年報前與審計師「體面分手」 房企掩耳盜鈴的遊戲

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　　地產黃埔論道 地產大咖薈

　　上市公司臨近年報發佈前夕突然更換審計機構是大忌。但最近卻成了多家房企不得已的「選擇」。

　　然而，此時更換審計機構，如同是一場掩耳盜鈴式的遊戲，變相地告訴外界「財報可能有貓膩，需要粉飾」。

　　此前的1月27日，合生創展(00754.HK)第一天公告換了審計機構，第二天股價就一度大跌超過30%，還以顏色。

　　就連此前股價已經大跌半年以上的中國奧園（03883.HK），股價從2021年年內的高點8.425港元一路跌至2022年1月3日的最低點1.29港元，跌幅超過80%以上。隨后股價在有山東國資入股中國奧園的傳聞刺激下略有反彈，但1月26日，中國奧園公告更換審計機構后，1月27日，中國奧園的股價依然再次大跌5%以上。

　　因而，龍光集團在有傳聞稱其即將更換審計機構后，嚇得立即發佈澄清公告：稱龍光與審計機構溝通良好，沒有就該事項進行過任何討論。

　　顯然，在年報季的敏感時段，審計機構的更換與否，都開始顯得魔幻。

　　在公佈更換核數師后，合生創展一度大跌超過30%。

　　01

　　體面分手另有隱情

　　這是一個最慘的年報季。

　　根據中指研究院統計，截至2月8日，A股64家房企發佈業績預告，虧損27家，佔比42.2%，接近一半房企出現虧損。

　　這一景象，過去20多年房地產市場所沒有過的。正如萬科集團董事長郁亮所言：房地產行業已經進入「黑鐵時代」，在這個時代，房企要麼死，要麼活，沒有中間狀態。

　　而在這樣一個非常時期，一個魔幻的現象出現了：審計師接二連三地與房企 「分手」。

　　1月6日，和泓服務（6093.HK）發佈公告稱，由於審覈費用未達成共識，致同（香港）會計師事務所已辭任公司核數師。同時，董事會決定委任香港立信德豪會計師事務所為新核數師。

　　1月26日，中國奧園(3883.HK)也發佈公告稱，由於審覈費用未達成共識，德勤已辭任公司核數師。同時，董事會決議委任信永中和（香港）會計師事務所為公司新的審計師。

　　一天以后，即1月27日，合生創展（0754.HK）同樣通過公告表示，由於未能就年度審計費用達成共識，決定更換核數師。董事會已告知原核數師羅兵咸永道會計師事務所考慮辭任公司2021財政年度核數師一職。

　　細細品評，這些地產商與審計機構的分手，表面上對外宣稱的都是「審覈費用未達成共識」。

　　可實際上，這個原因，不足以為人所信服。

　　聯想到目前房企面臨的困難，讓人不得不猜想，房企與審計機構的分手，另有隱情。

　　合生創展核數師辭任。

　　02

　　害怕成為安達信第二？

　　這次為合生創展提供審計的機構是羅兵咸永道會計師事務所，全球四大知名會計師事務所之一。

　　巧合的是，此前為中國恆大（03333.HK）提供審計的機構是普華永道（香港稱普華永道為「羅兵咸永道」）。日前，普華永道因其為中國恆大出具的審計報告疑存問題，而被香港特區財務匯報局（以下簡稱「財匯局」）調查。

　　根據財匯局公報，截至2020年12月31日，中國恆大共報告現金及現金等價物1590億元，但未涵蓋流動負債15070億元。扣除流動負債后，中國恆大2020年年底現金及現金等價物為-13480億元。2020年，中國恆大還有高達1670億元的借款將要到期。

　　這些無疑給中國恆大的持續經營帶來重大不確定性，但為中國恆大出具2020年度審計報告的普華永道並未在其審計報告中明確提示，反而發表了無保留意見。

　　據中國經營報報道稱，包括法學專家、律師、會計師在內的多位受訪人士稱，一旦普華永道被判定為對恆大的財務情況知情且與中國恆大合謀，等待普華永道的將是嚴厲的行政處罰，倘若投資者起訴還將承擔民事責任。

　　無論國內國外，會計師事務所因與被審計對象合謀而被重罰的案例並不鮮見。

　　19年前，與普華永道齊名、身為「五大」之一的安達信會計師事務所（以下簡稱「安達信」），因與被審計對象安然公司合謀而聲名狼藉，終至倒閉。2002年3月21日，安達信（香港）和安達信（中國）宣佈加盟普華永道。

