裝修、長租多業佈局，貝殼能講好老故事嗎？

　　炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

　　貝殼正在朝着多個業務方向駛去。

　　繼2021年高調宣佈進入家裝領域后，貝殼又在最近進入了長租公寓領域，這家一直表示奉行「長期主義」的公司正在處處出擊，尋求「最后一個銅板」。

　　對於新業務，貝殼需要回應太多疑問。

　　貝殼進退

　　2月10日，貝殼宣佈其投資共建的首個青年公寓項目在上海徐匯區落地，公寓佔地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，項目總體量達2978套。

　　代表貝殼出席簽約儀式的是副總裁宋春暉，他表示：「貝殼租房將攜手更多合作伙伴，探索更多合作模式，助力解決日益突出的大城市新市民、青年人租住難題。」

　　據瞭解，貝殼2021年底成立了貝殼惠居事業羣，推出「貝殼租房」。

　　我國的租賃市場很大，根據《2021中國城市租住生活藍皮書》推算，到2030年，我國住房租賃人口約2.6億，住房租賃市場整體規模將近10萬億元。

　　貝殼在長租行業野心勃勃，該公司相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者：「未來，貝殼租房的具體規劃包括三方面。第一，通過模式創新和合作共建，打造多元化租住供給側解決方案；第二，面向租賃用户持續創造增量價值，讓租住成為一種生活方式，是我們的另一項重要使命；第三，貝殼租房還將致力於行業效率提升，包括提高租賃經紀人的穩定性以及產業鏈其他夥伴的整體效率。」

　　但這涉及到了一個問題，貝殼的兄弟公司自如，便一直從事長租公寓，此舉是否會引起內部競爭？

　　對此貝殼相關負責人回覆：「自如將繼續是貝殼租房的重要合作伙伴，貝殼租房將和自如開展更多合作，比如在面向租房業主時共同提供多元化服務模式，以及在集中式公寓的建設和運營、生活服務等領域的合作。」

　　貝殼相關負責人告訴記者，貝殼租房和自如採取的模式是不同的：「目前，自如的主要服務模式是增益租，即業主選擇自如以低成本價裝修住宅，雙方根據市場行情確定出租價格；貝殼租房主要採用的服務模式是輕託管（省心租），雙方存在模式差異。在面臨房屋出租的不同需求時，房東可以自行選擇增益租、輕託管或其他居間租賃模式。」

　　「我們是微利行業」

　　但真正能夠在租賃行業賺到錢的企業可以説是寥寥無幾，有從業者對《每日經濟新聞》記者表示：「我們的行業性質決定了我們就是微利的。」

　　曾經瘋狂擴張的蛋殼公寓因為租金貸高、槓桿疊加突如其來的疫情而消失在一夜之間，曾經的「長租公寓第一股」青客公寓也在鉅虧之后走上了破產清算程序，此前紛紛進入長租公寓領域的房地產企業也逐漸失去了聲量。

　　從現狀看，這是個微利的行業。

　　有長租公寓從業者曾告訴記者：「長租公寓賬面盈利要靠公司自持物業的資產增值，否則如果是物業改造再出租，或是當二房東，僅僅只是能打平。」

　　從某種意義上看，保障性租賃住房也是需要國家政策來「強推」的。

　　北京在2021年第二批次集中供地中，便推出了配建保障性租賃住房的地塊，到了第三批次推出的12宗地塊中，門頭溝永定鎮、房山拱辰街道、朝陽東壩等4宗地塊均配建有保障性租賃住房。

　　2022年1月30日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》，表示「銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理」，「銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，提供金融產品和金融服務」。

