金泰房地產開發有限責任公司(簡稱:金泰地產)轉讓北京金泰卓越物業管理有限公司100%股權,底價5758萬元,信息披露公告期合計20個工作日。

  據悉,北京金泰卓越物業註冊資本1200萬元,經營範圍包含物業管理、房地產經紀、出租辦公用房等,金泰地產持有100%股權,也是其旗下唯一一家物業管理服務的公司。

  截至2022年3月31日,金泰卓越物業資產4672.59萬元,負債3391.32萬元,所有者權益為1281.26萬元。此外,營收1192.24萬元,營業利潤7.84萬元,淨利潤7.84萬元。

據愛企查顯示,金泰地產為京能集團旗下房地產開發集團,是一家致力於發展住宅地產、商業地產的房地產開發企業。

  一位業內人士分析指出,與當下多數房企出售物業資產的背景不同,金泰地產此舉目的更多是解決公司與控股股東下屬企業同業競爭的問題,而並非存在債務問題被迫出售資產。

清退「養子」地產業務

2014年,京能集團與北京京煤集團有限責任公司(簡稱:京煤集團)進行合併,導致京煤集團下屬企業金泰地產與京能置業(600791. SH)形成了房地產及物業業務的同業競爭。

  據愛企查顯示,京能置業的第一大股東為京能集團,持股佔比45.26%,實際控制人為北京市國資委。

2021年1月20日,京能置業公告表示,兩個集團合併后,京能集團多次研究解決途徑,制定解決方案,對於金泰地產現有業務決定於三年內完成退出,不再拓展新項目,以徹底解決同業競爭問題。

  對於增量地產項目,由京能置業負責開發建設。京能集團表示將遵循依法合規、平穩有序、損失最小化的原則,秉承積極、審慎、穩妥的態度推進金泰地產的退出工作,以解決上述同業競爭問題。

  為避免同業競爭,2021年8月30日,京能置業發佈公告稱,擬以3.61億元收購金泰地產持有的麗富地產100%股權。

  資料顯示,麗富地產成立於2004年4月21日,註冊資本2億元,為金泰地產全資子公司,核心業務為開發建設保障性住房。

  兩個月后,2021年10月25日,京能置業公開掛牌轉讓京能物業公司100%股權及相應債權。最終,京能物業公司100%股權成交價格為0.29億元,並收回債權0.46億元。

  一位業內人士分析指出,京能置業對於物業股權的轉讓以及針對關聯公司麗富地產的股權收購,能看出其正在強化地產業務,對於非主業正在進行清理。

  在京能置業聚焦地產業務的同時,金泰地產也在出售旗下地產公司。

2021年12月20日,金泰地產公開轉讓內蒙古大偉房地產開發有限公司(簡稱:內蒙古大偉地產)100%股權,轉讓底價2.13億元。

  在公開轉讓未果的情況下,今年3月14日,金泰地產再次轉讓內蒙古大偉地產100%股權,轉讓底價降至1.91億元

  截至2022年02月28日財務報表,內蒙古大偉地產營業收入12.02萬元;營業利潤-34.77萬元;淨利潤-34.77萬元;資產總計16536.8萬元;負債總計632.96萬元;所有者權益15903.85萬元。

為「嫡系」地產公司加持

  顯然,「清退」金泰地產,京能集團是有「私心」的,那就是集中精力發展京能置業。

近年來,京能置業經營業績連年下降,總負債卻持續攀升,經營現金流也在持續收緊。2020年,京能置業營業收入僅為3.26億元,創近年來新低。

數據顯示,2018-2020年,京能置業歸母淨利潤分別為5454萬元、1801萬元和-7018萬元;總負債分別為36.51億元、92.17億元和149億元;經營現金流分別為-4.608億元、-53.31億元和-6.11億元。

