一手房業務拖累、踩雷「大客户」，地產代理商業績大跳水，風險仍存

近期，易居企業控股、世聯行、合富輝煌等地產代理商披露2021年度業績報告，無一例外止盈轉虧。其中，易居企業控股錄得虧損88.93億元，另在4月構成規模3億美元票據違約，成為國內首家公開「爆雷」地產代理商。

　　年報季即將結束，房地產代理行業的業績表現陸續曝光，財報顯示，易居企業控股、世聯行、合富輝煌等地產代理商遭遇業績虧損。而出現這種普跌主要是因為房地產市場不景氣，另外與一些頭部地產公司爆雷有一定關係。

　　有業內人士向《紅周刊》表示，來自房地產開發端的風險或加速中介代理平臺洗牌。「目前整個地產行業洗牌已經波及到代理商，如果再經歷一輪洗牌，能夠存活良好的更少。」

一手房業務拖累

地產代理商普虧

　　因為房地產市場不景氣，地產代理行業遭遇普遍虧損。截至4月29日，易居企業控股、世聯行、房多多、合富輝煌等過半頭部上市地產代理商披露了2021年報或未經審覈業績報告，上述企業報告期內依次錄得淨利潤-88.93億元、-11.29億元、-11.71億元、-4.45億元，分別較上年同比變化為-3021%、-1118%、-431%、-396%。

　　其中，除了敲響退市警鍾的房多多繼2019年、2020年分別錄得淨虧損5.1億元、2.2億元后再度虧損，易居企業控股、世聯行、合富輝煌屬於首次止盈轉虧。

　　對於虧損原因，這些地產代理商指出是房地產下行所帶來的「連鎖反應」，諸如「商業承兑匯票逾期未兑付」「個別房企客户的信貸質素惡化」「壞賬撥備增多」等，影響歸屬於上市公司股東的淨利潤。《紅周刊》梳理企業公告發現，2021年上述代理商均計提較大額度資產減值準備，易居企業控股、世聯行、房多多、合富輝煌計提減值或壞賬撥備分別為66.68億元、16.6億元、6.13億元、3.06億港元（約合2.58億元人民幣）。

　　《紅周刊》瞭解到，從業務類型上看，上述企業區別於貝殼、我愛我家等發家於二手房業務的中介平臺，易居企業控股、世聯行、房多多更多聚焦於新房代理市場，做「B端市場的生意」。其中，房多多標榜做「中介的中介」，本質上是為商家用户構建服務平臺；而圍繞「大交易、大資管」開展業務佈局的世聯行，大方向是「to G（地方政府）、to B（大型企業）再to C」；易居企業涵蓋易居營銷、克而瑞、易居房友等業務產品，對應提供一手房代理、房地產數據及諮詢以及房地產經紀網絡三大業務。

　　而定位一手房代理，也確實曾給上述企業帶來高速發展時刻。以易居企業控股為例，《紅周刊》統計，2017年至2020年，易居企業控股一手房代理服務收入依次為39.27億元、47.53億元、45.66億元、32.62億元，佔各年總營收比重為84.75%、79.91%，50.21%，40.52%。其間，伴隨房地產經紀網絡、房地產數據及諮詢業務營收擴大，其一手房代理服務收入佔比自2017年到達頂峰后逐漸下行，但該業務板塊貢獻營收佔比仍居於公司三大業務板塊第一。

　　但在房企銷售額普遍下行的情況下，一手房代理商首當其衝地遭遇業績下滑風險。2021年，易居企業控股一手房代理收入為19.76億元，同比下降34.93%，在三大業務板塊中降幅最高；佔總營收比重則下降至22.34%，昔日的營收主力板塊開始被其房地產經紀網絡服務反超。

　　和易居企業控股類似，世聯行2021年代理銷售業務收入24.01億元，同比下降19.81%，為上市公司貢獻營收佔比減少5個百分點至39.48%。已結算代理銷售額3134.79億元，增長率-18.43%；已結算代理銷售面積2959.65萬平方米，增長率-13.63%；代理收費平均費率0.77%，低於2020年的0.78%和2019年的0.8%。