　　此次，羅兵咸永道與合生創展分手，是否還有其他原因，尚不知曉。

　　只是，在公告中，羅兵咸永道在辭任函中表示：在開展2021財政年度審計的過程中，曾與合生創展就集團的部分事項進行了討論，並要求管理層提供進一步數據。但是，截至目前，羅兵咸永道尚未取得所需資料，因此暫時無法計劃並完成必要的審計程序。

　　而合生創展則在公告中迴應：關於羅兵咸永道提出的事項，公司將按照會計政策及適用的會計準則進行處理，並會在集團的2021財政年度財務報表中將其反映出來。

　　不過，合生創展在2021年也曾有過一段時間的高光表現：合生創展二代接班人朱桔榕擔任董事會主席后，2020年銷售業績一路飄紅，2020年實現營業額343.71億港元，同比增長81.2%，核心利潤為127.84億元，同比增長295.79%，其中表現最為靚麗的是，新增股權投資業務去年為合生創展貢獻了80.3億港元收入。換句通俗的話就是，朱大小姐通過炒股，一年賺了80億港元。

　　2021年，合生創展的表現同樣亮眼，2021年上半年營業額同比再度增長約49.71%。

　　2021年10月，合生創展更是因為要收購恆大物業，上演蛇吞象式的併購，一度成為行業內耀眼的明星，雖説最后收購黃了，但是也讓人認識到了合生的野心。

　　2021年11月，合生創展實控人朱孟依長子朱一航實控的EDG電競俱樂部在英雄聯盟全球總決賽中奪得冠軍，合生創展再次被外界關注。

　　雖然有如此高光的表現，但是在與羅兵咸永道分手之后，市場依然給合生創展投出了不信任票：1月28日，合生創展股價一度暴跌超過30%，收盤時依然暴跌17.14%。

　　同樣，中國奧園和審計機構的「分手」，也引發外界的關注。

　　距離年報發佈只有兩個月的時間，中國奧園和結緣15年的德勤分手，新聘任審計機構為信永中和（香港）會計師事務所。

　　因為就在中國奧園宣佈更換的審計機構當天，即1月26日晚間，監管機構宣佈，這個新籤的信永中和會計師事務所因捲入樂視財務造假案，和北京市金杜律師事務所、中德證券有限責任公司一起被立案調查。

　　這樣，一來讓人擔心，信永中和會計師事務所被立案調查，信永中和（香港）機構能不能正常開展工作，二是讓人擔心這樣一家有污點嫌疑的審計機構是否會「配合」中國奧園做好財報工作。

　　03

　　審計背后的博弈

　　房企年報關難過，也從一個側面反映出房企與會計審計機構之間的博弈。

　　明面上看，中國奧園、和泓服務等企業，都是因「無法就年度審覈費用達成共識」而與審覈機構解約。

　　但行業質疑聲音大多認為，會計師事務所不願意按照上市公司的意願做會計處理，但也不好明説，只能選擇「審計費未能達成共識」的説辭。

　　典型的例子是福晟國際。2021年，福晟國際也是因為業績審計報告與德勤未達成一致，德勤辭任公司核數師，隨后委任大信梁學濂(香港)會計師事務所有限公司為公司核數師以填補德勤辭任后的臨時空缺。

　　但問題是，福晟國際彼時的情況不容樂觀，在更換核數師以后，核數師也不願為其做報表做會計處理，因而導致其年報也一度難產。

　　這份年報最終延期了近三個月。直至2021年7月9日，福晟國際才艱難發出年報。

　　管中窺豹，也許通過這個案例可以看出，在房企年報更布之前，房企和審計機構分手的原因。

　　有專家認為：2021年房企整體業績不佳，一方面，房企不希望審計師出具對自身不利審計報告；可另一方面，審計師亦不願意背責任，因為如果出現問題，輕則影響到自身的聲譽，重則因為會計問題而步安達信的后塵。基於雙方訴求，最終分道揚鑣。

　　而市場對於年報發佈前，年報發佈前，房企突擊更換會計師的做法，自然是用腳投票，抓緊時間賣出這家房企的股票。

　　這也是為什麼，龍光急於澄清沒有更換核數師的原因。