中建投信託佳兆業項目實質違約 燕郊抵押項目因規劃調整尚未拿到施工證

　　政府規劃可能調整。

　　近日，中建投信託為佳兆業旗下項目提供貸款融資的安泉585號出現「意外」——融資方未能如約支付最新一期利息，已構成實質性違約。

　　投資人4月26日收到的重大事項報告顯示，因借款人未能在3月15日支付貸款利息1336.675萬元，中建投信託已經申請法院對交易對手的相關財產作出保全措施。對於違約原因，中建投信託方面對第一財經記者表示，主要系佳兆業方面面臨較大流動性壓力，后續信息將及時對投資人披露。

　　相關信披資料顯示，安泉585號總募集規模為4.497億元，對投資人半年付息，下一次付息時間為6月15日。此外，6月30日將是首期產品到期日，中建投信託稱，上述事項可能導致信託計劃存在無法按期、足額實現信託收益並收回信託本金的風險。

　　值得注意的是，記者獲悉，該信託計劃位於河北燕郊的抵押項目地塊因為規劃調整問題，尚未能取得工程規劃許可證和施工許可證，中建投信託仍在推進與佳兆業方面的溝通。

　　安泉585號債務人實質違約

　　推介資料和信託合同顯示，中建投信託·安泉585號（佳兆業濱海小鎮）集合資金信託計劃（下稱「安泉585號」）成立於2020年12月31日，3期合計募集4.497億元，資金主要用於向借款人佳兆業東戴河房地產開發有限公司（下稱「東戴河佳兆業」）發放信託貸款，最終用款標的為位於遼寧省綏中縣東戴河新區的佳兆業濱海小鎮1號項目。

　　增信方中，三河市兆龍佳業房地產開發有限公司（下稱「三河兆龍佳業」）為抵押人暨共同還款人，佳兆業集團（深圳）有限公司（下稱「佳兆業集團」）為保證人，抵押物為望京苑項目地塊（權證編號為冀（2020）三河市不動產權第 0015706 號）的國有建設用地使用權。企查查資料顯示，東戴河佳兆業系佳兆業集團全資子公司，三河兆龍佳業由佳兆業集團間接持股70%。

　　今年3月16日，中建投信託向安泉585號持有人發佈重大事項報告，稱東戴河佳兆業與三河兆龍佳業未能在當天按照合同約定支付該信託計劃的貸款利息1236.675萬元，已構成實質性違約。

　　對於具體違約原因，中建投信託回覆第一財經記者時表示，根據佳兆業方面反饋，主要是受宏觀經濟形勢和行業調控政策影響，其銷售下滑、融資難度加大，面臨較大的流動性壓力。

　　安泉585號I 類、II 類信託資金期限分為18個月和24個月，二者預期收益率根據資金量大小分級，最高收益分別為7.2%（600萬元）和7.4%（1000萬元），付息日為每年的6月15日和12月15日，第一期產品將於6月30日到期，目前僅剩一個多月時間。

　　第一財經記者從中建投信託推介資料和信披文件中看到，標的項目和抵押物項目的銷售收入、保證人佳兆業集團經營性現金流、抵押物處置價值等是安泉585號產品的重要還款來源，但自產品成立以來，借款人、共同還款人作為專門項目公司因項目停滯等原因長期處於零收入狀態，淨利潤連續虧損。

　　中建投信託在安泉585號產品成立時發給投資人的推介資料顯示，佳兆業濱海小鎮1號項目於2019 年開盤銷售。今年一季度信託資金管理報告顯示，該項目已完成主體工程施工，但處於「已經停工且尚未復工」狀態。

　　持續溝通抵押物規劃調整問題

　　標的項目之外，抵押項目的銷售回款顯得格外重要。有中建投信託理財經理對第一財經記者表示，安泉585號發行時最大的亮點是抵押項目，因為抵押地塊在燕郊，恰逢疫情之后燕郊樓市迎來一波反彈，因為「項目好、收益高」賣得非常火爆，需要高淨值VIP搖號才能搶到，對能賣這款產品的理財經理也有一定要求。理財經理當初發給投資人的推介信息中提到，安泉585號抵押物望京苑項目位於廊坊市燕郊鎮北城區，區位優勢明顯，預計總貨值17.9億元，可覆蓋信託貸款本金的4倍，「具有較高的安全邊際」。

　　正式的推介文件中也寫道，望京苑項目位於河北省廊坊市三河市燕郊鎮神威北大街南側、漢王路東側，地處燕郊核心區位，由三河兆龍佳業於2020年6月通過招拍掛以底價取得，總面積52714平方米，總成本5.674億元，周邊教育、商業、醫療、交通（地鐵 22 號線預計 2023 年通車）等生活配套齊全。

　　另有信託合同顯示，中建投信託未對標的項目的預售資金採取明確的管控措施，僅對抵押項目的銷售回款設置了監管賬户。

　　不過截至目前，望京苑項目尚未動工。2021年10月9日，中建投信託曾在臨時事項報告中首次提到，望京苑項目「因疫情、規劃等因素影響，在建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證等開發證照的獲取方面出現滯后」，並表示在同年9月28日，其與債務人簽署了一份補充協議，約定抵押物項目應於2021年12月31日之前（含當日）取得首批施工許可證且抵押物項目規劃住宅計容面積不低於 7.3 萬平方米（不含政府回購保障房）；於2022年1月31日之前（含當日）取得首批預售許可證且實現開盤銷售。如上述任一節點未能滿足，則債務人應於對應的觸發節點之日起滿30日內提前結清全部信託貸款本息。

　　2022年1月5日，中建投信託正式發佈重大事項報告，稱「抵押物項目因為政府規劃可能調整等不可抗力，導致其建設工程規劃許可證和施工許可證無法按期取得。」

　　對於前述「政府規劃可能調整」的依據以及對望京苑項目的具體影響，中建投信託方面對記者表示因為信披規定不便透露具體項目信息，一切以公告爲準，公司將根據監管要求和信託文件約定，及時向投資人進行信息披露。

　　在4月28日的最新重要事項報告中，中建投信託提到，杭州中院已經應其訴訟申請查封了望京苑項目地塊，同時凍結了三河兆龍佳業100%股權。后續，中建投信託將「持續敦促交易對手與當地政府部門協調處理抵押物項目規劃調整問題」，同時積極尋找資產或債權收購方，尋求通過資產或債權轉讓實現信託計劃退出，不排除各方就解決抵押物項目規劃問題、項目管控等方案達成一致后訴訟和解的可能。

　　另有投資人向記者反映，目前中建投信託的多個信託項目進入預計延長期（6個月）。對於逾期產品后續的風險化解方案，中建投信託方面對記者表示，公司將採取多種措施督促交易對手還款，包括採取協商展期、實現擔保措施、訴訟等適當措施，維護投資人的合法權益和最大利益。