新股研報 | 金茂服務(00816)引入5名基石投資者 為中國金茂(00817)分拆旗下物業服務上市

金茂服務(00816)為中國金茂(00817)分拆旗下物業服務上市

招股日期︰2月25日至3月2日 

上市日期︰3月10日

聯席保薦人︰中金、匯豐

收款行︰中銀香港、交通銀行

發售約1.014億股，約90%配售，約10%公開發售，另有15%超額配股權及15%發售規模調整權

每股招股價為7.52元至8.14元，集資最多8.25億元，佔總市值約11%，上市開支約6,520萬元

按每手500股，入場費4,111.02元

以上限價8.14元計算，市值約73.375億元(以21年盈利約2.09億港元計算，市盈率約35倍)

截至21年9月底 ，平均資產淨值約1.45億人民幣

公開發售分為甲組(500萬或以下申請人)、乙組(500萬以上申請人) 

業務︰

18至20年收入分別為5.74億人民幣、7.88億人民幣、9.44億人民幣，21年首九個月收入為10.4億人民幣

18至20年毛利分別為1.15億人民幣、1.51億人民幣、2.34億人民幣，21年首九個月毛利為3.1億人民幣

18至20年純利分別為1,748萬人民幣、2,262萬人民幣、7,712萬人民幣，21年首九個月純利為1.09億人民幣

公司預計截至21年底止年度未經審計本公司母公司應占綜合溢利將不少於1.7億人民幣，相當於約2.09億港元

截至21年9月底，在中國20個省、自治區及直轄市的35座城市，公司在管總建築面積為2,320萬平方米，包含96個住宅項目及41個非住宅項目。住宅物業及非住宅物業的在管建築面積分別為約1,970萬平方米及350萬平方米，分別佔在管總建築面積的85%及15%

公司擁有龐大、不斷增長且忠誠的客户羣，主要包括物業管理服務和社區增值服務的業主及住户，以及非業主增值服務及物業管理服務的物業開發商，單一最大客户為中國金茂佔21年首九個月收入約46%，而五大客户則佔50%

公司歷史可追溯至1993年，中化酒店作為中化集團的附屬公司成立，在中國北京為公司的控股股東中國金茂的前身及其附屬公司開發的物業提供物業管理服務。本集團多年來與金茂集團維持緊密合作關係 

國資委監管下的大型企業集團中化集團間接持有中國金茂的約35.3%股權，作為大型國有企業，金茂集團於21年繼續實現增長並保持穩健的財務比率。截至21年底，金茂集團錄得累計合約銷售金額同比增長2%

中國金茂宣佈向於2月23日名列公司股東名冊的合資格股東分派1.91億金茂服務股份，合資格股東於記錄日期每持有66.2股股份將獲分派一股金茂服務股份

集資所得其中約55%將用於物色與從事物業管理、城市運營服務或社區運營的公司的戰略投資及收購機會，並用於擴大業務規模及鞏固行業地位；約22%用於升級智慧管理服務系統及智慧社區及智慧城市解決方案的發展；約13%用於進一步開發社區增值服務；約10%將用於營運資金及一般企業用途

基石投資者︰

引入5名基石投資者，合計認購約6.46億港元股份，其中，中國聯塑(02128)認購2億元人民幣、深圳凱爾漢湘實業認購1億元人民幣、千合基金認購1,500萬美元、康力電梯認購9,900萬港元、廣東科順認購5,000萬人民幣，按中間價計算，約佔發售股份81.4%，設6個月禁售期 

上市后主要股東架構︰

中化集團持股7.5%

中國金茂持股67.49% 

非執行董事江南先生持股0.01%

其他合資格金茂股東持股13.75%

其他公眾股東持股11.25% 

簡評︰

金茂服務為中國金茂分拆旗下物業服務上市，早前中國金茂宣佈，已向合資格股東，以實物分派方式，派發近1.92億股金茂服務股份，相當於每持有66.2股中國金茂股份，則可獲分派一股金茂服務股份

以上限價8.14元計算，市值約73.375億元，以21年盈利約2.09億港元計算，市盈率約35倍 

引入5名基石投資者，合計認購約6.46億港元股份，按中間價計算，約佔發售股份81.4%，基石取貨比例極高。