觀點直擊 | 嘉里建設：深耕內地與香港更新（實錄）

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無論是人事更迭還是項目開拓，嘉里建設都已經做好了輪換更新的準備。

觀點網 當疫情與生活並存，時代與社會帶來周期的更迭，企業發展同樣被裹挾着進入了不同的時間流速，從高速發展到審慎度勢，今年的企業成績單，都透露出了新的信息。

3月17日，嘉里建設開啟了今年的業績匯報，主席黃小抗及執行董事兼首席財務主管藍秀蓮出席了全年業績記者會。

嘉里建設通過自己的成績單：39%的年增長，57%的毛利率，為下一步發展鋪墊了更多底氣。

黃小抗坦然説，我們總體認為今年或是今后房地產的情形，包括內地、香港，都應該往比較寬松或者是比較健康的趨勢發展。

維穩

就像黃小抗對於內地經濟形勢、環境、房地產發展的八字概括一樣——客觀嚴峻、主觀寬松。

今年嘉里建設的業績報告，也體現出了疫情時代一個企業面對周期的思路和作風。

通過嘉里建設有限公司截至2021年12月31日止年度全年業績報告顯示，錄得綜合收入153.3億港元，按年上升6%。在香港及內地共錄得合約銷售179.1億港元，較銷售目標超出33%。

從區域來看，香港合約銷售額為93億港元，較全年目標56億港元高出66%，主要由揚海的銷售所帶動，緹山以及滿名山、皓畋和瀚名等項目銷售表現良好。

疫情衝擊下，香港投資物業組合租賃表現仍能夠維穩，租賃業務全年收入14.1億港元。

內地合約銷售額為86億港元，較全年目標79億港元高出9%。內地已落成投資物業組合錄得收入43.9億港元，比去年同期增15%。其中，商場收入為11.8億港元，同比增長23%；辦公室物業收入為22.1億港元，同比增長11%；出租住宅率收入為3.7億港元，同比增長16%。

截至2021年12月31日止12個月內，酒店收入較2020年同期增長37%。

整體穩定態勢下，CFO藍秀蓮也表示，今年嘉里建設整體毛利率為57%，與去年幾乎持平（2020年：58%），物業銷售業務毛利率為51%（2020年：50%），物業租賃業務則錄得毛利率75%（2020年：77%）。

值得注意的是，因去年順豐控股收購嘉里物流，嘉里建設收入結構進一步變化，未計入投資物業公允價值變動及出售嘉里物流聯網有限公司股份所錄得一次性收益基礎溢利為62.7億港元，公司股東應占溢利則為103.6億港元，分別增加48%及92%。

嘉里建設從出售嘉里物流股份與部分要約相關的配售嘉里物流股份，以及嘉里物流宣派的特別股息等事項中，獲得115.9億港元所得款項淨額。

土儲方面，與2020年同期比較，嘉里建設土地儲備樓面面積增加約600萬平方呎，包括在2021年就三幅新地塊，及在2022年1月就一個新項目所進行的高潛力投資。

在內地，嘉里建設於2021年及2022年初於上海購入兩個交通導向的綜合發展項目，樓面面積合共530萬平方呎；前者為與GIC集團房地產投資控股公司合資於2021年2月購入，位於浦東新區金橋板塊。

第二個項目則是上海黃浦區的地塊。

並行

總結嘉里建設未來主要的土儲策略，便是兼顧內地與香港的共同發力。

在內地，重點投資大灣區、長三角和北京主要城市位置優越的綜合開發項目；在香港，繼續投資於優質發展項目，以及市區更新發展項目。

雖然疫情反覆為香港物業表現帶來了極大挑戰，但嘉里建設還是表現出了穩定的姿態，並且表示，香港物業銷售可保持去年勢頭。

藍秀蓮提到，面對香港爆發的第五波疫情，嘉里建設去年優質物業的成交實際比較理想，尤其是特色、豪宅成交量可觀。所以2021年旗下筆架山緹山以及滿名山、皓畋和瀚名、揚海等項目都有不錯的銷售業績。

