佳兆業擺爛的理由，又多了一條「高利貸」

「借錢的時候，你好我好大家好」去年11月4日佳兆業財富的維權現場，數百名憤怒的投資者將佳兆業高管團團圍住。

一個30歲左右的年輕男性在混亂中衝上主席臺，對着佳兆業總裁麥帆的臉質問：「你們北京公司借我的錢什麼時候還？」

公務員出身的麥帆沒有躲避也沒有叫人來驅趕，只是面露難色地和年輕人説：「現在不是説這個的時候，現在是在談財富的事。」

之后有佳兆業的消息人士對《鳳凰WEEKLY地產》透露，那個年輕人，是代表一家高利貸公司來追債的。

直到爆雷前夕，佳兆業的地方公司還在和各種民間機構有借款往來，其中不少是小貸公司。那種所謂的「高利貸」公司，或許只是冰山一角。

以往這些資金往來大多會低調地進行，但今年4月底的一紙訴狀，讓很多暗藏的角落開始逐漸暴露在陽光下。

「高利貸」之爭

今年4月底，深圳市一家小額貸款公司「高時小額貸款有限公司」（下稱「高時小貸」），將佳兆業及其子公司廣東佳兆業房地產開發有限公司、樂捷電子產品（深圳）有限公司告上法庭。

根據公開的庭審視頻，高時小貸此前曾借了三筆錢給廣東佳兆業公司和樂捷電子，總額1.3億元，佳兆業集團作為母公司承擔連帶清償責任。

但在2021年10月之后，佳兆業就再沒有為這些借款還過利息。

高時小貸稱，自己多次催繳無效后，發出解除合同通知書，告知佳兆業方嚴重違約，要求立即償還借款本息，之后雙方對簿公堂。

雙方的爭議焦點在：總額過億的借款算不算高利貸？其中居間費拆息、砍頭息兩個行業內非常隱晦的詞匯成為關鍵。

居間費即中介費，借款雙方一般都會有中介公司作為紐帶。以1.3億借款其中一筆6500萬的借款為例，居間費每個月高達169萬。佳兆業在停止還錢之前付了兩個月居間費，而同時支付的利息，是52萬元/月。

佳兆業方認為，高時小貸明面上是小額貸款，實際上通過居間費的方式分拆其超額利率，結合佳兆業提交的相關證據材料，貸款利率總額高達36%，明顯超過了法律以及相關規章的規定，其發放高利貸的行為應當被認定為無效。「確實有幾個蹊蹺的地方，居間費比利息還高。」一名小貸行業從業者對《鳳凰WEEKLY地產》分析，「而且居間費一般是一次性付清，這里是按月付，更像拆息。」

如果不算上居間費，這些借款都在24%的合法上限內；如果算上居間費，就有可能涉及高利貸。

一名大型地產公司的區域負責人則向《鳳凰WEEKLY地產》表示，拆息是行業里多年來的潛規則，「什麼手續費、通道費、利息、中介費都是爲了拆息，明面上是看不出來是高利貸的，就看法官怎麼看。」

高時小貸的辯護律師在法庭當場沒有承認居間費的存在，並堅決否認高利貸一説，稱借款合同簽署及履行不存在任何的違法和違規的情形。「即便是居間費成立且實際支付了，也沒有證據證明該居間費是原告變相所收取的高額利息。」代理律師説。

除了居間費，雙方的關鍵爭議點還有「砍頭息」，即給借款者放貸時先從本金里面扣除一部分錢，這也是決定放貸行為是否為高利貸的關鍵。

佳兆業稱，高時小貸在發放借款的當天轉回了50萬元，實質上是砍頭息，應當在本金中予以扣除。而高時小貸則認為，認定砍頭息的一個重要依據是在貸款人發放借貸款項時直接將利息截留，將剩余部分作為借款發放給借款人。

行業內對此並沒有特別嚴格的概念，「兩種説法都有道理，還是看法官怎麼判斷。」上述小貸從業者説。

過河拆橋？

「被告在其項目遇到重大的資金困難時，原告不顧風險將相關的借貸資金借給被告使用，被告反而長期不按時支付借款利息，並且在原告多次催收無效、不得不通過訴訟程序來主張權利時，反而援引所謂的相關法律文件，企圖以主張借款協議無效，從而逃避自身履行合同的義務。」高時小貸的辯護律師在法庭上説，「我們認為這一做法是不誠信的。」

