近124億港元再賣海外資產，去年海外物業銷售下滑超86%，長實集團戰線全面拉回國內？

　　原標題：近124億港元再賣海外資產，去年海外物業銷售下滑超86%，長實集團戰線全面拉回國內？‘房企年報季’

　　本報（chinatimes.net.cn）記者苗詩雨 李未來 北京報道

　　3月17日，長江實業集團（01113.HK）（以下簡稱「長實集團」）發佈2021年業績報告。報告顯示，2021年長實集團持續業務收入620.94億港元，同比增長7.76%；股東應占溢利212.41億港元，同比增長30%；每股盈利5.77港元。

　　但值得關注的是，在2021年全年377.98億港元的物業銷售收入中，海外銷售對比2020年同期下滑超86.5%，僅為3.52億港元。

　　《華夏時報》記者查閲相關信息后發現，這一數值的下滑或許與長實集團近年來逐漸加速的海外資產轉換有關。3月11日，長實集團發公告，擬以7.3億英鎊現金代價出售英國倫敦一座甲級寫字樓「5 Broadgate」物業。而這也是自2021年12月李嘉誠家族以42.81億美元出售飛機租賃業務后，長實集團再次鉅額出售資產。

海外物業銷售收入下滑

　　長實集團2021年業績報顯示，期內歸屬股東淨利潤為212.41億港元，同比增30%。每股溢利為5.77港元，同比增加30.5%。

　　作為長實集團主要業務之一的物業銷售，全年內收入（包括攤佔合營企業）為377.98億港元，去年同期為386.7億港元，主要包括香港愛海頌、SeatoSky和21Borrett Road第1期的住宅單位銷售，東莞海逸豪庭、廣州逸翠莊園、上海高逸尚城及上海御沁園的住宅單位銷售。

　　分區域來看，僅有海外物業銷售收入較上年度有所減少。2021年海外物業銷售為3.52億港元，相較2020年下滑超23億港元。在物業銷售收益方面，本年度收益為181.46億港元，其中香港市場為69.95億港元，內地市場111.41億港元，對比之下，海外市場收益僅為0.1億港元，相較2020年下滑98.3%。

　　對此，長實集團在年報中披露稱，年度內香港名日·九肚山和#LYOS的住宅單位預售，及豪宅項目21 Borrett Road第1期的單位銷售，均甚為理想，唯內地和英國多個項目的銷售放緩。

　　除了物業銷售之外，2021年年度內酒店及服務套房業務收入（包括攤佔合營企業）為27.11億港元，因服務套房收益抵銷酒店虧損，整體收益為3.99億港元；年度物業及項目管理收入（包括攤佔合營企業）為8.88億港元，收益與2020年持平，為3.55億港元。

　　不過，物業租務、英式酒館、飛機租賃業務的收入相較2020年同期有所下降。物業租賃收入66.93億港元，同比下降0.86%；集團英式酒館業務本年度錄得經營虧損5500萬港元，經扣除資產減值1.44億港元；飛機租賃收入25.34億港元，收益8.87億港元，同比下滑20.7%。

　　此外，截至2021年年底，長實集團銀行及其他借款總額為965億港元，較2020年12月31日銀行及其他借款增加186億港元。還款期攤分15年：於1年內到期借款為288億港元，於2至5年內到期借款為521億港元，於5年后到期借款為156億港元。對此，長實方面表示，集團擁有大量現金，加上未動用銀行貸款額，其資金流動性持續穩健，有足夠財務資源以應付承約及流動資本需求。

　　而至於前述海外物業銷售收入的縮減，《華夏時報》記者查閲相關信息后發現，或許與長實集團的日漸提速的資產轉化密不可分。

開啟「賣賣賣」模式

　　相關報道顯示，自2020年起，李嘉誠家族先后多次拋售海外業務及資產，涉及能源、通訊、房地產、電力、飛機租賃等板塊，涉及交易金額逾千億元人民幣。

　　其中，2021年12月23日，長實集團作價42.81億美元，出售了李嘉誠家族此前十分看好前景的飛機租賃業務，並稱「新冠肺炎疫情導致飛機租賃行業的前景轉變，風險與回報動態變得不穩定且難以預測」。

　　而后時隔不到3個月，長實集團再次發佈出售鉅額資產的消息。2022年3月11日，長實集團發佈公告，擬出售英國倫敦一座甲級寫字樓「5 Broadgate」物業，作價12.1億英鎊，包括現金代價約7.3億英鎊及項目公司欠款4.8億英鎊，包括大廈內包含的多個商業、辦公單位以及停車位。

　　據瞭解，本次出售買方為Broadgate Five Holdings （Jersey） Limited，是一家按照澤西島法律成立的公司，為投資控股公司，透過其物業控股附屬公司持有該物業權益。長實集團在公告中寫道，董事認為，出售事項為本公司提供變現其於目標集團及該物業所作投資的機會。

　　那麼，3個月內兩次鉅額出售資產，究竟是何種原因呢？

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者表示，當前來看，海外市場的壓力相對較大，而轉換資產或者是向內地市場轉移，都是尋求投資機會的表現，也比較符合市場預期。

　　只是，對比2018年購入上述標的物業時的10億英鎊價格，投資者們開始質疑此次物業交易為「虧本買賣」。

　　對此，長實集團近日對媒體迴應道，出售英國倫敦相關物業的消息最終實際成交價為12.1億英鎊（約123.9億港元），高於此前購入價10億英鎊。並且據長實集團介紹，該項投資的總回報（包括整個持有期內的租金收入、超過原來成本的物業升值，以及該項投資的對衝利潤）約為港元48億元，即45%的投資回報。

　　另外，此項出售事宜預期收益估計約為1.08億英鎊，出售所得款項淨額擬由本集團用作一般營運資金用途。

意在迴歸國內市場？

　　而相關報道顯示，有業內證券分析師認為，長實集團的此次出售有可能也意在發展內地或香港的地產業務。對於這一猜測及前述問題，《華夏時報》記者向長實集團發送了採訪函，但截至截稿之時，長實集團暫未做出迴應。

　　實際上，近年來進軍內地市場已經逐漸成爲了港資房企的心頭好。據《華夏時報》記者的不完全統計，自2021年以來，已有香港置地、香港興業國際、新世界中國等多家房企佈局內地市場。

　　例如，2021年12月成都第三次集中供地中，香港置地以總價22.3億元拿下兩宗住宅兼商業用地，時隔三年再次進入成都市場；2021年上海第三次集中供地中，香港興業國際8.3億元斬獲松江區洞涇鎮地塊，是自2014年以來香港興業國際再度在上海獲取住宅地塊，而此前2021年9月，香港興業國際集團還以4.14億元收購了杭州金沙印象城的寫字樓項目。

　　上海中原地產首席分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者採訪時表示，從目前的市場情況來看，內地市場較明顯處於上升期和發展期，對於增量市場的要求相對高，因此內地市場孕育着極大的機會。

　　億翰智庫在有關研報中分析稱，2021年下半年開始，規模民企在流動性壓力下放緩甚至暫停土地投資，土地市場流拍率陡增，國央企和地方城投企業開始入場託市，在這種情況下，港資房企是否迎來快速發展的好時機，畢竟，相比於內地房企普遍較高的負債率，港資房企尚有充足的加槓桿空間。

　　雖然長實集團未對后續佈局問題做出迴應，但其在出售倫敦物業的公告中寫道，「董事認為，本公司將借出售事項釋放該物業投資的潛藏價值，並獲得可觀出售收益，為股東創造價值，本集團亦可將資本重新分配至其他投資機會。」