招商蛇口一年耗資671億拿地增收不增利 快速「去化」回籠超百億資金市值重回千億

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　　長江商報

　　長江商報消息 ●長江商報記者 陳然

　　「招寶萬金」的時代已經過去，但追求「質量、效益、規模」均衡發展的招商蛇口仍未解決「增收不增利」的問題。

　　日前，招商蛇口（001979.SZ）發佈業績快報顯示，2021年，招商蛇口實現營收1606.4億元，同比增加23.93%；歸屬於上市公司股東的淨利潤（淨利潤）103.7億元，同比減少15.35%。

　　對於淨利潤下滑的主要原因，招商蛇口歸結於市場下行導致的毛利率下行，和高達43.72億元的計提資產減值。招商蛇口表示，受計提減值影響，公司2021年淨利潤減少34.56億元。

　　招商蛇口近兩年尤其是去年拿地節奏加快。2021年，招商蛇口拿地金額達671億，相比2020年的344億元，將近翻倍，重新迴歸一梯隊的意圖明顯。

　　長江商報記者注意到，自2020年以來，招商蛇口加速出清資產，轉讓旗下公司股權及資產，涉及轉讓/募資金額超過百億。對此，招商蛇口表示，有利於本公司實現快速去化，回籠資金，促進本公司業務發展。

　　從市值來看，2022年市值超千億的上市房企僅剩7家，招商蛇口位列其中，截至3月18日收盤，其市值達到1107億元，較2021年年初有所上漲，此前市值曾跌破千億。

　　淨利下滑，連續兩年大幅計提資產減值

　　資料顯示，招商蛇口系招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，是集團內唯一的地產資產整合平臺及重要的業務協同平臺。

　　2021年，受房地產市場大環境影響，招商蛇口再次錄得全年淨利潤下跌。

　　據其日前發佈的財報，2021年，招商蛇口實現營收1606.4億元，同比增加23.93%；利潤總額228.4億元，同比減少5.25%；淨利潤103.7億元，同比減少15.35%。

　　對於淨利潤的下滑，招商蛇口將主要原因歸結於市場下行導致的毛利率下行，和高達43.72億元的計提資產減值。

　　招商蛇口表示，公司按照市場參考價格對截至2021年12月31日存在減值跡象的資產進行了減值測試。根據減值測試結果，對存貨、投資性物業、長期股權投資計提資產減值準備及對重大風險類別應收款項計提信用減值準備共計43.72億元。受計提減值影響，減少公司2021年淨利潤34.56億元。

　　值得注意的是，這不是招商蛇口第一次有較大幅度減值撥備的操作。據此前公告，2020年，公司計提存貨跌價準備及重大風險類別應收款項信用損失準備等減值準備31.01億元，減少其當年淨利潤21.84億元。

　　受此影響，2020年，招商蛇口在營業收入達1296億元，同比增長32.71%的情況下，淨利潤同比下降23.58%，至122.52億元，歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤同比下降27.19%，達90.8億元。

　　業內認為，通過計提拉低業績，給來年一個較低的起點，這種行為屬於「財務洗澡」，有利於將公司負面因素一起集中釋放，減少企業未來一段時間盈利的不確定性。

　　激進擴張，一年耗資671億拿地

　　大幅計提減值準備，或源於前期的持續高溢價拿地。

　　「2016、2017年招商蛇口拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉周期。正是這一批高價地造成了招商蛇口在2020年大幅計提減值準備。」在2020年業績説明會上，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰曾提及。

　　2020年以來，招商蛇口在土地市場上一路高歌猛進，接連拿下多幅 「樓面單價地王」。

　　2020年7月，招商蛇口以44.04億元競得上海虹口區嘉興路街道HK271-01地塊，樓面價約8.1萬元/平方米，2021年年底入市時預證均價12.25萬元/平方米，僅就拿地成本計算，招商外灘璽每賣出一平方米建築面積，招商蛇口就可實現4.15萬元的毛利。

