張松橋逆操作，李思廉巧回16億貸款

文/樂居財經 李奕和

　　在變賣資產的路上，張松橋幫了李思廉一把。

　　五年前，富力地產（02777． HK）和中渝置地（01224． HK）以各50%的權益拿下英國倫敦一區Vauxhall的一宗大型開發地塊。

　　項目如今已開發了一期3棟住宅，爲了償還旗下債務，富力不得已將另一半股權轉給了對方。

　　4月28日，富力地產公告，其全資附屬公司東日有限公司將持有目標公司Instant Glory International Limited的50%股權，出售給買家Victory Trend Holdings Limited，代價26.6億港元。

　　目標公司主要從事持有及開發英國倫敦物業Thames City，項目即Nine Elms Square（九榆廣場），由富力地產與中渝置地各持股50%。此次交易的買家由中渝置地董事會主席張松橋實際控制。

　　富力地產稱，出售事項能夠將其在物業累積的價值套現，提高財務靈活性；有利於優化資源配置及降低資產負債率，管理風險，實現長期穩定健康發展。

這是時隔一個月后，富力地產再次出售英國倫敦的物業項目。

　　事實上，不僅僅是富力，近兩年逐漸將投資戰線撤回內地的張松橋，出售海外項目也有發生。這次，張松橋卻反向再度加碼收購倫敦項目，是基於怎樣的考量？

　　李思廉與張松橋，一退一進，兩位地產富豪演繹不同的英倫進退與抉擇。

富力英倫投資史

　　最新出售的Thames City物業項目，位於英國倫敦Nine Elms Lane（原New Covent Garden Market）南部，總佔地面積約為44.9萬平方尺（約4.99萬平方米），總可售樓面面積約170萬平方尺（約18.89萬平方米）。

物業為混合用途發展項目，包括12棟住宅樓、一座公園及其他設施，如會所、景觀花園、餐廳、零售店及商業空間。物業的第一期包括3座住宅樓，於2020年已推出預售，截至公告日期工程仍在進行。

　　該項目實際由富力地產和中渝置地在5年前所拿下，交易還曾涉及第三方萬達集團。

　　據瞭解，最早在2017年6月，萬達宣佈擬以4.7億英鎊的價格，從英國房地產上市公司St Modwen和法國建築公司Vinci組成的聯合體手中，買下了Nine Elms Square（九榆廣場）地塊。但緊隨流動性欠佳，萬達最后放棄了這筆收購。

當時，正值中資房企意氣風發之時，海外投資成為潮流，一眾中資房企手握重資像敏鋭的獵豹在海外搜尋獵物，萬達沒有做出的收購，最終在2017年8月由富力地產和中渝置地接手。

　　那還是富力地產初涉英國倫敦市場，2017年3月，以近6000萬英鎊拿下南倫敦雀巢總部大樓及附近地塊為標誌，該公司吹響了進軍英國倫敦房地產的號角。此后的一到兩年內，富力地產多次在倫敦市場出手。

　　包括2017年4月，以1.58億英鎊從CLS Holding手中買下倫敦一區的Vauxhall Square地塊；次年1月其再次斥資35億元人民幣接手萬達的One Nine Elms （倫敦ONE）綜合發展項目。

　　甚至由於One Nine Elms、Vauxhall Square、Nine Elms Square三宗地塊緊密相鄰，還被外界合稱為「倫敦富力城」。

只不過，當年風光已逝。去年下半年以來，由於金融政策的持續收緊，房企債務暴雷，樓市急速降温，富力地產為維持流動性，在巨大的債務壓力下，不得不開始了頻繁變賣資產。非常時期，其海外資產的出售更排在了首位。

　　僅在一個月前的3月15日，富力地產就公告以9.77億港元的價格，將英國倫敦的R&F Properties VS （UK） Co．， Ltd．全部股權出售給遠東發展。

