「最大隱形地主」中國平安，房地產風險敞口幾何？

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　　出品|清流工作室

　　作者|王曉悦 主編|趙妍

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中國平安（601318.SH）綜合金融牌照帶來「一魚多吃」的便利，也令其走入「雞蛋放在同一個籃子里」的窘境。

　　在此前的2021年業績發佈會上，平安的高管強調，公司不動產投資僅佔保險資金5.5%，股債投資更是隻有1154.18億元，總體風險可控。但與之對比的是，因計提了單個暴雷房企華夏幸福（600340.SH）432億元的減值準備，平安集團全年利潤驟降三成。

　　深究下去，中國平安對華夏幸福僅有180億元的股權投資，剩余計提的是高達273億元的債權投資。而中國平安同時也持有碧桂園、旭輝地產、中國金茂、朗詩集團等4家上市房企的股權。且同樣在入股后，整個平安系積極地向相關聯的房企提供債務支持。

　　在市場好的時候，鐵索連舟使平安各個業務板塊都能獲利，但房地產下行之時，單個房企的暴雷就可能引爆多個業務板塊。

　　中國平安幾乎把房企投了個遍，但不樂意被稱為「最大的隱形地主」，一直嘗試降低外界對其地產投資風險的評估。此前，更是聲稱平安險資對恆大集團、藍光發展等暴雷房企，無論是股權或債權上的「敞口均為0」。

　　但清流工作室獨家發現，公開記錄顯示可能並非如此。平安險資參股的招商平安，就有至少兩筆對恆大的借款被違約，並已進入追討債款的法律程序。而平安險資旗下的平安不動產，也對藍光發展有多筆借款未能收回，並採取凍結對方股權的方式維權。

　　據清流工作室統計，平安旗下的平安不動產、平安信託、平安匯通、平安證券及平安資管，多個渠道對外投資房地產業，與不同的房企合資設立開發公司。合作對象有大國企和龍頭企業，但也不乏部分資金鍊緊張的房企。

　　這些房地產類的投資，又是否存在風險敞口？

　　平安入股房企的「雙重」風險

　　2021年年報中，中國平安對華夏幸福相關投資資產進行減值計提、估值調整及權益法損益調整金額合計432億元，其中股權159億元，債權類則高達273億元。這筆減值讓中國平安2021年的歸母淨利潤減少了243億元。

　　股權投資計提的159億元減值或許是熊市帶來的無差別傷害。但273億元的債權類計提，顯然給了平安2021年業績重重一擊。

　　2018年7月10日及2019年1月31日，平安與華夏幸福及其股東王文學簽下《股份轉讓協議》，合計斥資180億元購下華夏幸福25.19%股權，並由平安人壽出面持股。

　　入股華夏幸福后，整個平安系都在為華夏幸福輸血，不斷追加債權投資。

　　平安旗下的深圳平安匯通投資管理有限公司，為華夏幸福的PPP項目發行了大量的資產支持證券，平安系資金還親自下場認購了部分華夏幸福的融資產品。

　　在2022年4月22日的一份交易概述中，平安財險透露，對華夏幸福作為融資主體、發行主體或擔保主體的相關債權投資資產，共計持倉面值為35.08億元。

　　平安養老保險和平安資管也曾設立債權投資計劃，為華夏幸福提供永續債權投資資金，金額不超過50億元及10億元。

　　這些較為明面上的債權投資不足百億，更多的債權類投資也許來自平安的銀行、信託等板塊。

　　比如，平安銀行曾在2020年向華夏幸福的全資孫公司九通基業投資有限公司提供結構化融資額度不超過30億元，通過信託計劃向其發放貸款。

　　平安匯通還與華夏幸福設立合資公司，參與具體項目建設。平安匯通與華夏幸福原合資設立了北京中城輝煌房地產開發有限公司，但此后該公司陷入資金危機，列入失信被執行人。2019年，一家固安世昌企業管理有限公司接手華夏幸福所持股權，其背后是兩個神祕的自然人呂秀雲和李恬。

　　此外，平安人壽還以華夏幸福為踏板，拿下了北京大廈項目物權。2018年底，華夏幸福花了57.8億元，從中國鐵路物資股份有限公司接手北京物盛科技有限公司，項目地塊位於麗澤金融商務區，地處北京西二、三環路之間，是北京市和豐台區重點發展的新興金融功能區。時隔一年，華夏幸福在2019年底又將該項目幾乎原價58.29億元轉讓給平安人壽，並將項目交由華夏幸福代建代管。

　　中國平安鍾愛上市房企，除了華夏幸福，其還持有碧桂園（7.76%）、旭輝（6.21%）、金茂（14.11%）、朗詩集團（6.92%）等多家上市房企的股權。與華夏幸福類似，中國平安入股后，整個平安系積極地向相關聯的房企提供債務支持。