另外她也提到，今年揚海及緹山會繼續銷售，今年也會推出筆架山第二期的項目，期望今年尤其是下半年都有增長。另外有瀚名的一房單位也在做準備，可能有機會在下半年推出。加上早前在香港奪得土瓜灣鴻福街/銀漢街項目，在人流以及住宅交通方面，都能保證穩定的流量與不錯的收益。

反觀嘉里建設去年在內地的投資，可以説是審慎但不乏野心。從大手筆拿下上海黃浦區金陵東路項目就可以窺見，嘉里建設對地標性項目建設的壓碼。

位於上海外灘黃金地段的這一項目，毗鄰外灘、豫園、南京東路步行街及人民廣場等地標，是以交通導向的綜合用途發展項目之一部分。十塊地加起來總體量65萬平方米，是鉚定在上海市中心的城市級綜合體。

以政府最終規劃方案及建築方案的批覆爲準，該地塊總建築面積約19.85萬平方米。當中將包括住宅公寓及石庫門聯排別墅約12.45萬平方米；零售、酒店及配套設施約49000平方米以及低密度辦公樓約25000平方米。

取決於相鄰地塊的招標結果，該項目（該地塊及潛在相鄰地塊）未來可提供總規劃建築面積約49.2萬平方米，包括住宅公寓和石庫門聯排別墅、高層和低密度辦公樓、零售和酒店的綜合發展，為嘉里建設提供了於上海核心區域營造地標的一個罕有機會。

從定位上來説，也能體現嘉里建設拿項目的偏好。這一項目兼顧了上海市黃浦區深化城市有機更新及歷史風貌保護計劃，不僅能同時兼顧舊改需求與城市更新，更能夠在大幅地塊中實現商業、住宅、辦公的多元化資產組合，這正符合嘉里建設所希望的「優質投資物業資產組合」。

正如黃小抗所説，金陵東路項目雖大，但是可以「同時對長短中的資金流有一個比較健康的調節，有一定重要的意義」。隨着該地塊發展項目分階段推售，將帶來不俗物業銷售收入，並循着內地發展的步伐，貢獻經常性租金收入和資本增值。

藍秀蓮也表示，由於內地在疫情防控方面做得好，雖然有一些零星爆發，但內地綜合體發展項目以及投資項目都有很強的復甦。

此外，黃小抗也表明，大灣區現在一直是大家關注的焦點，「我們非常看好大灣區的發展，而且着重在深圳的發展。」

在深圳則着重前海的發展，前海嘉里中心也是嘉里建設的一箇中心點，將通過綜合體的形式繼續深耕大灣區。

同一天，嘉里建設有限公司發佈董事會變更公告，主席及執行董事黃小抗根據公司細則將於股東周年大會上輪值告退，將不再重選，退任嘉里建設主席及執行董事、提名委員會主席，以及執行委員會、財務委員會及薪酬委員會成員職務。

嘉里建設副主席兼行政總裁及執行董事郭孔華將獲推選為公司主席，並獲委任為公司提名委員會主席，同時繼續擔任公司行政總裁職務。

無論是人事更迭還是項目開拓，嘉里建設都已經做好了輪換更新的準備。

以下為嘉里建設2021年度全年業績會問答實錄：

現場提問：宏觀層面，內地剛開完「兩會」，接下來房地產發展趨勢會怎麼樣？

黃小抗：我們能夠將內地的經濟形勢、環境、房地產發展用8個字來概括：客觀嚴峻、主觀寬松。

衆所周知，國際地緣政治緊張、疫情綿延、經濟轉型等等（因素），房地產、經濟環境在內地（包括香港）是嚴峻的，但面對這些情況，中央政府採取較為寬松的政策以求穩定、可持續發展。