　　R&F旗下發展項目正是上述「倫敦富力城」一部分的Vauxhall Square。該項目規劃總建築面積約13.3萬平方米，是包括住宅、酒店及宿舍、辦公室、零售及休閒的綜合體項目。目前，主場地的發展項目尚未動工。

　　除了處置海外資產，去年下半年以來，富力地產已相繼出售富力物業、廣州國際機場富力綜合物流園項目等多項資產迴流資金，大股東張力和李思廉更不遺余力斥資80億支持公司發展。

　　據瞭解，富力地產目前存續人民幣債券9只，余額146.65億元，其中5只將於一年內到期，合計93.7億元。此外，其流通中的美元債10只，存續規模49.44億美元，其中5只美元債將在一年內到期，總規模27.19億美元。

張松橋以3.6折撿漏

　　這筆交易中，張松橋撿了個大便宜。根據公告，富地產預期將錄得出售事項的虧損約18.4億港元。

據瞭解，目標公司Instant Glory International Limited於2022年3月31日的未經審覈綜合資產淨值約為5.773億英鎊（相當於約56.9億港元）。按此計算，50%權益應占28.45億港元。

　　而交易代價僅26.6億港元，且已包括目標公司尚欠富力方銷售貸款約16.5億港元（約13.85億人民幣）。據此，該次交易目標公司50%的權益價僅10.1億港元。富力地產相當於給張松橋打了3.55折。

　　不過公告也約定，賣方有權收取買方在目標公司可分配溢利中應占的部分，這部分溢利主要來自物業第一期單位的累計銷售價值超過12億英鎊及於完成日期起計18個月內取得。

　　因此，買方應促使目標公司在物業第一期單位的累計銷售價值達至12億英鎊后儘快支付或分配利潤。

即便仍需給富力方面分配項目的應占溢利，但極具吸引力的價格，是張松橋拿下項目的重要原因。畢竟，張松橋的中渝置地近兩年來其實也在有意減少海外的投資，正將戰線撤回內地。而此筆交易卻讓他再一次加碼了海外投資。

　　作為「重慶李嘉誠」，也是「重慶首富」和「西南地產王」的張松橋，其實比富力更早進入海外的房地產市場。

　　2013年，中渝置地的銷售額接近百億。當年，張松橋開始將投資的船頭調轉至英國和澳大利亞，他以11.5億英鎊買下倫敦利登霍爾大樓，創下國內投資者對英國地產投資的最大手筆記錄。

　　爲了加大對海外的投資，張松橋控制的兩個平臺中渝置地和渝太地產還不惜轉讓高原國際、悦景集團等多家公司，出售大量內地的房地產項目進行套現。至2017年，兩個平臺在內地的項目基本賣完，土儲也所剩無幾。

但受制於英國脱歐及國外經濟形勢的影響，張松橋的海外投資並不順利。同時由於錯失了國內房地產爆發式擴張的那幾年，中渝置地的經營業績也一落千丈。深入的考量之下，張松橋「重回」內地投資的意向已愈加明顯。

　　去年8月5日，張松橋實際控制的另一個上市平臺渝太地產曾以總代價2.35億元，出售間接全資附屬公司Solent Ventures Limited，該公司在英國倫敦持有投資物業1 Chapel Place。

　　相比海外資產的出售，內地卻拿地頻頻。2021年以來，中渝置地曾先后以合作方式獲得江蘇鹽城、廣東江門兩個項目。加上此前已經獲得的重慶璧山項目，目前在國內開發有三個地產項目，不過這些項目均為合作開發，佔比均在30%左右。

　　渝太地產方面，該公司去年4月以總價9.03億元拿下四川達州第一期地塊及第二期地塊，佔地面積分別為9.75萬平方米、13.3萬平方米；2020年3 月和9月，還花費3.8億元在四川眉山收購項目，其近兩年絕大部分收入來自這兩個物業項目的銷售。