　　中國平安在2019年斥資86億港元入股中國金茂，目前持有其14.11%股權。清流工作室發現，股權投資之外，平安系對中國金茂的債權投資可能不亞於對華夏幸福。而素以高價拿地著稱的中國金茂，在2020年限價調控后業績暴雷，淨利潤「腰折」。

　　中國金茂年報顯示，公司與平安銀行、平安信託、平安產險、平安養老險、平安資管及平安旗下的深圳市前海平裕商業保理有限公司，均簽訂了金融服務框架協議。其中貸款服務每日上限高達100億元，融資性保理服務每日上限為30億元。

　　金茂的參股子公司重慶興干置業有限公司，與平安不動產簽有借款框架協議，每日最高上限結存余額為9億元；另一家寧波鷹茂地產開發有限公司，也與平安不動產旗下的深圳市平嘉投資管理有限公司簽有委託貸款框架協議，每日最高上限5.5億元；另外三家參股公司，也與平安不動產旗下的深圳市德理企業管理有限公司簽有借款框架協議，每日最高上限3.75億元。

　　清流工作室此前曾解析中國金茂表外負債，平安作為金茂的金主，頻繁在金茂的項目公司股東列表進出。項目早期，平安系公司帶資入股，項目進入回報期，平安系又微利退出，疑似「明股實債」的操作。詳見《清流|警惕中國金茂表外負債》。

　　而碧桂園和旭輝地產的主要往來銀行都出現平安銀行。且平安不動產與碧桂園至少設有4家合資公司，其中3家是項目開發公司；與旭輝合資設有合肥旭榮置業有限公司，對外投資兩家項目開發公司；與朗詩集團設有合資公司嘉興朗裕投資有限公司，並提供股東貸款用於收購上海浦東兩棟房產。

　　2018年和2019年，平安不動產先后與旭輝地產、朗詩地產簽署戰略合作，三年內雙方總投100億用於住房租賃項目的投資、開發及運營。

　　對恆大、藍光風險敞口真的為0嗎？

　　2021年10月，中國平安曾在投資者互動平臺強調：「頗受市場關注的恆大、藍光、泛海等房企，平安險資無論是股權還是債權均為‘0敞口’。」

　　風險敞口又稱風險暴露，是指因債務人的違約行為導致的可能承受風險的信貸業務余額。而平安集團的保險資金投資組合由壽險及健康險業務、財產保險業務的可投資資金組成。

　　清流工作室發現，在與恆大的合作中，平安保險資金可能存在一定的風險敞口。

　　中國平安子公司中國平安人壽保險股份有限公司（下稱「平安人壽」），與招商局旗下的深圳市招融投資控股有限公司，合資設立了深圳市招商平安資產管理有限責任公司（下稱「招商平安」），並由平安人壽持有39%股權，實繳出資11.7億元。

　　也就是説，招商平安公司背后約四成資金來自平安險資。而該公司多次向恆大提供借款，並在2021年底聘請律師追討債款。

　　招標信息顯示，2019年8月22日，招商平安通過投資平臺深圳市招平恆佳投資中心（有限合夥），以股+債模式向恆大石灰圍項目投放了9.9億元，其中招商平安出資4.95億，對外募資4.95億。這筆錢，是以股權轉讓回購方式投放了6.93億元，以股東借款方式投放了2.97億元。2021年12月22日，招商平安公開招標律師代理服務，進行一審、二審及再審等工作，以及其他與債權實現有關的訴訟執行等工作以及非訴方式回收等工作。

　　再比如，2019年8月22日，招商平安通過另一個投資平臺深圳市招平恆華投資中心（有限合夥），同樣以股+債模式向恆大華強北項目投放了8億元。由於該項目未按時支付2021年9月21日利息，亦未履行還款和股權回購義務，融資方及擔保方構成違約。爲了討債，招商平安已向廣州市中級人民法院提起訴訟並申請了財產保全，廣州中院已立案受理，案件訴訟標的約合人民幣8.4億元。

　　回溯一下時間線，招標信息顯示至少一個恆大項目早在2021年9月21日違約，而平安集團最早在2021年10月8日表示對恆大「0敞口」，此后對外也保持這一説法。

　　而除了在向恆大追債，招商平安還同時在向泰禾等多家房企追債。其中另一個暴雷房企也閃現身影，2020年9月21日，寶能地產股份有限公司將所持的100股鹽城寶能城市發展有限公司股權質押給了招商平安，至今有效。

　　平安聲稱「0敞口」的另一家暴雷房企藍光發展，也早在2021年6月曝出對平安違約。

　　2021年6月，藍光發展的公告顯示，全資子公司四川藍光和駿實業有限公司股權被多家公司司法凍結。6家凍結申請人中，有5家是平安不動產旗下投資機構，合計凍結金額超過17億元，藍光地產稱是平安不動產提前解除合同。

