杭州：二手房降價跑量 樓市的「打新」紅利正在消失

　　杭州：二手房降價跑量 樓市的「打新」紅利正在消失

　　作者： 馬一凡

　　過去很多杭州人認為，只要能「打新」到紅盤的房子，紙面財富就能增加幾百萬乃至幾千萬。相比上班掙錢來説，這纔算真正的「躺贏」。

　　然而這種樓市投機泡沫正在破裂。在杭州「5·17樓市新政」出臺后，住宅日均網籤量提升了83%，二手房5月網籤升至5000套左右，效果立竿見影，但二手房掛牌價格也在回落，一二手價差正在縮小。趁着二手房交易政策松動，杭州不少業主寧願降點價也要儘快「逃頂」。熱門板塊樓盤此前有房源掛牌價格超過9萬元/平方米，近期卻出現5萬余元/平方米的成交案例。

　　克而瑞浙江區域分析師朱琳認為，一二手房價差縮小已成必然趨勢，近期杭州二手房交易量的上升，主要得益於税費「5改2」政策的刺激，接下來成交量高增長局面恐難維持。

　　「新增掛牌中降價房源佔比更大，5月杭州二手房價格指數環比下跌0.7%，成交多為以價換量。」杭州貝殼研究院院長上官劍對第一財經表示。

　　二手房成交量日增83%

　　在二手房市場慘淡之際，5月17日，杭州出臺了《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，該通知被業界稱為拯救二手房市場的「5·17新政」。

　　如今新政落地已滿半個月，沉寂多時的杭州二手房市場變得熱鬧起來，有房東忙着「高位逃頂」，也有投資客跑步入場「低位抄底」。根據杭州官方主辦的透明售房網數據，5月杭州二手房網簽約5000套，環比提升21%。

　　「新政前后半個月比較，光是日均客户帶看量就增長了76%。」上官劍告訴第一財經。

　　「5·17新政」主要圍繞優化二手住房交易政策、完善税收調節、滿足三孩家庭購房需求三個方面放松了樓市調控。

　　其中，針對二手房交易，在杭州限購範圍內購買二手住房的，落户未滿5年的户籍家庭，新政取消了原「在購房之日前2年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保滿24個月」的規定；對非杭州户籍家庭，將原「在購房之日前4年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月」的規定調整為「在購房之日前1年起已在本市限購範圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿12個月」。

　　除了放寬購買二手房的資格，針對二手房交易的税費也大大降低——個人轉讓家庭唯一住房的，增值税徵免年限由5年調整到2年，個人轉讓非家庭唯一住房的，增值税徵免年限仍為5年。這一條新規被簡化稱為「5改2」，以總價500萬元的二手房為例，如果免徵增值税，可以省下26.5萬元。

　　透明售房網數據顯示，「5·17新政」出臺后，住宅日均網籤量提升83%。其中新政前（5月1日至5月16日）日均成交90+套住宅，新政后（5月17日至5月31日）日均成交180+套住宅，效果可謂立竿見影。

　　上官劍認為，新政后這波成交中，剛需置業需求佔據了主導地位，總價300萬以內的成交佔比達到65%，成交比重環比提升2%。根據貝殼研究院的數據，前十名的成交區域住宅均價都在4萬元/平方米以內，包括良渚、丁橋、九堡、崇賢等區域，都是次新房聚集地。

　　不過，目前的二手房成交量相比去年同期仍然較低，去年3月、4月杭州二手房成交量都破萬，分別達到11759套、10070套，去年5月也有9045套，今年5月的數據同比下滑超45%。

　　業主掛牌價進入下行通道

　　「杭州的房東們都在努力‘逃頂’！亞運會本來被看成最好的逃頂機會，現在已經提前了，這時候房子降一點價，得趁着這波行情賣出去。」2019年通過「打新」買了一套新房的杭州人牛妞對記者表示，周圍很多投資了杭州熱門板塊新房的朋友如今都在掛牌賣房。

　　從掛牌數據看，杭州各熱門區域的掛牌量確實在飆升。

　　房地產研究機構克而瑞浙江區域提供的一組數據顯示，今年5月杭州十區新增掛牌量達到了9609套，相比去年5月時的2701套，增長了256%；環比今年4月的7238套，也增長了33%。

　　其中，余杭區5月掛牌量達到2830套，蕭山區為1244套，二者數據增長尤為突出，這兩個區樓市熱門概念最多，耳熟能詳的就包括：未來科技城、奧體、錢江世紀城、蕭山科技城、南部新城等等。

