二月商辦市場與發展報告·觀點月度指數

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摘要：廣州寫字樓銷售套數及銷售面積已連續多次居於一線城市首位。（報告期2022.1.26-2022.2.25）

觀點指數 報告期內（2022年1月）北京、廣州以及深圳的寫字樓租金實現環比上漲，而上海空置率有所下落，一線城市辦公市場呈復甦態勢。

從城市區域租金來看，報告期內北上廣深辦公租金最高的區域分別是北京平谷區，辦公租金均價為7.76元/日/平方米；上海黃浦區，均價為5.92元/日/平方米；廣州天河區，均價為4.07元/日/平方米；深圳福田區，均價為4.12元/日/平方米；

企業方面，杭州錢江新城中央商務區江河匯項目正式命名為"杭州國際金融中心（杭州IFC）"。該項目地塊是2019年新鴻基地產與平安不動產、錢投集團聯手以人民幣132.6億元競得，規劃總建築面積約82.2萬平方米的大型綜合體項目，打造融合商業、時尚、休閒與城市景觀的第4座IFC。

此外，近期恆基地產旗下的港匯中心二座正式委託戴德梁行全權提供租務管理服務。港匯中心寫字樓是上海的首座雙塔寫字樓，總高度230米，共50層。

隨着存量時代帶來，港匯中心已於2020年三季度啟動了整體翻新工程，將在2022年再次以嶄新的面貌亮相。

市場活躍度回升，一線城市租金穩中有漲

報告期內（2022年1月）北京辦公租金平均單價達5.5元/日/平方米，是唯一租金平均單價突破5元/月/平方米的城市，位於全國首位；其次是上海，平均租金單價為4.13元/日/平方米。

此外，廣州辦公租金單價自去年11月開始超過深圳之后，12月兩者租金差距進一步擴大，今年1月份的差距與上月基本持平。

環比方面，報告期內上海辦公租金單價環比下降1.2%。

而北京、廣州、深圳租金單價環比均實現不同程度上浮，漲幅在2.04%到3.01%不等。其中深圳漲幅最大，達3.01%，其次是廣州，漲幅為2.52%。

截至今年2月18日，北京寫字樓存量套數為71280套，存量面積為409.15萬平方米。上海寫字樓存量套數為43395套，存量面積為983.71萬平方米。廣州寫字樓存量套數為28906套，存量面積為271.79萬平方米。深圳寫字樓存量套數為11872套，存量面積為152.32萬平方米。目前北京寫字樓存量套數、上海寫字樓存量面積分別居於一線城市首位。

寫字樓銷售方面，2月12日到2月18日一周內，寫字樓銷售套數最多的城市是廣州，達236套，銷售面積為3.32萬平方米。

從數據統計中可知，廣州寫字樓銷售套數及銷售面積已連續多次居於一線城市首位，銷售活躍度最低的是深圳。

從寫字樓空置率來看，2021年第四季度廣州寫字樓空置率在一線城市中仍是最低。且2021年以來，廣州是唯一一個寫字樓空置率持續低於15%的一線城市。

此外，2021年上海寫字樓市場顯著回暖，辦公需求增長旺盛。2021年Q4上海寫字樓空置率回落至16.6%，淨吸納量130萬平方米，同比2020年增長達160%。

以上海陸家嘴區域為例，泰康保險大廈為該區域甲級寫字樓項目，在2019年左右開始投入運營，共41層。前兩年由於疫情影響，出租率不太理想。自2021年商辦市場復甦，需求加強，帶動大廈運營情況好轉。公開資料顯示，目前其出租率達92%，租户結構主要是以金融類企業為主，佔比約60%。另外大廈的租金也有所上浮，目前租金單價約為11元/日/平方米。

據觀點指數了解，陸家嘴地區共有寫字樓285幢，辦公企業約13000家，目前平均出租率達90.3%。環球金融中心和金茂大廈出租率達到95%以上，國金中心則一直處於滿租狀態。

