美國樓市庫存跌至歷史新低 房價房租漲不停

　　美國樓市庫存跌至歷史新低 房價房租漲不停

　　作者：馮迪凡 高雅

　　[ 唐克爾表示，千禧一代已經準備好成家，而這一羣體規模龐大，比上一代人要多出1100萬。與此同時，供應側卻不足以滿足需求，自2008年全球金融危機以來，美國大約少建了500萬套房屋。「他們都想買房以建立家庭。但他們夢想成真的機率並不大。」她説。 ]

　　「房價還在漲，搶房子的趨勢還是沒有絲毫減退跡象。」生活在加利福尼亞州灣區附近的數據分析師祖然對第一財經記者説，而且加價情況明顯，灣區掛盤的房子，買家加20萬美元入手是很稀松平常的事情。

　　「美國房地產現房庫存少，且帶動全產業上下游漲價，比如修后院、更新裝修等服務，價格也全面上漲了。」最近在搞裝修的她有點頭疼，因為美國國內運輸不暢，家俱總運不到，導致工期延長。

　　根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的最新數據，1月全美可供購買的房屋存量降至86萬套，同比下降16.5%，按照目前的銷售速度，未售出庫存的供應量僅能維持1.6個月，NAR首席分析師雲（Lawrence Yun）將之稱為「市場上的房屋庫存仍然嚴重枯竭，目前處於歷史最低水平」。

　　跑贏美聯儲加息

　　NAR數據顯示，2022年1月，繼前一個月銷售量下降之后，現房銷售量出現顯著上升。從環比看，美國四個主要地區1月的銷售額均出現增長，其中房屋價格中值為35.03萬美元，同比上漲15.4%，這標誌着連續119個月的同比增長，是有記錄以來最長的連續增長。

　　「買家可能預期利率將進一步上調，因此希望鎖定在低利率水平，而投資者則以全現金報價增加整體需求。」雲表示，「因此，房價繼續穩步上漲。」

　　投資諮詢公司BCAResearch美國資產策略部首席策略師唐克爾（Irene Tunkel）告訴第一財經記者，根據全美住房建築商協會（NAHB）的調查，對新房的需求接近歷史最高水平，而房主的空置率則處於數十年來的最低水平。

　　她表示，最近竣工的新房供應量是疫情前的一半。隨着需求繼續超過供應，房價將保持上升趨勢。「隨着利率上升，我認為住房市場的增長可能會減速，但它不會是斷崖式掉落。因為即使現在的價格還要增長，即使抵押貸款利率會更高，我認為我們還沒有完全抵達人們不願意為自己買房的那個極限。」

　　NAR的數據並顯示，目前市場上價格在50萬美元以下的房屋正在消失，而在更高的價格範圍內，供應量卻在增加。

　　雲指出，這種增長將繼續將買家組合轉向高收入消費者。「與一年前相比，高端房源——價格超過50萬美元的房屋更多了，這應該會導致一些買家不需要那麼匆忙做出決定。」

　　雲補充道：「當然爲了實現更公平的住房財富分配，低端市場需要更多供應。」

　　可以看到的是，儘管目前新房源緩慢增長，買家仍正在湧入市場，試圖在抵押貸款利率進一步上升之前申購房屋。

　　根據房地美數據，經過一個月的上漲后，美國30年期固定利率抵押貸款平均利率在2022年1月的最后一周中停滯不前，為 3.55%。不過房地美預測抵押貸款利率將在2022年進一步上漲。一年前，30年期固定利率抵押貸款的平均利率還為2.23%，接近歷史最低水平。

　　未來，隨着利率上漲和買家爭奪有限數量的可用房屋，競爭將升溫，可能會導致許多中低收入買家被淘汰。根據Zillow給出的計算，若抵押貸款利率從3%上升至3.5%，每月的抵押貸款支付會增加7%。

　　值得指出的是，正是在最新的通脹數據公佈后，美國的抵押貸款利率出現暴漲。2021年12月，美國消費者價格指數（CPI）上漲7%，通脹率處於近40年高位。這一數據令美聯儲醞釀出台控制通脹措施的步伐加快了。

　　雲解釋道，即將到來的抵押貸款利率上漲將至少對兩個細分市場造成問題。

　　「首先，一些在利率較低時幾乎沒有資格獲得抵押貸款的中等收入買家，現在將無法負擔抵押貸款，」他表示，「其次，由於利率上升，加利福尼亞州和紐約市都會區等昂貴市場的消費者將感受到每月額外支付近500至 1000美元的痛苦。」

　　租金上漲

　　由於買不到房，加之疫情消退后，有大量工作人員被要求回辦公室辦公，紐約等大都市地區的租金房價如火箭般攀升。

　　祖然對第一財經記者説，對於美國千禧一代（通常指21世紀80年代~1994年出生），目前發愁的事情是買房，而對於更年輕的「Z一代」，問題集中在大城市租房上。

　　房地產交易信息提供商CoreLogic2月15日發佈的單户租金指數（SFRI）顯示，2021年12月，美國單户租金增長了12%，是十六年來最快的同比增長，該月增幅是2020年同月的三倍還多。2021年全年，單户住宅租金價格平均增長7.8%，創下史上增速新高。

　　唐克爾告訴第一財經記者，千禧一代已經準備好成家，而這一羣體規模龐大，比上一代人要多出1100萬。與此同時，供應側卻不足以滿足需求，自2008年全球金融危機以來，美國大約少建了500萬套房屋。「他們都想買房以建立家庭。但他們夢想成真的機率並不大。」她説。

　　由於美國人被擠出住房市場或不願意承擔抵押貸款的財務負擔，近年來，租房的吸引力越來越大。根據美國人口普查局數據，由於許多年輕人開始獨立購買或租房居住，去年美國家庭户數的數量增加了148萬。

　　但與此同時，根據紐約聯邦儲備銀行發佈的一份報告，預計美國人今年的房租支出將增加約10%。這意味着全美大約1100萬個家庭需要將自身月收入的一半以上用於支付房租，佔租房者的四分之一。

　　根據房地產公司Redfin對公寓型新房源的調查，去年， 全美範圍內的平均租金成本躍升了14%。佛羅里達州、紐約州和新澤西州的城市，租金跳升幅度尤其大。邁阿密上漲了34%，紐約市跳漲了35%，得克薩斯州的奧斯汀一年內的最大漲幅為40%，奧蘭多的租房成本在2021年則上升了近30%。

　　CoreLogic的數據顯示，2021年12月，所有價格層級的單户住宅租金都在持續快速增長。低價格層的租金價格同比增長了11.2%，高於2020年12月的3.9%；高價位住宅的租金增長了11.9%，高於一年前同期4.5%的漲幅。二者漲幅均突破了SFRI的紀錄。

　　事實上，隨着大量有錢人購入第二套住房或以投資為目的置業，許多人越來越買不起房。NAR估計，由於價格上漲和來自富人全現金報價的競爭，2021年有近100萬美國租房者被擠出了住房市場。數據還顯示，首次購房者的比例已降至八年來的最低點，這意味着更多的人需要租房度日，也給了房東和管理公司充足的槓桿來提高租金。

　　穆迪分析公司的首席經濟學家馬贊迪（Mark Zandi）説：「對於首次購房者來説，他們將發現在未來兩三年內很難買到房子。在此期間，他們將支付更高的租金，這也會削減他們為首付儲蓄的能力。」