  京能置業對此表示,一方面是由於2020年度無新增竣工項目,可結轉商品房大幅減少,另一方面是預售項目尚未達到交付條件,不符合收入確認標準。

  而業內人士普遍認為,京能置業發展不穩定的重要原因為公司發展規模較小,土地儲備不足導致項目供應不足,不能及時為公司貢獻收入,現金流吃緊。

  不過,從2021年年報來看,京能置業業績大幅回升,營業收入也幾乎創下新高。

財報顯示,2021年,京能置業實現營業收入21.33億元,增幅高達554.86%;利潤總額1.29億元,增幅為305.47%;資產負債率80.16%。    

  值得一提的是,2021年,京能置業投資活動產生的現金流量淨額為-1.06億元,同比減少142.31%。

京能置業表示,主要是由於本期收回項目投資款同比減少,收購子公司支出增多。其中,2021年8月30日,京能置業以約3.61億元收購金泰地產旗下的麗富地產100%股權。

  為解決公司與控股股東下屬企業同業競爭問題,2020年,京能置業在年報中披露,鑑於京能物業目前物業業務較少,公司計劃三年內完成京能物業公司的退出工作。

  2021年10月25日,京能置業公開掛牌轉讓京能物業公司100%股權及相應債權。

  在業內人士看來,京能置業的一買一賣使業務更加聚焦,也在一定程度上助推了其2021年度淨利潤的扭虧為盈。

央企「退房」12年

  實際上,企業間為解決同業競爭,促進核心產業發展而騰挪股權的不在少數。

  比如:奧園美谷擬轉讓京漢置業100%股權、北京養嘉100%股權及蓬萊華錄35%股權;廣宇發展將所持所屬房地產公司及物業公司股權等資產負債與魯能集團、都城偉業合計持有的魯能新能源100%股權進行資產置換。

除此之外,中國重汽山東黃金、兗礦集團等一批國企、央企也在陸續轉讓、出售、清退房地產業務。但這些央企「退房」並不是要解決同業競爭問題,而是接到了一則「退房令」。

  早在2010年,國資委就為78家非房地產主業央企下達了「退房令」,只留下16家主業可以經營房地產的央企。2011年又增加5家,中航、神華、中煤、新興、魯能,白名單擴展至21家。

  然而,隨着中冶集團整體併入中國五礦,中航地產被保利地產合併,神華集團與中國國電合併重組,目前這5家特批的非房地產主業央企很少有較大規模的地產業務。

  由於央企退出房地產業務在實操層面程序複雜,再加上2010年之后,房地產市場迎來了黃金發展階段。

在過去十幾年里,「退房令」一直頗顯尷尬,央企並沒有在樓市偃旗息鼓,甚至有段時間異常活躍。

  截至2019年9月,有超過1800家A股上市公司持有投資性房產,佔整個A股上市公司數量的48%,合計持有房產的市值超過了13000億元。這些上市公司中,就包含大量央企。

  另外,央企在拿地方面也異常強勢。2016年,拿地支出前15名的房企中,由央企和國企組成的「國家隊」佔據8席,16個拿地總額超百億的「巨無霸」項目中,有9家花落「國字頭」。

直至2020年1月,國資委再次要求央企嚴把主業投資方向,不得為規避主業監管要求,通過參股等方式開展中央企業投資項目負面清單規定的商業性房地產等禁止類業務。

  值得注意的是,國家政策一直在強調「非主業」,即以房地產業務為主要業務的國企央企可以繼續經營,如保利地產、中海地產等;而以其他業務為主要業務的國企央企應當退出,如中信集團、中國重氣等。

  於是,多家「巨無霸」央企相繼開始行動,掀起十年來罕見的央企「退房潮」。中國航空、國家電網、中建八局相繼開始剝離地產業務。

資料顯示,這三家央企均非以房地產為主業,其中,中建八局主營房屋建築、國家電網以建設運營電網為核心業務、中國航空則是中央直屬的特大型國有航空運輸集團公司。

  中南財經政法大學教授郭澤強認為,非以房地產為主業的央企投身房地產行業,會分散主業資源影響主業。缺乏長期戰略規劃和可持續發展考慮,對房地產行業的影響也弊大於利。

  目前,國資委下屬央企從事房地產業務有三種情況,一是以房地產為主業的中央一級企業,二是非以房地產為主業的中央一級企業,三是從事房地產業務的央企的子企業。

  易居研究院研究總監嚴躍進表示,房地產行業背后存在一定的暴利,導致央企分心,這些國企、央企應該在主業實體經濟上做到位,把精力和重心的進行調整,放到主營的業務上來。

面對房地產行業持續下行,接下來會有越來越多央企「退房」嗎?歡迎留言評論!

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