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被自如逼走的租客們

2022-06-24 11:14

本文來自微信公眾號:進深News (ID:leju-sydcsxh),作者:曾樹佳,題圖來自:視覺中國

對於廣漂女孩吳琳琳(化名)而言,一年前的2021年6月26日是她的噩夢。那一天,她上班不在家,自如工作人員趁其不備將其物品強行打包放置在走廊。

被趕走的緣由在於,自如方僅憑一張照片,認為她發出噪音影響了其他租户,強行將吳琳琳遷出出租屋。而房子的租約本該在今年3月13日到期,月租金1565元。

一肚子委屈之下,吳琳琳將廣州自如生活科技有限公司(簡稱「廣州自如」)告上法庭,請求法院判令該公司退還押金1565元、換租費815元、以及2021年6月26日至7月14日的租金1209元。

去年年底,法院作出判決,認為廣州自如在證據不足的情況下認定租户違約而強行將其搬出涉案房屋被告已構成違約,故須向吳琳琳退回押金1565元,退回換租費815元以及退回租金1033元,共計3413元。

然而,就是這一筆區區的3000多元,自如方卻迟迟未賠付予租户。今年愚人節,廣州市越秀區人民法院將廣州自如列為「被執行人」,執行標的金額3113元。

但當下,自如及其掌舵者熊林,最為煩惱或許不是這筆三千多元的賠付事件。近段時間,自如被捲入輿論漩渦,對外,租客、業主對自如漲租的舉措,產生了很大的意見;對內,一番人員優化之后,也暴露了公司裁員的尷尬。

疫情之下,自如的流動性或許並不充裕,這纔有了對外漲租、對內裁員的舉措。2019年~2021年,自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元。儘管去年它的收入同比增長了23%,但相比於疫情前的2019年,仍下降了近五成。

另一邊,兄弟公司貝殼找房,也已開始佈局租房生意,開啟「貝殼租房」板塊。自如與貝殼,熊林與彭永東,在租房領域同場競技,其中各自藏着怎樣的考量,是外界的疑問所在。

對內裁員、對外漲租

據市場消息,自如此次裁員涵蓋互聯網營銷、運營管理、品質、設計等部門。

不過,自如也迅速給出官方迴應,表示目前只是對個別部門,進行正常的組織優化調整,但會持續加大服務客户和業主的管家團隊的招聘。它直言上半年因為疫情而受到挑戰,但會對各個經營維度優化調整。

王鵬(化名)看到自如大批次裁員的新聞,並不驚訝。他是自如7年老員工,然而離開后卻跟公司鬧上了法庭。

至今,他仍清晰記得自己入職自如的日期,2014年12月3日。那時候,自如還只是鏈家的一個內部創業平臺。入職后,王鵬被分配至業務拓展部門的業務崗位,后又擔任客服服務管家。

2021年7月,自如在未與王鵬協商一致的情況下,單方決定給他調整工作崗位並降低了崗位工資,由原來的6500元降低為4500元。緊接着2021年8月31日,王鵬因「自如剋扣工資」,被迫解除勞動合同。

在請求公司支付解除勞動合同經濟補償金、剋扣工資等相關費用,被自如均予以拒絕。他無奈之下,先向勞動人事爭議仲裁委員會(以下簡稱仲裁委)提起仲裁,后又把前東家告上法庭。

請求法院判令自如支付解除勞動合同經濟補償金11.9萬元,以及2021年7月1日至2021年8月31日期間剋扣工資4000元,還有2019年1月1日至2021年8月31日期間休息日加班工資65655元。

自如則辯稱,企業有管理權和調整權,員工應該尊重公司的調整。王鵬原來的崗位是收房和業主談,調整后的工作內容是把房子租出去,調崗后市場量更大,收入比原來更高。不認可剋扣工資。

最終今年3月,法院對王鵬的大部分訴訟請求予以支持,判決自如應當向王鵬支付經濟補償金為114072元,同時應支付2021年7月和8月的崗位工資差額4000元;案件受理費5元,由自如負擔。

