建業地產降速求穩

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

在經歷去年特大水災、疫情和行業整體調控影響下，3月28日，建業地產（0832.HK）如期發佈年報。

財務數據顯示，2021年全年，建業地產錄得419.59億元營收，同比下降約3.1%；淨利潤約12.53億元，同比減少40.4%；年度毛利率較上年下滑3.7個百分點至16.2%。在此業績基礎上，建業地產調低了今年的銷售目標。

公司管理層認為，降低槓桿、理性發展已是行業共識，長遠來看，整個房地產市場健康發展整體的態勢不會改變，所以市場也不用過度悲觀。

今年以來，建業地產不斷向外界釋放信號，不再追求規模過快增長，公司內部則通過大刀闊斧的架構調整，以期降本增效，向管理要紅利。同時，積極尋求與央企、國企和地方政府的合作機會，實現資源優勢互補。

不再追求規模過快增長

在銷售額方面，建業地產2021年實現合同銷售金額約601.05億元，合同銷售面積約816.6萬平方米，相較2020年的1026.42億元明顯減少。但減少部分主要是因為2021年5月份建業地產分拆輕資產業務上市，輕資產銷售部分隨之納入中原建業（9982.HK）平臺。上述601.05億元主要為重資產銷售金額。

建業地產董事會主席胡葆森坦言：「我們去年的數據沒有達標，銷售額、營業收入和利潤都有不同程度的下滑，但這種數據是在特大暴雨和疫情的背景下取得的，也是非常不容易的。」

《中國經營報》記者瞭解到，過去一年，建業地產深耕的鄭州等河南本土城市受特大水災、疫情，以及整個行業調控收緊的影響，樓市銷售受到重創。根據河南省統計局發佈的數據顯示，去年全年，河南省商品房銷售額8657.71億元，下降7.5%。鄭州市銷售額2608億元，同比下降更多，降幅達到22.6%。

2021年上半年，建業地產的結轉物業面積為266.3萬平方米，比2020年同期的178.3萬平方米上升49.4%。但因為受到2021年下半年反覆的疫情、水災及行業宏觀調控影響，結轉物業面積為304.6萬平方米，比2020年同期的432.6萬平方米減少29.6%。所以，年度結轉物業面積由2020年的約共610.9萬平方米減少6.5%至2021年的約共570.9萬平方米。

基於2021年的銷售表現，建業地產將2022年的重資產銷售目標定為530億元，相較前兩年有所縮減。

建業地產執行董事王俊在業績説明會上表示，現階段追求規模過快增長是不現實的，「生存下去纔有機會發展」。他指出：「從政策方面，我們認為‘房住不炒’還是一個基調，而且穩房價、穩地價、穩預期‘三穩’目標在相當長時間不會改變，整個行業經過‘三道紅線’為要求的宏觀調控之后，市場逐漸迴歸理性。另一方面，除了宏觀調控以外，整個市場的城鎮化率增長逐步放緩。」

對於銷售目標的縮減，建業地產方面此前亦有表露。今年以來，胡葆森多次表示：「接下來要堅持三個字——少、小、好，即減少開闢新賽道、不再追求規模過快增長、把企業做得越來越好。」

今年以來，已有多個城市通過調整公積金貸款額度、商貸首付比例等舉措來促進市場健康發展。3月份，鄭州成為全國首個出臺一攬子穩樓市政策的省會城市，強調要支持合理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸支持、推進安置房建設轉化、優化房地產市場環境等方面。相關數據顯示，2022年前兩個月，河南省商品住房銷售面積974.43萬平方米，同比增長8.3%，商品房銷售額612.25億元，同比增長3.3%，回暖跡象明顯。

建業地產方面亦披露，公司前兩個月已取得物業合同銷售總額31.65億元，同比增加35.5%；總合同銷售建築面積40.98萬平方米，同比增加36.2%。管理層預計3月份公司的銷售額會環比實現大幅提升。

刀刃向內

不再追求規模過快增長的同時，建業集團在內部開啟了一場刮骨療毒式的組織架構調整。在胡葆森看來，隨着房地產盈利空間不斷降低，組織架構與人員設置必須順勢而變。「即使去年沒有鄭州暴雨及數輪疫情影響，建業集團也已走到‘刀刃向內’、向管理要紅利的關口。」

據瞭解，今年2月份，建業集團宣佈將從「集團-業務集團-大區-城市公司-項目公司」五級管理模式調整為「集團-城市公司/專業公司-項目公司」三級管理，同時將建業集團總部和建業地產、中原建業、建業新生活（9983.HK）、築友智造科技（0726.HK）4個上市公司的總部，合併爲一個新的集團總部。

