保利發展(600048)：首登百強月度銷冠 投融資龍頭氣質盡顯

　　銷售發力，衝勁十足。根據克而瑞數據，保利22 年5 月實現銷售金額380 億元，首次登頂百強月度銷冠（15 年6 月曾因推貨結構登頂，次月回落至第5）。5 月銷售同比下降36.1%，較4 月降幅收窄4.3pct，領先百強房企23.8pct。累計來看，1-5 月公司累計實現銷售1592 億元，同比下降32.2%，增速位列TOP10 第一。22 年總貨值規模預計約8000 億元，大概率進入行業前二（目前與萬科相差81 億元）。

　　投資兼顧流速與利潤。1-4 月公司公告拿地金額401 億元（權益70%），拿地力度33%，超主流房企平均17pct。累計拿地樓面價15463 元/平，均價較21 年上升127%，投資能級顯著提升，兩集中地塊拿地金額佔比81%，拿地質量較優（考慮配建成本后的毛利率25.4%）。

　　5 月投資意願顯著提升。根據各地規自局兩集中情況，5 月保利競得濟南、福州、廈門5 宗宅地，總地價46.34 億元。6 月1 日將會進行的上海、北京集中供地，公司也積極報名，上海報名8 幅，北京最終參與3 幅，均為熱門地塊。公司為5 月參與範圍和力度最高的頭部房企。

　　金融資源集中度提升。融資方面，保利5 月26 日發行綠色中票30 億元（利率2.8%），5 月31 日擬發行30 億元公司債（5 年期利率2.89%、7 年期3.40%）。考慮以上三筆，1-5 月保利累計發債95 億元，債券到期15 億元，淨融資80 億元，新增融資成本創歷史新低。

　　盈利預測與投資建議。預計22-23 年歸母淨利潤分別為285 億元、309 億元，同比分別增長4%、8%，對應6.6xPE、6.1xPE，22 年PB 估值低於1x，價值優勢凸顯。我們維持合理價值25.73 元/股不變，維持「買入」評級。

　　風險提示。行業景氣度下行影響公司銷售，結算規模不及預期。