　　半年后，招商蛇口在附近又拿了一塊地——上海虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊，總價56.66億元，成交樓面價較此前高出1.16萬元/平方米至9.26萬元/平方米，一舉榮登上海虹口單價地王。

　　2021年，招商蛇口仍未放緩拿地步伐。僅2021年12月3日，據克而瑞地產研究中心統計，在為期4天的上海第三輪集中供地上，招商蛇口拿下3宗地塊，總金額超過105億元，拿地金額及數量均位居此輪供地首位。

　　據統計，2021年招商蛇口共耗資671億拿地，相比2020年344億元的拿地金額，將近翻倍。

　　「高溢價拿地可以使規模快速擴張，不過一旦遇到市場和政策的變化，后續也會面臨去化和資金壓力。」易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示。

　　與土儲上激進擴張形成對比的是，招商蛇口的銷售額出現下滑跡象。

　　長江商報記者注意到，從單月銷售額來看，招商蛇口在去年下半年就出現不同幅度下滑。

　　數據顯示，2021年7月至11月，招商蛇口分別實現合同銷售金額203.04億元、203.52億元、233.29億元、165.45億元、252.91億元，較2020年同期分別下滑11.17%、24.07%、21.72%、36.44%、13.57%。

　　2021年初，招商蛇口提出全年3300億元的簽約銷售目標，而實際情況是，其全年累計實現簽約銷售金額3268.34億元，完成度為99.04%，離年度目標僅一步之遙。

　　出售資產，積極拓寬融資渠道

　　大手筆拿地擴儲的招商蛇口，也面臨不小的資金壓力。長江商報記者注意到，自2020年以來，招商蛇口加速出清資產，其中在2020年9月中的短短9天之內四度轉讓旗下公司股權及資產，涉及轉讓/募資金額超過百億。

　　對此，招商蛇口表示，以上交易有利於公司實現快速去化，回籠資金，促進公司業務發展。

　　與此同時，公司積極拓寬低利率融資渠道，嘗試新興融資渠道，曾在首批公募REITs中以其產業園資產證券化融資20億。近半年時間，招商蛇口在銀行間市場先后發行了6筆中期票據、2筆資產支持票據（ABN），對應金額約92.01億元。

　　進入2022年，招商蛇口更是積極通過發行不同類型債券募資。

　　2022年1月12日，招商蛇口發行了今年首筆併購類票據，首期發行額為25.8億元。1月27日，招商蛇口完成12.9億元併購中期票據發行，其中品種一實際發行總額6.45億元，發行利率2.89%；品種二實際發行總額6.45億元，發行利率3.30%。

　　3月15日，招商蛇口披露計劃發行2022年第一期超短期融資券，本期發行金額為12.9億元，期限90天，將用於償還另一筆即將到期的超短期融資券「21招商蛇口SCP007」。

　　此外，長江商報記者發現，在拓寬融資渠道的同時，招商蛇口還在為旗下項目提供擔保。

　　發佈2021年業績快報的同一天，招商蛇口宣佈連續為旗下珠海、佛山、十堰4個項目提供擔保，合計10.34億元。據悉，招商蛇口及控股子公司的對外擔保余額（不包括子公司為客户提供的銷售按揭擔保）已達409.34億元，對合並報表外單位提供的擔保余額為61.04億元，合計470.38億元。

　　嚴躍進認為，招商蛇口為子公司項目進行擔保，一方面可以為項目背書降低融資利率，但另一方面也會增加債務風險，影響后續融資發展的順利和資金的流動性。

　　不過，券商依舊對招商蛇口的發展前景保持樂觀。中信證券預計，2022年初的按揭和信貸將更為充裕，市場銷售有望在2022年3月份回暖，而市場企穩后，一旦房價恢復，招商蛇口大量低毛利項目存在經營彈性，而其央企身份和穩健的財務結構能夠保證其平穩度過市場下行周期。