重慶協信春山台小區換物業「陷僵局」：被「罷免」物業拒撤場 業委會主張應履行行政通知

封面新聞記者 曹鈺 實習生 陳霞 馬浩嘉

小區物業原本應為業主提供排憂解難的服務，可對重慶渝北區協信春山台的業主們來説，目前的物業公司成了他們的「心病來源」。

近日，多條視頻在社交平臺上引起大量轉發和議論。「天驕撤場，天驕撤場！」視頻中可以看到業主們情緒相當激動。而這些視頻拍攝於4月6日上午，數百名業主、物業工作人員聚集在協信春山台小區門口，一度發生對峙場景。現場還有當地派出所民警、街道工作人員維持秩序，避免事態升級。

據封面新聞了解，事情發生的背景是，協信春山台小區所在的人和街道辦事處，於3月25日發佈了一份《關於進一步做好春山台小區物業移交工作的通知》（以下簡稱通知）。《通知》註明：請重慶天驕愛生活股份有限公司嚴格按照《重慶市物業管理條例》第六十六條、六十八條法律法規的規定，在4月5日（含當日）前退出物業管理區域。

然而直至目前，多位春山台小區業主反映，「天驕物業仍未撤離，並阻止業主選聘的龍湖物業進場服務。目前的狀態是一家‘不合規’的企業繼續在為小區服務。」

不過，重慶天驕愛生活物業公司卻持有不同的意見，他們表示，「目前還存在部分業主起訴業委會的法律糾紛未解決」，「不能走得不明不白」。

4月14日，封面新聞對這場「換物業風波」涉事各方進行了走訪調查，試圖詳細瞭解事情的原委。

多位業主投訴：物業8年不作為 小區管理混亂

50歲的劉春蘭在春山台小區居住了8年，她向封面新聞表示，天驕物業對小區的管理很不好，「我住了這麼多年很清楚，這家物業一直不作為，不僅清潔做不好，停車庫漏水不維修，並且小區沒有消防通道，存在極大的安全隱患，更為嚴重的是，8年多來的公共收益從來沒有公示過。」劉春蘭説，「這些問題業主們多次反映，物業根本不解決。」

多位業主認為小區物業多年不作為：路面清潔不到位、停車場漏水

另外也有其他業主反映，小區內還存在嚴重違建現象，公共區域也被一些業主佔爲己有，用來蓋倉庫、建花園、種蔬菜等。

協信春山台小區內存在公區被私佔的現象

業主們還説，4月6日，他們與天驕物業發生「對峙事件」后，物業非但沒有撤離小區的意思，還派了一些人到小區內轉悠。「他們説是來做‘民意調查’，詢問小區整改意見，也有一些人誘導業主否認開業主大會時的投票事實。」業主周紅説，「我們感覺生活已經受到了嚴重影響，只希望天驕物業快點離開。」

4月6日天驕愛生活物業未撤出小區與業主產生對峙

天驕物業公司品牌負責人對此迴應説，「近期公司在開展‘神祕訪客’物業服務品質巡檢，這是公司每年例行的物業品質提升活動，如果業主對來訪時間或詢問內容不滿意，可撥打全國24小時客服熱線反饋，我們將進行調整。」

2012年，重慶協信集團打造出洋房大盤——協信春山台，一時間成為市場關注度非常高的樓盤。天驕愛生活則是協信旗下的物業服務品牌，自春山台交付后，就自然成為該小區的物業管理公司。

「天驕的物業服務合同在2016年12月30日到期，此后籤的是不定期的服務合同。」劉春蘭向封面新聞表示，業主們在向天驕物業提出諸多問題，卻迟迟得不到解決的情況下，部分業主提出成立業委會來保障自己的合法權益。

據春山台業委會發布的信息顯示，2020年9月20日，小區業主們成立起業委會並報主管部門備案，然后便開啟了「換物業」的征程。

2021年5月8日，春山台業委會在兩江新區建設局、街道辦事處、轄區派出所等政府部門指導下，開始進行物業選聘工作。同年7月，業委會第一次業主大會作出「不再續聘天驕愛生活為物業服務方的決議」。2022年1月，業委會第二次業主大會作出「選聘龍湖物業公司為小區物業公司的決議」。