這意味着，建業集團將撤銷所有大區層級，設立新的城市公司和專業公司，由集團直接管理，而調整后的城市公司則直接對項目公司實施管理。同時，建業集團將業務線重新梳理，將合併后的集團總部設置9個業務中心，4個上市公司可通過共享中心的形式降低成本。

對於年初以來的內部調整，王俊在業績説明會上表示，未來規模不是第一位的，如何實現更高利潤率，提質、降本、增效纔是關鍵。「審批流程縮短了、決策效率提升了，同時城市公司權限擴大了，我們會用一些強有力的手段，包括任務包、權益包、費用包考覈每個城市甚至每個項目。組織項目調整是爲了更好完成經營目標、激發組織活力，提升整個經營管理效果。但是公司方向、戰略重點沒有發生任何變化。」

建業地產首席執行官楊明耀介紹，伴隨着上述組織架構調整，建業地產已開始通過全員參與全過程管理提升產品品質、成本競爭力，為土地獲取、毛利率提升提供有力支持。另外，隨着各項政策出臺，建業地產將適時調整售價。同時在拿地方面，公司內部的拿地毛利率目標在20%以上，IRR也要求超過100%。

重視資金安全

建業地產將2022年的經營定為四個階段。其中，第一階段、第二階段分別對應第一、二季度，主要完成年后平穩復工，去庫存、清欠款、支出減控；第三階段主要目標是提前準備好8月份到期美元債，開源節流，保證回款，加大融資；第四階段即年底，要保證資金安全，同時保交付、保結轉、降本增效，為實現2022年全年業績做準備。

王俊認為，在當前的行業環境下，穩健經營對房企而言是至關重要的，尤其是要注意保持合理現金流。財報顯示，截至2021年末，建業地產剔除預收款后的資產負債率為86.4%，期末淨借貸比率為94.9%，現金短債比為1.46。「2021年，我們最重要的一個動作就是有息負債減少了100億元。槓桿的降低已是一個行業趨勢，保持相對較低的槓桿，才能在現階段生存下去。」

在債務方面，去年10月底，建業地產償還了一筆當年11月份到期的4億美元債券，緊接着到期的是今年8月份一筆5億美元債券。對於該筆債券，建業地產首席財務官趙瑞昆表示，公司已提前在做準備，堅持經營性現金流安全，在日常經營中明確預期、量入爲出，具體舉措包含五個方面。

一是確保所有項目按計劃開盤，加速項目去化，提升經營現金流。加快非銀銷售類應收賬款的回款周期，減少壞賬損失。

二是盤活不動產。通過跟外部機構合作，持續優化資產結構，通過結構化融資、項目整體轉讓、大宗交易等方法盤活不動產。據瞭解，近期建業地產已與中國電建、中海等企業展開合作，在一些重點項目中，建業將釋放一部分股權予合作企業；另外，雙方還會成立新的合資公司共同拿地。建業地產管理層表示，目前公司也在積極跟河南省內一些國有平臺公司對接，后續或會戰略性引入國有平臺進行持股甚至控股，但運營仍由建業操刀。

4月初，建業集團對外表示，已與萬達集團簽署戰略合作協議，將旗下商業項目整體出租給珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱「萬達商管」）， 萬達商管將會全面負責這些商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理。據瞭解，2020年建業地產商業項目租金為1.38億元，2021年租金收入為2.03億元。建業地產方面表示，通過此次合作引入優質的專業商業項目運營商，極大提高了商業不動產項目資產運營的效率和收益水平，同時起到了開源節流、降本增效的財務效果。

三是優化融資結構，在目前境內外融資環境相對來説比較緊的情況下，建業地產會着重挖掘境內境外融資的潛力，加大境內融資的比重。據瞭解，在去年水災和疫情下，河南省內鄭州農商行、中原銀行和鄭州銀行為建業地產提供的新增貸款超過10億元。

四是緊盯整個市場窗口，保持跟投資人、境外機構密切溝通，在市場條件允許的情況下，開展資本市場融資工作。

五是嚴控公司資金支出，量入爲出，以收定支，做細預算管理。依託整體架構調整帶來管理效率提升，指導城市公司高效使用資金，縮短項目投資額回收期。

據瞭解，除了上述8月份到期的一筆美元債外，建業地產其余7筆美元債將分別於2023年至2025年相繼到期，總額約19.6億美元，票息均在7%～8%之間。