中信建投：舊改帶動四大建材品類需求，十四五有望新增三千億市場

2022-04-22 09:28

中信建投指出，老舊小區改造帶來建材增量機會，各類項目主要涉及防水、外牆塗料、外牆保温、管材四大板塊，而這四大板塊主要集中應用於基礎類項目，通常直接有財政資產支持，因此舊改有望為建材帶來更加確定的增量市場。此外根據國外發展經驗，舊改並非一蹴而就，存在着中長期的周期性需求。我們預計十四五期間，因老舊小區改造而帶來的建材新增市場空間為3634.87億元，其中防水材料增加749.54億元，外牆塗料增加943.10億元，保温材料增加1100.93億元，管材增加841.30億元。

摘要

舊改納入保障性安居工程，政策推進拉動萬億級市場

我國城鎮化進入城市更新時代，老舊小區改造接力棚改，成為保障性安居工程的主要項目。在十四五期間，全國重點改造2000年底前建成的21.9萬個老舊小區，改造內容分為基礎類、完善類、提升類3大類。相較於棚改，老舊小區改造力度更大、增速更快，能在短期內帶動投資快速增長，現已成為惠及民生、擴大內需、助力穩增長的重要舉措。老舊小區改造涉及產業鏈較長，根據國務院參事仇保興測算，十四五期間做好城市建設、擴大內需的重點工作可拉動投資和消費約30萬億元，其中城鎮老舊小區改造約5.8萬億元。

模式更新參與資金多元化，機制健全落地效率逐漸提高

舊改項目落地程序複雜，涉及環節眾多，需要從資金和制度兩方面保障實際進度。①資金方面：目前舊改項目商業模式不斷更新，注入資金更加多元化，中央財政資金支持力度最大，專項債明顯發力；社會資本參與程度不斷提升，個人也可通過公積金形式參與其中，三者對舊改資金形成保障。②制度方面：各環節的保障機制更加完善，政府統籌安排明確各部門責任，舊改納入地方考覈指標，審批速度不斷加快提升效率，嚴格執行保證舊改質量。2021年，全國新開工老舊小區改造共5.56萬個，連續兩年超過既定目標。

舊改帶動四大建材品類需求，十四五有望新增三千億市場

老舊小區改造帶來建材增量機會，各類項目主要涉及防水、外牆塗料、外牆保温、管材四大板塊，而這四大板塊主要集中應用於基礎類項目，通常直接有財政資產支持，因此舊改有望為建材帶來更加確定的增量市場。此外根據國外發展經驗，舊改並非一蹴而就，存在着中長期的周期性需求。我們預計十四五期間，因老舊小區改造而帶來的建材新增市場空間為3634.87億元，其中防水材料增加749.54億元，外牆塗料增加943.10億元，保温材料增加1100.93億元，管材增加841.30億元。

目前多省老舊小區改造項目招標以綜合打分為主，對企業能力提出要求；而建材龍頭有望憑藉自身產品及渠道優勢，搶佔更多市場份額。①東方雨虹：多品類直接受益，渠道優勢突顯。②三棵樹：戰略層面重視舊改，塗料防水全面發力。③中國聯塑：生產基地佈局全國，深化央企合作有利參與舊改。

風險分析：1）政策推行速度不僅預期；2）財政資金落實不到位；3）工程進度未達目標

正文節選

一、舊改開啟城鎮化高質量發展，相關產業鏈直接受益

老舊小區改造正式納入保障性安居工程，接力棚改持續促進經濟內循環。從2019年開始，我國棚户區改造數量大幅降低，預計到2021年改造數量將不足100萬套，棚户區改造接近尾聲。而老舊小區改造登上歷史舞臺，相比較棚改，老舊小區改造力度更大，增速更快，同時在資金支持方面，自老舊小區改造被納入保障性安居工程中央預算內投資后，分配金額不斷增大，佔比不斷提高，2021年分配金額佔比超過70%。對比棚改帶來的經濟效益，老舊小區改造更能在短期內帶動投資快速增長，現已成為惠及民生、擴大內需、助力穩增長的重要舉措。

老舊小區改造關聯行業眾多，預計十四五期間將拉動投資及消費5.8萬億。老舊小區改造產業鏈較長，前端涉及舊改方案設計，施工端涉及到外部改造，竣工端多涉及到內部改造。因此，舊改關聯了眾多相關行業，進而帶動周邊經濟增長，根據相關數據統計，每年我國通過城市老舊小區改造可拉動區域經濟 GDP 增長 2.5%——3.4%。國務院參事仇保興在《對城鎮老舊小區改造正當時》中提到，經初步測算，「十四五」期間做好城市建設領域、擴大內需的重點工作可拉動投資和消費約30萬億元，其中城鎮老舊小區改造約5.8萬億元。