北京金誠同達（深圳）律師事務所律師許丹吟對《鳳凰WEEKLY地產》分析：「從訴訟角度來看，原告代理人的陳述是合理的。由於我們沒看到具體的證據，不瞭解具體的款項往來情況，無法判斷合同是否有效。「

但她解釋稱，若不涉嫌非法高利貸，則即使合同無效，佳兆業所借的款項也是需要返還的；若涉嫌非法高利貸，則案件存在移交公安處理的風險。

許丹吟還補充：「如果利息過高，一般利息超過法律規定的部分折抵本金，如果是職業放貸，也會支持返還本金。」上述小貸行業從業者和地產公司區域負責人也表示，這種糾紛確實非常常見，一般的判罰是，至少要還上本金和合法範圍內的利息。

簽了合同、拿到錢、還了部分利息后，才發現是高利貸合同，佳兆業這一舉動在業內看來，難以理解。

「如果普通人找小額貸款公司借錢，沒看清楚條款被坑了，還有可能。這麼大的地產公司，不可能，他們都會帶財務和法務來籤合同的。」上述小貸行業從業者説。

「是不是高利貸誰不清楚啊？借錢時候都是你好我好大家好，不爆雷肯定會還，在小貸行業里，地產公司的信譽還是很高的。」一名地產公司的區域負責人説。

這個案件目前只進行了第一次庭審，原告在法庭上表示同意調解，等待佳兆業的調解方案；佳兆業方表示「私底下讓業務部門再溝通」。

「地產行業這些年，都是各個行業來共同分享成果。小貸在借錢的時候風險本來就很高，地產現在就是‘要死大家一起死’，調解是最實際的（解決方法）。要是被逼到破產，債的清償率無非是10％-50%，我要是佳兆業我也不怕。」上述地產公司區域負責人説。

風雨飄搖

與佳兆業對簿公堂的不止高時小貸一家。企查查APP顯示，佳兆業集團（深圳）有限公司已有785個司法案件纏身，其中金融借款合同糾紛29起，借款合同糾紛10起。

多位行業人士向《鳳凰WEEKLY地產》透露了這種大房企的地方公司向小貸公司借「高利貸「背后的原因，大部分是爲了吃利差。

「簡單來説就是放着便宜的錢不用，出去借貴的，吃利差。」一家TOP30房企的員工説。

上述地產公司區域負責人證實了這種情況的普遍性，「比如説，小貸的錢往外放成本9%，我報集團12%，中間3個點，中間幾個人全部吃掉。這個是職業操守問題。」

但也有另一種解釋，上述佳兆業的消息人士提供了一條信息，「佳兆業在此前爲了財務強管控，集團把一些地區公司的錢抽走了。」

時至今日，佳兆業爆雷已半年有余，高調宣佈的「白武士」進場也已一個多月。至今還沒有傳出任何重大資產處置的消息，而佳兆業陸續又離職了兩名高管——分管融資管理的高級副總裁孫明堯、分管營銷的副總裁程芯蘭。佳兆業對此迴應《鳳凰WEEKLY地產》，近期集團進行了組織架構優化與調整，目的在於減少管理層級，提升運營效率，讓管理者更貼近一線，服務經營，解決問題。目前集團高管團隊整體穩定，核心崗位管理人才儲備充足，個別高管的變化不會影響公司正常經營，相關工作均已有合適人員負責。

去年爆雷之后的2021年12月1日，佳兆業集團（深圳）有限公司變更了法定代表人，由李海鳴變成了黃木開，黃木開同時接下了董事長及總經理的位置。

知情人士稱，李海鳴是佳兆業上市公司董事局主席郭英成身邊的老臣，黃木開則像是突然橫空出世的董事長，遍尋網絡找不到任何蹤跡。

多名佳兆業內部員工告訴《鳳凰WEEKLY地產》，黃木開是公司的一名行政人員。