國金證券：抓住近期地產股基本面分歧造就的「黃金買點」 推薦保利發展(600048.SH)等

智通財經APP獲悉，國金證券發佈研究報告稱，本輪地產下行與歷史上的下行周期不同，不再是政策收緊的「腠理之疾」。數據的下行幅度、預期的悲觀程度、行業和企業的艱難程度，都是史無前例的。因此不必擔心政策刺激會矯枉過正，繼續「託底式放松」，只會求其中者得其下。該行堅定認為當前是地產股的配置良機，必須抓住近期基本面分歧造就的「黃金買點」，買在基本面分歧時。6月組合推薦保利發展(600048.SH)、招商積余(001914.SZ)。

行業：銷售持續低迷，土地整體回暖尚需時日。

銷售端，從城市角度，2022年4月單月300城住宅銷售面積2148萬㎡，環比-32%，同比-64%;2022年截至4月，300城住宅累計銷售面積11049萬㎡，同比-50%，景氣度仍低迷。從房企角度，2022年4月單月百強房企全口徑銷售額4924億元，同比-59%;2022年截至4月，百強房企累計全口徑銷售額21203億元，同比-50%，降幅再擴大。

土地端，縱觀2022年第一批集中供地結果，從頂價成交率的維度看，深圳、合肥、杭州、重慶頂價成交率均超過20%;從流拍率的維度看，天津、福州、濟南、南京、合肥的流拍撤拍率均超過20%;從溢價率的維度看，深圳、合肥、廈門、杭州、寧波、重慶、南京七城的成交溢價率均超過5%。由此可見，各城市間土拍熱度仍有較大分化，單個城市內部分化亦較為明顯。縱觀今年首次集中供地(22城與非22城)，僅有深圳、杭州等市場基本面強勁的「龍頭城市」整體熱度較高，東莞、南京等此前房地產市場階段性火熱的城市均有不同程度的遇冷。其余城市雖有流拍率下降、溢價率提升等正面結果反饋，但或有本次土拍整體土地質量較好等客觀因素存在，且大多城市底價成交率仍然維持高位，從側面反映了開發商加槓桿、擴土儲的意願仍然不強，土拍市場整體回暖仍需時日。

公司：業績下滑，分化明顯。2021年板塊共126家房企整體營業收入30428億元，同比增長8.3%;歸母淨利潤303億元，同比下降84.5%，業績表現持續下滑。板塊業績顯著下滑的主要原因包括整體收入下降、毛利率下降、減值損失大幅增加等。剔除虧損超50億元的6家房企，剩余120家房企整體營業收入28053億元，同比增長15.4%;歸母淨利潤1168億元，同比下降37.0%。僅看傳統龍頭房企(選取保利、萬科、新城、招商、金地)，2021年歸母淨利潤823億元，同比下降24.1%，板塊內表現分化明顯。

板塊：五月跑輸大盤，估值仍處底部。自上期策略報告發布至今，房地產板塊下跌3.2%，跑輸滬深300指數4.8個百分點，在31個行業中排第29名。根據Wind一致預期，按最新收盤日計，板塊2022年動態PE為5.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平低12.8%，仍處歷史最低水平。

風險提示：基本面下行超出市場預期而政策迟迟無法轉暖。