2020年、2021年連續兩年超額完成目標，2021年新開工數量同比大幅增長。截至2020年底，全國新開工改造老舊小區4.03萬個，新開工率達102.49%；而2021年舊改勢頭不減，全年計劃新開工改造小區數量5.3萬個，同比增長35.90%；截至2021年底，全國新開工老舊小區改造共5.56萬個，連續兩年超過既定目標。目前部分省份已經下發了2022年計劃舊改數量，考慮到開工到完工之間半年到一年的時滯性以及「十四五」整體目標的完成壓力，預計大部分省份2022年舊改目標仍高於2021年，老舊小區改造仍然處於加速過程中。

二、模式更新參與資金多元化，機制健全落地效率逐漸提高

老舊小區改造涉及責任主體眾多，工作鏈條較長。根據各地實踐情況總結，老舊小區改造項目實施流程從前至后基本包含項目動員、前期準備、項目申報、建設準備、改造實施、竣工驗收、運營管理、項目審計、考覈評價9個大階段，涉及責任主體包含縣區級政府及部門、街道及政府、社區及業主委員會、實施主體以及上級主管部門，各個階段不同責任主體的工作內容有所不同，有超過21個更微觀的工作內容需要上下級部門溝通協作，以此保證項目的順利進行。而從時間上來看，老舊小區改造從項目動員到考覈評價需要經歷12-18個月左右，其中建設時長根據改造內容的不同則需要5-8個月，相較於傳統普通改造項目，老舊小區改造時間更長。

資金：政府財政提供有力支撐，模式更新帶動社會資本參與。①政府財政：中央預算內投資穩健增長，地方專項債額度有所傾斜。目前老舊小區改造的政府財政資金主要來源為中央預算內投資補助、地方政府專項債以及政策性金融機構貸款，組合模式多為「財政資金+專項債券」或「財政資金+專項債券+金融機構融資」等方式。中央預算內投資連續兩年實現較大幅度增長，新開工目標指引下2022年仍將穩定增長；政策推動專項債額度傾斜，舊改相關發行金額不斷提升；政策性金融機構加大金融服務力度，為老舊小區改造提供相應信貸支持。

②社會資本：模式更新促進收益優化，社會資本參與度逐漸提升。目前舊改已形成三種基本資金平衡模式，社區自平衡、大片區統籌以及跨片區統籌，進而帶動不同的社會資本參與。其中社區自平衡模式下社會參與程度較低；大片區統籌模式社會參與程度尚可；而跨片區統籌模式下社會資金參與程度最高。細分來看，每種模式下均已出現標杆項目，示範效應下有助於帶動收益率整體優化。

③居民自籌：政策支持提取公積金用於舊改，提高居民資金參與程度。居民資金可通過直接出資、使用住宅專項維修資金以及提取居民住房公積金等共擔舊改責任，其中提取公積金用於舊改獲得中央以及地方層面政策支持。

制度：項目流程逐步優化，保證舊改順利落地。舊改前通過建立健全政府統籌協作工作機制，在統一安排的情況下保證施工銜接，實現信息互聯共享，解決了因過往信息不暢通而導致的項目施工進度緩慢、權責不清晰帶來的問題無法解決等痛點；舊改中通過政策推動審批速度加快，老舊小區改造效率提高；舊改后明確老舊小區改造績效考覈目標，各地嚴格執行保證舊改質量。

三、舊改帶動四大建材品類需求，十四五有望新增三千億市場

十四五期間舊改容量充足，四大板塊將迎千億需求。從目前已經公佈的舊改方案來看，在基礎類、完善類、提升類三類舊改內容中，主要涉及的建材板塊可以分為四大類，分別為：外牆塗料、外牆保温、屋面防水以及管材。我們預計十四五期間，因老舊小區改造而帶來的建材新增市場空間為3634.87億元，其中防水材料增加749.54億元，外牆塗料增加943.10億元，保温材料增加1100.93億元，管材增加841.30億元。

我國舊改尚處於初期階段，城市更新存在周期性需求。從世界上其他國家的發展過程來看，老舊小區改造是必然趨勢，而我國的舊改還處於初期階段，各項安排和其他國家仍有差距。同時，改造並非一蹴而就，我國老舊小區將面臨多輪更新。老舊小區改造工程與其他修繕工程不同，改造完成只意味着一輪工作的結束，而改造成果隨着時間推進將不可避免的面臨折舊，因此每經歷一個周期，城市就會迎來新一輪的住宅更新。

龍頭積極參與舊改，渠道優勢搶佔市場。從需求側來看，龍頭資金充裕，項目招標優選龍頭。目前多省老舊小區改造項目招標以綜合打分為主，在該方法下，投標人所得總分為商務標得分、技術標得分以及信用標得分三大類總分之和，商務標打分佔比較高，而龍頭企業由於自身規模較大，全國佈局廣泛，因此在成本上更有優勢，進而在報價時有望獲得更多的得分。同時，龍頭企業產品的品控更為嚴格，交付速度更快，因此在技術標方面相較其他廠商更具優勢。