不止像王鵬這樣的普通員工遭受了自如的不公對待,連自如友家前業務總監也於2020年8月,被自如生活公司單方下發解除勞動關係通知書。

目前,在發生裁員風波的同時,關於自如漲價的消息,也在另一端發酵。

近段時間,北京、上海等多地的租客反映,他們的租房合同到期打算續約,卻收到了房租上漲的通知,漲價幅度從幾十元到幾百元不等,甚至有人的租金漲幅超過了20%。

自如管家迴應稱,這是由於業主新合約、市場供求顯著上漲,才導致了租金上漲,是系統自動根據周邊房價,自動調整、生成的價格。言外之意,房租的階段性上調,是市場客觀因素推動的。

但不少租客對此並不買賬,於是投訴平臺【進入黑貓投訴】上,「霸王條款漲價」「強迫消費」等標籤,紛紛指向自如,引起一波熱議。

類似的事情已非首次。此前的2020年,就有許多租客聲稱,在疫情期間,自如租金實際漲幅遠超此前承諾的範圍。彼時,自如方解釋為,這是長租換短續導致的,租金價格變動僅為個別租客情況。

兩年之內再陷漲價風波,自如已處在輿論的風口浪尖。眼下,降薪漲租、裁員事件頻出,讓人不得不將目光投向自如的經營層面。

自如披露,今年一季度,自如租金保持平穩無大幅波動,其中新一線城市有微幅下降;二季度自如全國租金水平,環比上下波動幅度均在2%範圍內,續約價格平均漲幅在2.5%至3%之間。

今年4月,貝殼在收購聖都家裝時,簡單披露過自如的業績。2019年~2021年,自如收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元。儘管去年它的收入同比增長了23%,但相比於疫情前的2019年,仍下降了近五成。

兩年前,接受了來自軟銀願景基金的戰略投資之后,自如就再也沒有公開戰投融資的消息,它只能通過旗下子公司北京自如眾誠友融信息科技發行數筆企業ABS。

同時,長租公寓領域暴雷如潮,自如快速滾動的「二房東」模式,也備受質疑。疫情之下,它的流動性或許並不充裕,這纔有了對外漲租、對內裁員的舉措。

「熊林的事業」

2011年,自如創立時,還只是鏈家的一個內部創業平臺。5年后,它脱離鏈家獨立運作,並迅速成為長租公寓領域的龍頭,定位為「居住和服務科技企業」。

左暉曾明確地説:「我很早就意識到一件事情,自如是熊林的事業,不是左暉的事業。」 從自如獨立運作之初,他就不斷下放權限,自如既可以自主籌資,還可以根據自身的情況,確定發展方向。

去年10月,自如CEO熊林升任公司董事長兼CEO,接替不久前過世的左暉。眼下,他肩上的擔子並不輕,除了要應對企業運營、外部競爭之外,他似乎還要與兄弟公司貝殼在租賃行業同場競技。

左暉生前對旗下的業務,都定好了接班人,自如由熊林負責,貝殼則交給彭永東。

2021年底,彭永東發佈內部信,宣佈成立了貝殼惠居事業羣,並全新推出「貝殼租房」,正式切入住房租賃行業。今年初,貝殼租房與樂灣公寓完成簽約儀式,在上海徐匯區正式落地首個青年公寓項目。

在貝殼找房「一體兩翼」戰略中,「一體」即二手房和新房的交易服務,「兩翼」則是指家居家裝和租賃業務。作為「兩翼」之一的租賃業務,備受重視,現已迅速選定了北上深杭等7個重點發展城市,並開始探索不同的業務模式。

外界不禁抱有疑問:既然兄弟公司自如已有租房業務,為何彭永東還要在貝殼,另外開闢一個戰場,而且沒有找自如開展合作?

截止2022年2月末,貝殼(NYSE:BEKE)的主要股東定格為:Propitious Global持股24.80%,騰訊持股11.50%,軟銀持股6.1%,彭永東持股3.1%,單一剛持股1.3%。

而在其回港文件中,主要股東股權稍有變化,Propitious Global持股為23.3%,較美股低1.5%;騰訊持股10.8%,較美股低0.7%;彭永東持股4.8%,較美股高1.5%;單一剛持股2.7%,較美股高1.4%。

據披露,彭永東和單一剛擁有的投票權分別為22.5%、10.2%,如果算上Propitious Global委託於百會合夥的17%投票權,彭、單二人合計持有49.7%投票權,這是自貝殼上市以來,二人所持投票權的峰值。