　　貝殼表示此舉是「為積極響應國家租購併舉戰略方針，踐行企業社會責任」。

　　「在家裝產業開拓新局面」

　　除長租公寓之外，貝殼也在大舉進入家裝領域。

　　2021年7月6日，貝殼宣佈將收購聖都家裝100%股權，總對價不超過人民幣80億元，預計2022年上半年全部交割完成。

　　董事長兼CEO彭永東的計劃應該不小，他曾在內部公開信中説，此舉是要「在家裝產業開拓新局面。」

　　在貝殼看來，家裝市場與曾被數字化改造的存量房交易市場較為相似，空間巨大、高度分散，長期以來儘管保持着相對高速的增長態勢，但用户體驗還存在較大提升空間，亟待用產業互聯網的「重」度思維「重」做一次。

　　彭永東説：「鏈家和貝殼20年的實踐之路，讓我們對於產業的迭代深有感觸，先豎着做，再橫着做，豎着做是爲了構建一套標準，橫着做是爲了更深層地推動產業的進步，先豎再橫未必是產業互聯網的唯一路徑，卻是我們已經實踐過並相信的路徑。」

　　貝殼一直有意願做家裝，但過程也一波三折。

　　2015年，鏈家和萬科成立「萬鏈家裝」，成立僅一年后，萬鏈便拿下了北京區域家裝市場第一。但雙方的蜜月期沒能維持多久，萬鏈在經歷了最初業務暴漲之后，便逐漸淡出了人們的視野；2020年6月，北京萬科撤出萬鏈，貝殼承接其股權，其當時表示：「已與萬科達成股權轉讓協議，萬鏈未來將併入貝殼旗下裝修業務。」

　　2020年4月，貝殼宣佈推出家居服務平臺「被窩家裝」，其自我介紹是「集合」眾多優質家裝設計師，提供標準化產品，個性化產品等多種產品服務選擇。

　　如今點擊萬鏈官網，會自動跳轉到被窩家裝，萬鏈也變成了被窩旗下「直營標準化家裝品牌」。

　　對比2021年收購的聖都家裝以及貝殼自建的被窩家裝，二者關係很像鏈家之於貝殼。

　　公開資料顯示，我國目前家居家裝市場體量已經超過4萬億元。不過目前，家裝行業數字化率仍舊是偏低的。2020年8月的阿里家裝戰略峰會上，阿里巴巴副總裁、天貓家裝事業部總經理吹雪表示，未來三年內要讓家裝的數字化率「由10%提升至20%」，這恐怕也是貝殼進入家裝領域的另一個原因。

　　值得注意的是，貝殼對於聖都家裝的收購金額「人民幣80億元」引發了一些關注，此前做空機構渾水在針對貝殼的報告中就認為該數字有些過高，當時可比較的國內大型家居裝修服務提供商東易日盛市值是25億元人民幣。

　　貝殼雖然表示會「針對報告內容逐一拆解回覆」，但隨后屢次的回覆中並沒有涉及聖都家裝的收購價格，《每日經濟新聞》記者就該問題詢問了貝殼相關負責人，但也未得到回覆。

　　「最后一個銅板」

　　根據國家統計局數據，2021年我國商品房銷售額181930億元，增長4.8%；比2019年增長13.9%，兩年平均增長6.7%。而貝殼這家曾經超越國內所有房地產公司的經紀公司，如今的增長卻在放緩。

　　2021年第三季度，貝殼營業收入181億元人民幣，同比下降11.9%，經調整后淨虧損8.88億元；總交易額（GTV）8307億元人民幣（1289億美元），同比下降20.9%。其中，二手房交易總價值為人民幣3782億元（587億美元），同比下降34.3%；新房交易總價值為人民幣4101億元（637億美元），同比下降2.5%。

　　三季報中，彭永東在二手房、新房業務之外，特意提到了家裝業務：「我們擬收購的聖都在華東市場保持快速增長，其未來與公司的潛在整合將進一步增強我們在翻新業務中的競爭力。」

　　2022年1月，行業整體市場下行趨勢依舊。根據中指院統計，當月TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%；其中銷售額超百億房企15家，較去年同期減少14家；超50億房企22家，較去年同期減少31家。

　　作為經紀機構的貝殼如此努力開拓新業務，正是爲了現有範圍內「最后一個銅板」的最大價值。