　　對此，廣東中原地產項目部總經理黃韜向《紅周刊》表示，當前地產代理商在新房代理方面業績下滑嚴重，主要跟其與開發商的緊密捆綁及賴以一手房貢獻業績有關。「比如，就中原在廣州的門店而言，70%至80%的佣金收入是來自於一手房代理。今年以來受經濟下行壓力和疫情影響，地產銷售額普遍下滑，像我們在廣州白雲區代理的6個樓盤就關閉了半個月，對整體業績的影響可想而知。」

易居、世聯行踩雷「大客户」

風險釋放仍在進行中

　　在遭遇賬面虧損的情況下，一些地產代理商的風險實際還未釋放完成。比如押注部分「爆雷」開發商的代理機構，就存在這樣的問題。

　　以近半年遭遇股價腰斬的世聯行為例，據年報介紹，導致虧損最重要原因在於「某大客户資金周轉困難，出現了商業承兑匯票逾期未兑付的情況，部分開發商客户出現融資困難、資金鍊緊張的狀況」，應收款項計提的信用減值損失同比增加10.41億元。

　　儘管世聯行未點名「大客户」是誰，但公司以往年報顯示，這或與恆大集團有關。2020年，恆大以7.15億元銷售額佔公司年度銷售總額比例達10.64%，繫世聯行第一大客户。2021年，公司明確涉及恆大集團的權益性投資價值變動為-8500萬元。

　　截至2021年底，世聯行的應收款項仍有相當一部分源自恆大。年報介紹，世聯行應收恆大集團及其關聯方的應收款項合計12.53億元，另通過間接投資持有其子公司恆大地產其他非流動金融資產為1億元。如今，昔日大客户深陷流動性危機，世聯行前述應收款型和投資面臨較大風險敞口。

　　而今年4月份觸發美元債違約的易居企業控股，與「大客户」的深度捆綁有過之而無不及。其2018年赴港上市披露的招股書顯示，公司參股陣營包括恆大、富力、龍光、新力、禹洲等26家房企，然而過去一年，上述房企過半出現流動性危機。

　　根據易居企業控股近期發佈的未經審覈業績公告，公司預期信貸損失的金融資產虧損撥備（扣除撥回）從2020年的約1.72億元增加3765%至2021年的66.68億元，原因為「個別房企客户信貸素質惡化」「個別房地產客户的未償還貿易相關應收款項」。根據其以往業務構成，易居企業控股觸雷對象同樣繞不開恆大。《紅周刊》統計，2018年至2020年，恆大為易居企業控股貢獻的營業收入依次為18.7億元、16.4億元、13.2億元，佔比公司總營收依次為31.5%、18.0%、16.4%，儘管其營收佔比有所下降，但其間始終為易居企業控股單一最大客户。

　　據易居企業控股此前公告，截至2021年中，易居企業控股的應收賬款為74.34億元，其中恆大是其單一最大客户，涉及恆大的應收款項在35~40億元，佔其總應收賬款比重約50%。可以説，深陷流動性危機的恆大集團直接令易居業績承壓。

　　「‘大客户依賴’其實是企業的一種經營理念和業務結構。」黃韜對此表示，「我們將業務模式分為‘大樹式’或者‘森林式’，前者好比一棵大樹死掉，主營業務也就隨之倒下，確實有很大風險；后者可能是一棵小樹死去，但還有其他的。這是經營理念的差異，企業在不同地區和不同階段有靈活的選擇。想要持續生存下去，關鍵還是要維持核心競爭力和市場佔有率。」

地產代理商業務和人員收縮

行業轉型前景不樂觀

　　與業績承壓相伴隨，地產中介及代理商開始收縮業務以及人員編制。比如，今年3月，在線房產交易平臺Q房網發佈內部通知，宣告上海雲房數據服務有限公司歇業，原因為該公司「持續虧損、無力維持正常經營」；而某頭部上市中介平臺，則在當月傳出二手和新房交易服務事業羣部門人員優化10%的消息。