房地產行業產業鏈比較長，影響很多方面的生產，也影響到民生。因此，政府在金融、信貸、管理等政策調節方面都變得較為寬松，以求房地產企業現金流能夠得到一定的保證，而且使整個房地產能夠朝着比較健康的狀態發展。

所以，我們總體認為，今年或是今后房地產的情形，包括內地、香港，都應該往比較寬松或者是比較健康的趨勢發展。

現場提問：目前內地宏觀環境之下，嘉里建設仍然在上海買入浦東、黃浦兩個大型項目，為什麼會有這樣的部署？管理層對上海房地產發展看法怎樣？

黃小抗：嘉里建設從90年代進入內地，都是以上海為重點地區，經過近30年的努力，在上海，我們有了一些成功的項目，同時也培養一支比較優秀的管理隊伍。我們對上海的情況都比較瞭解清楚，也有一定的把握。

去年投標金陵東地塊，這個地塊位置非常優質，比較接近外灘，是連接靠近外灘、新天地、南京東路西門，地塊又比較大，地塊也有一部分住宅作為配套，能夠發展一個完整的綜合體。同時，對長短中的資金流有一個比較健康的調節，有一定重要的意義。

現場提問：預期今年會新增一些什麼綜合物業，以及帶來的貢獻會怎麼樣？

藍秀蓮：內地在疫情防控方面做得挺好，雖然有一些零星爆發，但綜合體發展項目以及投資項目都有很強的復甦。

我們維持一貫的策略，繼續建立非常有潛力的綜合體，加上自身的綜合體，管理會越來越好。

去年落成開了前海嘉里中心一期，迟一點在福州榕城·江上圖也有開業，應該會有收入貢獻。

現場提問：公司在大灣區有什麼部署，對於大灣區的前景是怎麼看的？

黃小抗：大灣區現在一直是大家關注的焦點，香港和深圳這兩個城市是港珠澳大灣區的核心城市，在一國兩制框架之下有很多積極的因素能夠互相借鑑、吸收和融合。

所以，我們非常看好大灣區的發展，而且着重在深圳的發展。

在深圳則着重前海的發展，因為前海現在是深圳新發展環境下的中心點，這里集聚很多金融、新科技的企業。

經過這幾年的努力，我們已經在前海有一個相當規模的城市綜合體。這幾年，一定會建好、管好、經營好，同時將會繼續在深圳和大灣區地區尋找一些有價值的機會。

現場提問：香港爆發第五波疫情，美國又宣佈加息，管理層認為對於嘉里在香港發展有什麼影響？而且今年會不會調整賣樓的部署，會有什麼新盤推出？

藍秀蓮：面對香港爆發的第五波疫情，優質物業的成交較理想，尤其是特色、豪宅相對成交量還是有的。所以2021年旗下幾個項目，緹山、揚海、瀚名都有不錯的銷售業績。

今年第五波疫情穩定之后，希望可以繼續衝量。揚海會繼續有新單位推出，緹山也有一些新的單位推出。

此外，今年也會推出緹外，有特色的單位和豪宅，也是大單位。希望今年，尤其是下半年的銷售都有持續。

現場提問：嘉里在近期很積極地買樓，在香港有土瓜灣項目，在上海有黃浦的項目，能不能講一講集團未來的土儲策略是怎麼樣的？

藍秀蓮：和2021年同期相比，土儲增加了600萬平方呎，策略主要是建立優質投資物業，尤其是在國內的綜合體，在香港以賣住宅樓以及翻新的樓盤項目為主。

我們希望在內地能夠深耕大灣區、長三角、北京等主要城市，能夠找到非常優質的地點，然后建設非常優質的綜合體，比如上海黃浦區（金陵東地塊）有一部分能夠出售，另外一部分能夠開發作為投資物業和租賃物業，我們持續會有不同的收入，而且會越做越好，越來越增長。

香港在土瓜灣這個項目，希望能夠提升社區以及有一些商業配套，住宅能夠連接地鐵，保持很好的人流。