此外，報告期內華貿進軍上海商辦市場。2月17日，上海北外灘59街坊這一歷史風貌保護項目最終實施主體確認爲上海華貿致遠商業發展有限公司，地塊出讓價格為35.53億元。目前華貿集團的寫字樓項目主要有北京華貿中心、蘇州華貿中心以及南京華貿中心，其中蘇州華貿中心是江蘇省重大項目及服務業重點項目，將於2023年實現全面竣工並投入運營。

北外灘59街坊項目共包括上海虹口區北外灘街道hk292街坊01（部分地下）02、04（地下）地塊出讓（北外灘59街坊），整體範圍東至高陽路、南至東大名路、西至新建路、北至東長治路。該項目西側已建成上海白玉蘭廣場，其目標客羣為世界500強及央企企業總部、國際大型航運、物流公司、知名金融服務及律師事務所等。

據觀點指數了解，目前上海白玉蘭廣場寫字樓均價為9.99元/日/平方米，所處的北外灘商圈均價為7.76元/日/平方米，所處虹口區域的均價為6.12元/日/平方米。

而為提升北外灘城市建設品質，該項目出讓條件中提出，受讓人須開展地塊內超高層與高端商業建築形態和功能設計國際方案徵集。同時業態上圍繞北外灘打造"新時代都市發展新標杆"的功能定位，與北外灘來福士、白玉蘭廣場等地標性載體聯動，形成高品質綜合商業區。

樣本企業出租率提升

據觀點指數監測，報告期內樣本企業平均出租率為90.4%。其中，太古地產和恆隆地產的辦公租賃物業出租率分別位於第二和第三，整體出租率分別是96%和95.67%。

報告期內，恆隆地產發佈2021年業績報告，其中內地辦公樓物業租賃收入錄得12.48億元，同比增長12.74%，佔租賃收入總額的20%。

收入增長主要是由於2019和2020年新增開業的三座辦公樓出租率的提升，分別是無錫恆隆廣場第二座辦公樓（2019年8月開業）、昆明恆隆廣場辦公樓（2019年8月開業）、武漢恆隆廣場辦公樓（2020年11月開業）。

此外，剔除新辦公樓帶來的收入增長影響之外，辦公樓物業租賃收入仍得到4%的增長。

年報顯示，期內恆隆多個項目出租率均得到有效提升。

在出租率加持下，恆隆地產成熟期的寫字樓項目中，沈陽市府恆隆廣場的寫字樓收入同比增長幅度最大，達6%，出租率由2020年末的90%進一步提升至92%。

值得注意的是，最新落地的昆明恆隆廣場寫字樓以及武漢恆隆廣場寫字樓發展勢頭強勁。昆明恆隆廣場寫字樓剛落成兩年，出租率便增長至71%，收入增長119%。而武漢項目作為恆隆內地第7棟寫字樓，在2020年11月正式投入運營。至2021年年底，武漢寫字樓錄得租賃收入達4600萬元，年末出租率達57%。

此外，報告期內太古地產發佈2021年第四季度運營數據匯報。其中，2021年第四季度，頤堤港一座辦公樓出租率為93%，而2020年同期則為70%，出租率得到大幅提升。

頤堤港一座是樓高23層的甲級辦公樓，租户包括思科系統（中國）研發、大眾汽車（中國）銷售、戴姆勒東北亞零部件貿易服務、德訊（中國）貨運代理、雀巢中國、梅賽德斯-奔馳汽車金融等多家世界500強企業，租户結構穩定。

同時2021年第四季度，香港興業中心一座及二座的出租率達100%，這兩幢甲級寫字樓總樓面面積約為17萬平方米，是上海靜安區首個獲得Leed鉑金級認證的寫字樓項目。其中一座辦公樓樓高250米，共51 層辦公樓樓層；二座樓高170米，共35 層辦公樓樓層。