　　藍光發展2021年年報還顯示，平安不動產旗下的深圳聯新投資管理有限公司（下稱「深圳聯新」）在2021年8月將藍光旗下的兩家子公司告上深圳國際仲裁院，案由是「借款、債券融資糾紛」，總涉案金額7.23億元。截至2021年12月31日，這兩個案件處於「和解談判中，未開庭」的狀態。

　　平安不動產由平安人壽持有49.5%股權，平安財險及平安旗下的深圳平科信息諮詢有限公司分別持有剩余的35%和15.5%股權。這意味着，平安不動產至少84.5%的出資，來自平安的保險資金。

　　「中國最大隱形地主」風險幾何？

　　平安不動產是平安集團投資房地產最主要的平臺，與不少房企有合作。據清流工作室統計，僅平安不動產旗下的多個投資平臺，可能踩雷了不少近期出現資金問題的房企。

　　前述起訴藍光的深圳聯新，是平安不動產旗下重要的投資平臺之一。深圳聯新與佳兆業集團城市更新服務有限公司，合資設立了惠州市佳兆業凱進城市投資有限公司和廣州市佳業輝鴻房地產開發有限公司（下稱「佳業輝鴻」）。佳兆業還將所持合資公司部分股權質押給深圳聯新。

　　2021年，以理財產品違約為導火線，佳兆業出現資金流動性問題。平安不動產投資的合資公司佳業輝鴻，目前已有部分股權被凍結。

　　平安不動產另外一個重要的投資平臺是深圳安創投資管理有限公司（下稱「安創投資」）。安創投資與奧園設有合資公司東莞中奧泰房地產置業有限公司（下稱「東莞中奧泰」），由安創投資持有40%股權。

　　同時，奧園將其持有的東莞中奧泰股權600萬元、東莞中奧泰旗下子公司的股權800萬元質押給安創投資。2021年底，奧園出現資金鍊危機后，奧園所持的東莞中奧泰的600萬元股權及東莞中奧泰所持子公司的800萬元股權被司法凍結。尚無更多信息證明，凍結這部分股權的是安創投資還是其他債主。

　　平安不動產及其旗下的安創投資，與花樣年集團也有大量的合作。今年年初，安創投資作為執行申請人，申請對花樣年集團（中國）有限公司等8家花樣年原旗下公司進行財產保全。但因為安創投資「下落不明」，花樣年一方的異議申請書被公告7日視為送達，安創投資對花樣年的部分凍結措施被解除。

　　深圳聯新和安創投資只是平安不動產眾多投資平臺中的兩個公司，平安不動產對外投資超過90家子公司，這些子公司又進一步對外投資，與不同的房企合資設立開發公司。其中不乏華潤置地、保利集團、首都開發等國企，也囊括碧桂園、萬科、龍湖等龍頭企業，以及部分資金鍊緊張的房企如富力、雅居樂、佳兆業、奧園等公司。

　　平安不動產之外，平安信託、平安匯通、平安證券等都是平安系投資房地產的隱祕渠道。比如，此前清流工作室獨家發現，龍光地產在2021年大手筆拿地，項目子公司穿透后，出現平安信託的身影。目前，平安信託還與時代中國、祥生地產、綠城地產、正榮地產、中洲置業、鄭州地產、萬科、碧桂園等多家公司設有合資公司。平安匯通與金地集團、中海宏洋、中駿置業、金科股份、萬科、遠洋控股、保利發展、時代中國、旭輝地產等多家房企設有合資公司。平安證券也隱藏着不少與萬科、保利、碧桂園的項目合作。

　　這些隱藏在各個渠道下的房地產投資，是否存在風險敞口？

　　清流工作室發現，這些房企與平安系設立合資公司后，又大量地將項目公司股權質押給平安系。同時，平安旗下保理公司深圳市前海平裕商業保理有限公司又為多家房企提供應收賬款融資服務。

　　值得注意的是，這些合作方里不乏資金鍊緊張的中小房企，如正榮地產、中洲控股。更有一些合作方，追溯到最后是自然人背景，而非房企背景。

　　此外，平安部分項目已經出現資金問題。比如，平安匯通與福建華班企業管理有限公司合資設立福建華浦房地產開發有限公司（下稱「華浦地產」），負責運營華浦·華爾街商業地產項目。2021年5月，該公司已被裁定破產清算，華浦地產運營的華浦華爾街項目也於近日被公開拍賣。

　　結語

　　中國平安體量巨大，從投資比例來看，房地產投資佔比並不大。但房地產業的高槓杆屬性，決定了這類資產利潤波動幅度較大，這也是一個華夏幸福暴雷，就造成平安利潤大幅滑落的原因。如何降低集團各個板塊在房企暴雷潮中的風險，是中國平安當前最重要的任務。