佳兆業紓困「破窗」

佳兆業的紓困之路日漸清晰。4月5日，佳兆業集團發佈公告稱，其已與招商蛇口工業區控股股份有限公司（以下簡稱「招商蛇口」）、中國長城資產管理股份有限公司（以下簡稱「長城資產」）在深圳簽署戰略合作協議。各方擬建立戰略合作關係，在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作。更為重要的是，這將有助於緩解佳兆業的短期流動資金困難。

出險企業+央國企+資管公司

根據協議，三方將充分發揮各自優勢，基於佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源，共同創建適宜的合作模式和合作機制，適時探討建立合資公司等合作載體，以「成熟一個、合作一個」為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

與此同時，三方將共同推動商住開發和商業運營合作，共同探討通過股權合作、資產轉讓、聯合運營等方式盤活存量資源，拓展增量資源；共同探討和加強在大灣區文旅、渡輪等業務上的合作。

佳兆業方面迴應表示，此次戰略合作協議的簽署，有利於釋放佳兆業在粵港澳大灣區核心產業價值，推動城市更新項目轉化，盤活商住項目資產，緩解短期流動性困難，經營基本面有望加快企穩回升。

據瞭解，招商蛇口是中央直接管理的重要骨干企業招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，位列中國房地產百強企業第6名。公司以產業園區、集中商業、招商積余及郵輪為核心IP，着力構建「美好生活圈」多元產品服務體系，業務覆蓋全球超110個城市和地區。

長城資產是財政部控股的國有金融資產管理公司，致力於收購、受託經營金融機構不良資產，對不良資產進行收購、管理和處置，對股權資產進行管理、投資和處置，在資產管理、股權投資、不良處置領域具有獨特優勢。

對此，地產分析師嚴躍進表示，佳兆業當前採取此類合作模式，可以更好地獲得資金的導入，也可以更好地促進各類存量資產的盤活。當前此類合作模式，即「出險企業+央國企+資管公司」的三方聯動模式，值得行業關注。一些介入的合作伙伴，在項目經營和資產處置方面優勢明顯，類似合作的關係堅固，對於加快出險企業的問題資產處置有積極作用，也值得行業中其他企業的關注和借鑑。

關鍵時刻還看舊改

就在一周前，佳兆業剛剛宣佈了與中鐵五局的戰略合作，雙方將共同推動大灣區城市更新深度合作。「加快項目開發與轉化，盤活優質資產，促進企業經營基本面進一步企穩回升。」國資頻繁出手，陷入債務泥潭中的佳兆業傳遞出更為積極的信號。

從兩次戰略合作來看，城市更新項目成為佳兆業脫困的關鍵。

佳兆業向來有着「舊改之王」的稱號，截至2021年6月底，佳兆業擁有城市更新項目儲備213個，佔地面積超5370萬平方米，大灣區項目儲備佔比逾99%，其中深圳、廣州兩地貨值佔比高達73%。

此前佳兆業公佈的資產處置清單中，包括南山東角頭、福田東山小區、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業科技中心、深圳阪田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等共計18宗資產，權益貨值818.25億元，對應融資余額203.83億元。

據市場消息，東角頭項目和福田東山小區頗受關注，這兩個城市更新項目吸引多個意向強烈的國資買家。

猶記得在2020年度的業績會上，佳兆業集團董事局副主席兼總裁麥帆公開喊話城市更新項目。「預計未來1-2年，佳兆業城市更新轉化可售面積約420萬平方米，總貨值可達2000億元。其中，2021年上半年可轉化城市更新項目超100萬平方米，總貨值約660億元。」

彼時麥帆稱，未來三年（2021-2023年），佳兆業計劃至少有50個城市更新項目完成轉化，佔地面積約500萬平方米。當三年計劃完成后，相信會給集團的毛利率、淨利率帶來強而有力的支撐。

如果沒有債務違約，今年佳兆業即將公佈的財報中，城市更新話題仍頗具「高光」。

出險房企「援軍」襲來

去年11月初，由錦恆財富發行、佳兆業集團擔保的理財產品兑付出現逾期，自此佳兆業爆發債務危機。

隨后佳兆業旗下部分美元優先票據本金及利息發生違約。去年12月20日，佳兆業發佈公告稱，其優先票據的未償還金額為117.8億美元，公司一直與其優先票據持有人的代表商討，就尚未支付的優先票據制定全面債務重組計劃。

在多數房企紛紛躺平的情況下，佳兆業選擇積極自救。與引入戰略投資同步推進的是，理財產品兑付方案也有了新的進展。根據最新消息，佳兆業已經按公佈的兑付方案，如期完成5次兑付，整體兑付工作穩定有序。

事實上，出險企業的變化，也離不開外部環境的變化。一方面，政策支持優質房地產企業兼併收購出險和困難的優質房地產項目。針對出險企業項目的承債式收購，相關併購貸款將不再計入「三道紅線」相關指標。

另一方面，央行明確指出要準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，支持房地產企業合理融資需求，加大住房租賃金融支持，促進房地產業良性循環和健康發展。

可以看到的是，包括碧桂園、華潤置地、招商蛇口、大悦城等多家房企近期都獲得了銀行併購貸款融資。尤其是今年3月，房企併購貸授信儼然出現了一個最高點。換句話説，后續出險企業的「援軍」會越來越多。

嚴躍進稱，最近一段時間，信貸寬松、限購松綁等都給了市場積極的信號，出險房企脫困則是更大的利好消息。下一階段，此類企業在解決龐大的債務危機之外，重建市場信心也尤為重要。

寒冬過后，便是春暖花開。希望爆雷的佳兆業，會成為第一個成功上岸的榜樣。

北京商報記者 王寅浩