據業委會成員介紹，兩次業主大會均在人和街道辦事處、天湖美鎮社區的監督和指導下進行。今年2月，業委會與龍湖物業簽訂物業服務合同；3月4日，龍湖物業到兩江新區住建委登記備案。

渝北區人和街道辦事處發佈《關於進一步做好春山台小區物業移交工作的通知》

3月25日，人和街道辦事處發佈了上述《關於進一步做好春山台小區物業移交工作的通知》。《通知》明確顯示，2022年3月26日至4月5日期間，指派人員與春山台小區第一屆業主委員會及龍湖物業服務集團有限公司共同做好物業移交工作。

既有業委會決議，又有街道下發的行政通知，天驕物業堅持不退場看起來很不佔理，但他們也有自己的説法。

「作為物業公司，我們的宗旨是服務好業主，因此在法院有效判決出來之前會保持我們的服務。」天驕物業工作人員向封面新聞表示，這里的法院判決，指的是有部分業主就第一次業主大會召開，認為「業委會存在違規投票乃至舞弊的行為」。而第一次業主大會正是做出了「不再續聘天驕物業決議」。

天驕愛生活物業樹立在小區門口的「告業主書」

據瞭解，由於部分業主向渝北區人民法院提起了民事訴訟，法院也在2021年8月6日正式立案，目前，該案件還在審理中，「我們希望各方都能保持理性，保持克制，和平地溝通、解決這個事情。」天驕物業工作人員如是表示。

對於物業的態度，業委會完全不認同，「第一次業主大會的投票全程是在人和街道的審覈、監督下完成並通過的。有部分業主質疑委託投票是否真實，我們可以負責地説，委託投票都通過了電話覈實，而電話由街道工作人員進行錄音后保存，所以，整個投票結果經得起查證，並且現場投票全程有錄音錄像。」業委會工作人員何立説道。

何立進一步表示，「當然我們尊重法院最后的判決結果，但目前街道和我們業委會都認為，部分業主的訴訟和行政決定是分開的兩件事，天驕物業應該撤場，龍湖物業入場管理。」

封面新聞注意到，根據《民法典》第284條規定，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

針對「業主大會決定是否有效力？」「天驕物業是否應遵守行政通知撤場？」等問題，多位法律界人士表示，該事件的確存在一定爭議。

重慶雷力律師事務所律師劉小燦表示，《民法典》第280條規定，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。如業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

「在人民法院沒有作出最后的有效判決之前，我認為第一次業主大會的決定相當於沒有生效，沒有生效的決定不具有執行力。」同時，劉小燦律師還認為，根據《重慶市物業管理條例》規定，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導和監督本轄區內物業管理活動，「因此更換物業不是行政行為，是業主大會和業委會自己的行為。」

四川方策律師事務所律師郭剛則認為，原物業公司應按行政通知進行撤場，無需等待業主間的民事糾紛的司法結果。

「街道辦專門出具了行政通知，該行政通知實際是一種行政決定，即行政決定一經行政主體作出，不論是否合法，即具有暫時被推定為合法、有效的法律效力，應當被遵守。」郭剛律師表示，「雖然有業主提起了對業委會的訴訟，但解決與否與行政通知屬於不同的法律關係，物業公司如認為行政通知撤場不合法，應該是提起行政訴訟予以解決，其以業主間有官司沒解決而不撤場，理由完全站不住腳。」

不過，兩位律師均表示，若此次春山台小區通過民主決策的方式更換物業成功，對其它有類似遭遇的小區，可以起到一個示範作用——業主通過合法的途徑爭取自己的權益。同時，這也是倒逼物業企業不斷提升服務水平的一次典型案例。

他們還建議，「換物業的民主決策過程中，由於業主人數眾多，工作任務繁重，工作流程很難讓每一個業主全程體會到，所以個別業主對結果表示懷疑是正常現象。業委會可以在專業人士指導下，就投票流程具體細節做好工作，然后邀請具有資質的公證機關全程監督，讓業主們放心行使權力。」

4月13日下午，封面新聞致電人和街道，詢問此事的進一步迴應情況，對方表示暫不接受採訪。

（應受訪者要求，文中劉春蘭、周紅、何立均為化名。）