　　余杭區未來科技城由於「螞蟻上市」的落空，二手房成交已經冷凍多時。

　　根據鏈家數據， 位於未來科技城的陽光城未來悦max小區在5月下旬成交了2套房，均價54830元/平方米，而之前該小區的掛牌價曾高達9萬元/平方米，如今賣房的業主對待價格理智了不少。

　　在「貝殼找房」平臺中，陽光城未來悦max已經有82套待售房源，其中絕大多數是剛交付、未入住的新房子，多數業主都把掛牌單價調到了6萬元出頭。

　　杭州目前實施新房限價政策，未來科技城最新的新房限價數據是42520元/平方米，新房和二手房的價差縮小到了每平方米一萬多元，過去動輒三四萬的價差消失了。

　　在另一個熱門板塊蕭山奧體，以「創世邸」樓盤為例，去年1月該樓盤一套大户型成交單價超過9萬元，今年5月一套同户型面積的房子成交單價已經低至7.8萬/平方米。在「貝殼找房」平臺上，該小區有80多套在售房屋，多套在近14天內降價20萬~50萬元不等。

　　「杭州的一、二手房價差肯定是會不斷縮小的，這將成為普遍現象。」朱琳對第一財經表示。

　　杭州5月總體數據顯示，西湖區、臨平區、富陽區二手住宅成交佔比大幅提升，但這三個區住宅均價也下滑明顯。西湖區成交量上漲66%，均價跌了10%，臨平新城成交量環比上漲20%，均價跌了9%；富陽富春板塊成交量漲了104%，均價跌去15%；銀湖科技城成交量環比上漲19%，均價跌了12%。

　　千萬「打新」紅利正在消失

　　杭州人買房都認準「紅盤」，而紅盤之所以「紅」，主要就在於板塊內的一二手房價差。

　　比如位於奧體板塊的臻奧院樓盤，新房價格約為48000元/平方米，在樓市炒得最火熱的時候，二手房單價被炒到13萬至14萬，因此許多投機客覺得，只要打新到臻奧院一套300多平方米的大户型，就等於2000多萬元浮盈進賬了。

　　二手房被炒成「天價」，帶來了兩大效應。一是杭州新房市場的熱度經久不息，在過去5年里，北上廣深以及蘇州、南京都經歷了樓市周期波動，有高潮有低谷，只有杭州的新房似乎永遠好賣。

　　二是畸形的二手房市場逐漸冷淡、成交量冰封，因為樓市中無論哪一方都不願意做「冤大頭」。從2021年下半年開始，杭州二手房月成交量腰斬，天量價格處於高位的二手房到底由誰來接盤，成了杭州樓市最大的問題。

　　一般來説，杭州二手房市場月成交6000套已是較低位水平，去年3月、4月成交量均過萬套。但到了今年2月份，杭州市區二手房成交量已經跌破2000套，僅成交了1934套，是2017年以來的月成交第二低位。

　　二手房價格虛高、有價無市的問題暴露后，杭州人還發現，一二手巨大的倒掛價差並不是自由市場形成的，而是樓市投機者營造出來的假象。

　　2021年年底，大量操盤、炒作奧體板塊房價的魏某被杭州市公安局蕭山區分局刑拘。魏某被稱為「奧體房姐」，其真實身份是杭州奧體板塊天璞易居房友門店店主。這位「奧體房姐」通過左手倒右手的方式抬高奧體板塊多個樓盤的成交價格，將房價炒至天價后，最終再讓不明真相的購房者接盤。

　　記者發現，目前奧體板塊頂級豪宅樓盤剛交付的房子大部分掛牌價格都有所回落，從13萬元/平方米降至11萬元/平方米左右，其他較低等級樓盤價格則回落更大。

　　對於接下來的杭州二手樓市，部分業內人士實際上並不樂觀。朱琳告訴記者：「我們認為現在大多數的成交都是緣於‘5改2’的刺激，省下十幾萬到數十萬元不等的税費，短期內極大促進了交易。接下來的6月，成交數據估計還能衝一衝，到了7月可能就不再增長，只能維持了。」

　　上官劍則認為，雖然成交量有所上揚，但當前市場仍處於底部，預計隨着穩經濟的一攬子措施逐步落地，二手房市場在6月及下半年將進入量增價穩階段，二手房逐漸活躍也將帶動一手房聯動發展，預計新房后續搖號登記人數增多，杭州市場的熱度和去化率將穩中有升。

責任編輯：王茂樺