換言之,鏈家系的后左暉時代,貝殼是由彭永東與單一剛聯手「共治」的。

彭永東曾任職於IBM戰略諮詢部,併爲鏈家提供諮詢服務,他於2010年加入鏈家,曾擔任鏈家網CEO,但其履歷背景和行事風格都與左暉有所不同。

與之相比,單一剛更是鏈家的創業元老,他見證了公司發展的全部階段,在公司內部頗具威望,也曾被認為是貝殼找房可能的董事長人選。目前,單一剛也在自如公司中任職。

自如的母公司為北京自如生活企業管理有限公司,它由自如(天津)投資有限公司(簡稱「天津自如」)持股100%,天津自如則由香港公司Ziroom (HK)Limited全資擁有。樂居財經穿透獲悉,Ziroom (HK)目前有兩名董事,分別為熊林和單一剛。左暉妻子朱艷對自如集團持股35%。

數據顯示,過去三年間,自如對貝殼的應付款項分別為6.1億元、3.36億元、3.49億元,應收賬款分別為1.23億元、0.21億元、0.31億元。不知道在后續發展進程中,自稱獨立運轉的自如,會不會與貝殼有進一步的大合作。

彭永東發起新的戰略,涉足住房租賃行業,或許是想進一步證明自己。不過,他還是在儘量避免與自如的業務重疊。

有市場人士分析,儘管貝殼租房也在部分城市嘗試分散式公寓託管,與自如存在一定交集,但是對於自如租房目前的主要模式「增益租」,貝殼租房表示不會選擇。

上市停滯

熊林看着彭永東在新賽道的進取,不知是否有感受到壓力。

在資本市場上,貝殼的步伐邁得更快一些。兩年前,它便遠赴大洋彼岸登陸美股;今年5月,在納斯達克過得並不愉快的貝殼,決定回港,隨后發佈了今年的一季報。

貝殼找房一季報顯示,該公司期內營業收入125億元,同比下降39.4%;總成交額5860億元,同比下降45.2%。淨虧損6.2億元,調整后淨利潤2800萬元。

在疫情之下,貝殼的房產交易業務的業績,受到了巨大的影響。但其包含家居、租賃等板塊的新興業務,實現收入4.85億元,雖同比下滑15%,但表現卻優於新房及二手房等交易主業。

顯然,彭永東是想讓新興業務逐漸挑起大梁。

去年11月,在貝殼惠居事業羣成立的同時,貝殼整裝大家居事業羣也宣佈成立,並設立了整裝大家居戰略管理與投資中心;今年2月,鄭深圳被任命為該板塊的負責人,直接向彭永東匯報。4月,貝殼完成對聖都家裝的收購,標誌着其家裝版圖繼續在擴大。

相比於擁有雙重上市地位,並藉此取得發展的貝殼,自如的上市進程似乎陷入了停滯。

從2018年開始,自如不止一次被傳言在海外上市。隔年的9月中旬,據外媒IFR ASIA報道,自如正考慮於2020年在美國上市,籌集5-10億美元。正是那時,青客和蛋殼公寓也在謀劃赴美上市計劃,爭奪「長租公寓上市第一股」的名號。

彼時,熊林公開發聲稱,「IPO就像把自己的成果拿出來,讓更多人的去評判,未來這些人要和你共享利益同時也要共擔風險。因此只有自如的各項指標表現得更好、只有自如的品質與服務更好,纔會去考慮IPO。」

如今,蛋殼暴雷,青客盈利不穩,自如的品質與服務也在市場上褒貶不一,其上市的節點仍難以確定。

近年來,自如規模擴張的「輪子」,仍在轆轆前行,如2020年併購集中式公寓運營商貝客;在蛋殼暴雷時開啟「暖冬守護」計劃,針對蛋殼公寓的業主和租客提供新的服務合約。去年,它又併購了豪宅公寓服務商曼舍,將其作為高端產品的代表。

樂居財經獲悉,自如旗下有15家全資子公司,間接持股23家,涉足北京、上海、武漢、蘇州、廣州、天津、深圳、成都、杭州、南京等地。

擴張之下,自如卻屢屢收到罰單。例如,6月9日,自如將將房屋的客廳打隔斷出租給承租人居住使用,被北京市海淀區房屋管理局罰款7500元;5月底,還被北京市西城區市場監督管理局罰款2.9萬元。

本文來自微信公眾號:進深News (ID:leju-sydcsxh),作者:曾樹佳

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