　　58安居客房產研究院發佈的《全國房產經紀行業季報（2022年一季度）》顯示，2022年前3月，受市場環境影響，全國房產經紀公司數量持續減少，3月環比降幅達12.1%。

　　實際上，部分地產代理商在去年就已經開啟人員優化進程。《紅周刊》統計顯示，截至去年底，房多多員工總數為604人，同比減少64.98%；世聯行員工總數為14006人，較上年同期減少34.05%。

　　具體來看，以世聯行為例，其2021年各專業構成類別中，員工裁撤比例居前三的是金融類、業務支持類和銷售類，截至報告期末分別存續124人、1210人、5987人，同比減少57.2%、48.33%、43.08%。與之對應的，資產運營類是其惟一員工數量正增長的專業類別，截至報告期末存續3068人，較上年同期增加1.52%。

　　《紅周刊》發現，世聯行的動作既與行業內普遍收縮有關，也與自身業務轉型有關。這不僅世聯行，其他地產代理商也在謀求轉型。

　　據瞭解，地產代理商紛紛在金融業務、長租公寓、數字服務等領域尋求第二增長曲線。比如，房多多寄希望於打造數字化服務產品「房雲SaaS」。易居企業控股自2020年起與阿里聯合推出天貓好房，並以此為平臺開展數字營銷服務，該業務板塊在2021年實現收入34.43億元，同比大增202.53%。世聯行在引入珠海大橫琴集團並讓渡控股權的2020年，亦藉機宣佈朝向「大交易+大資管」轉型，前者包括代理銷售和金融業務；后者包括城市資產管理、空間運營、招商租賃業務等。2021年，世聯行處置了酒店管理、公寓管理類公司60余家；另通過投資新設及收購資產等形式取得商業保理、房地產顧問諮詢及城市運營服務類公司40余家，「大資管」業務落地明顯。

　　不過，《紅周刊》梳理發現，世聯行的新增業務盈利能力有待提升。2021年，其新增城市資產管理、空間運營業務，分別實現營業收入7.34億元、5.49億元，佔總營收比重為12.10%、9.02%。然而前者毛利率為11.29%，低於其「老本行」代理銷售所表現出的24.8%；后者營收尚未覆蓋成本，毛利率為-12.2%。

　　黃韜對此表示，目前地產代理商的新型業務對於提升行業整體運營水平有益，但不宜誇大其作用，「比如互聯網+、數字化營銷等業務，能夠完善方案整合、提升配套服務，但它們仍然無法代替最重要的線下銷售。」

　　空·白研究院創始人楊現領則向《紅周刊》表示，依靠「信息差、資源差」這種簡單的運營邏輯是中介機構及代理商們出現困境的本質原因，只是該輪市場下行讓大家的風險暴露得更加清楚，「如果不重新找到行業的角色和價值，所謂的‘護城河’或‘第二增長曲線’依舊非常難。」

　　從未來趨勢來看，黃韜認為地產代理商仍有可觀的市場份額，代理機構的營銷策劃等功能也不會消失，「僅以廣州為例，10萬套一手房住宅，意味着兩三千億元的銷售額，按照代理公司能夠分到10%的銷售額來看，也有幾百億元，市場份額還是很大的。」

　　與此同時，能夠順利「渡劫」的代理商將「有得做」。「一是開發商需要賣貨，也存在競爭，需要跟代理公司合作；二是目前市面上聚焦一手房業務的代理商其實沒有多少家可選，而目前整個地產行業洗牌已經波及到代理商，如果再經歷一輪洗牌，能夠存活良好的更少。」黃韜對此表示。

　　他補充説，屆時整個中介代理行業可能面臨一個新的課題，比如開發商是否會形成自己的銷售模式，淡化代理功能；再是利潤率問題，「因為市場行情好的時候，開發商給到代理公司的利潤未必會提高，有時候規模越做越大，利潤反而在下降。這是行業考慮的新課題。」