疫情打斷香港樓市復甦節奏，過去兩月房價驟跌5%

2021年，由於新冠肺炎疫情逐漸受控及經濟復甦，香港樓市一度止跌回升，全年住宅成交總額創下24年來新高。由於成交站上歷史高位，地產開發商也對香港樓市充滿信心，就在本月，香港還誕生了中國有史以來最貴的單價地王，一宗位於淺水灣的住宅用地樓面價超過90萬人民幣/平方米。

不過，市場對於香港樓市的信心，或將因近期疫情陰霾而重新陷入低谷。仲量聯行香港主席曾煥平對第一財經表示，受疫情影響，今年1-2月香港住宅成交量大跌，樓價已下滑超5%，如果疫情不能得到全面控制，恐全年樓價將下跌10%。

最貴地王誕生背后的危機

中國香港是公認的全球房價最高城市之一，截至目前，香港最貴的洋房已經賣到145萬元人民幣/平方米。

原本2019年、2020年受多重因素影響，香港樓市已延續15年的超級大牛市曾一度中止。但2021年由於疫情逐漸受控、經濟復甦，香港住宅市場交投活躍，根據香港特別行政區政府數據，去年香港住宅買賣合約總值7339億港元，同比大漲34%，打破了1997年的歷史紀錄。成交套數達到74297套，同比增24%，也創下九年來新高。

不僅市場成交活躍，香港房價更是突破歷史高位。根據美聯樓價指數，去年香港住宅價格增幅接近6%。根據仲量聯行數據，香港中小型住宅樓價上漲了4.4%，豪宅樓價上升7.2%。由於在家工作的趨勢上升，豪宅租金去年上升3.2%。

仲量聯行香港主席曾煥平告訴第一財經記者，目前香港樓價情況大致為：新建區域樓盤價格約合人民幣11萬-14萬元/平方米；港島等市中心區域普通住宅價格約合人民幣18萬-23萬元/平方米；超級豪宅則上不封頂，不能一概而論。

去年香港樓市見漲，市場也多看好后市。年初時仲量聯行曾預測中小型住宅樓價2022年上升0%至5%，戴德梁行曾預測樓價將有5-10%升幅，利嘉閣地產曾預測2022年全年可錄得8%至10%的升幅。

在樂觀氛圍中，今年2月中旬，香港誕生了全中國有史以來最貴的單價地王，光是一平米的樓面價就足夠在小縣城買一套房：2月15日，爪哇控股(00251.HK)以港幣11.88億元地價，拍下位於香港淺水灣南灣道一地塊，摺合樓面價約人民幣90萬元/平方米。

目前內地最貴的單價地王，還是2016年融信中國在上海靜安中興社區拿下的一塊地，樓面價約14萬元/平方米，香港最貴單價已經是內地的7倍。

但隨着過去兩個月來香港疫情的發展，香港樓市的局面亦悄然發生改變。

根據仲量聯行香港主席曾煥平的觀察，實際上2022年整個1-2月，香港樓市都極度不活躍，「成交量非常少，地產發展商也都選擇不開盤，現在把疫情壓下去纔是最重要的事」。

由於成交量大跌，香港的樓價也止漲轉跌了。「現在如果真的想賣房，至少要把價格降5%。根據港府數據，1-2月中小型物業價格整體下跌1%-2%，而我們的數據已經錄得5%下跌。」曾煥平表示。

寫字樓、商業地產大受影響

對於后市展望，曾煥平認為主要是看疫情能否控制住。「如果4-5月能控制好，預計全年樓價跌幅也控制在5%左右 ，如果疫情控不住，整年恐怕會有10%的跌幅。」

與內地不一樣的情況是，雖然香港樓市較淡，但土地市場保持了穩定，香港本地開發商拿地積極，這體現出他們對長遠預期的信心。此外，特色豪宅依然受到富豪買家追捧，開發商也對豪宅市場前景普遍看好。

去年香港樓市上漲的主要原因包括：市場資金充裕、疫情相對世界其他地區來説更緩和、低息的環境等。目前來看，疫情是最大變量。

疫情不僅衝擊着香港本地住宅市場，對寫字樓和商業零售地產的負面影響更大。根據機構萊坊的數據，由於香港感染數字回升以及再次收緊社交距離措施，寫字樓租户普遍持觀望態度，令香港島的空置率高達8.5%，第五波疫情的爆發，導致從1月中開始已有規模較大的搬遷個案叫停。

香港商業零售市場一直在期盼疫情結束后能與內地重新通關，如今這一想法短時期內基本幻滅。同時由於更嚴格的社交距離措施施行，連香港本地消費都被嚴重抑制了。

現在很多港資地產商都在北上內地尋找新機會，恆隆集團董事長陳啟宗近期就表示，恆隆在上海單個商場的銷售額，就達到去年旗下香港所有商場銷售額總和的2.7倍。陳啟宗之子陳文博過去整整一年都在內地沒有回港，到處看項目。有業內人士告訴記者，就連此前在內地幾乎從未投資過的香港地產商，都打算進軍內地了。

目前，內地正在全力支援香港應對第五波新冠疫情。3月1日，國家衞生健康委新冠肺炎疫情應對處置工作領導小組專家組組長梁萬年表示，香港本輪疫情嚴峻複雜，不過，在中央的堅定支持和特區政府的堅強領導下，各界團結一致，利用科學的方法，有信心戰勝這次疫情。