鑑盤俠 | 保利錦上 非「高標準住宅」的利與不利

此前，財小新前往「王四營三兄弟」中的中綠東岳府以及朝陽壹號的售樓處，看了項目的樣板間並撰寫了《鑑盤俠 | 中綠東岳府 綠色高標準之惑 》、《鑑盤俠 | 朝陽壹號 智慧科技能否打動購房者？》。近期，財小新來到了「三兄弟」中的保利錦上的售樓處，實地瞭解了項目的詳細情況。

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非「高標準住宅」設計空間更大

在「王四營三兄弟」中，保利錦上是唯一的非高標準住宅。財小新走訪發現，由於沒有「高標準」、「被動式住宅」的條件限制，房子在户型設計上的空間更大，室內的採光面明顯大很多，比較符合傳統客户的需求與審美。

採光充足是財小新在樣板間最直觀的感受之一。樣板間展示的户型是114平方米的三室兩廳兩衞以及155平方米的四室兩廳兩衞，中間面積户型未作展示。從樣板間和户型圖來看，房子的共性是全明格局，南北通透，衞生間均為明衞。走進114平方米的房間，客廳的窗户很大，窗牆比為0.45，卧室的窗牆比是0.41，從視覺效果上明顯感到比一般的窗户要大不少。

與王四營另外兩個項目一樣，由於地塊的原因，保利錦上除了9號樓屬於正南正北朝向，其他房子的朝向都有大約30度的偏轉，銷售也承認其可能會讓大采光面的户型出現西曬問題。

從樣板間進門處的户型圖來看，保利錦上的户型比較周正，主卧的家俱擺放地方比較充裕，整體的空間感也較強，且南側兩個卧室贈送飄窗，面積為3平方米左右。但也存在一些細節的問題。拿114平方米的户型舉例，一進門的正面視野所及是朝北次卧的門，卧室的私密性不能得到很好的保證。另外，兩個次卧的面積均在9㎡左右，在放雙人牀的情況下，剩余空間放衣櫃綽綽有余，但如果還想放個桌子就難以實現了。

02

景觀式園林與養老醫療配建

相比於中綠東岳府以及朝陽壹號的功能性園林，保利錦上最終呈現的將是景觀式園林。功能性園林的設計初衷是滿足不同年齡層業主的實際生活需求，而保利錦上的景觀式園林更注重園林打造本身的美感與園林帶給業主的舒適感受。

小區內的三排樓兩兩之間分佈了景觀園林，園林貫穿東西。銷售在為財小新講解時介紹：「保利錦上在中排樓南側將呈現一座一層樓高的假山，業主可以休息、觀景。」財小新認為不確定的地方在於，交房時最終呈現的園林景觀是否會與介紹的一致，關注小區環境和綠化的業主要考慮這個問題。

項目的物業公司為保利物業，其承諾社區內綠化管理方面秉持「三分種植，七分養護」的理念。夏季勤修剪，冬季重點綴，考慮園藝色彩與形狀如何提升園區品質，使得園區四季有景、三季有花、兩季有果、長期有型。

除了園林的設計與管理外，開發商對樓盤的佈局設計也需要關心。在小區整體的樓房佈局安排方面存在一個令人擔憂的地方。那就是位於項目西南角的1號樓位置，養老及醫療配建樓棟有大量的社區外人員進出。據銷售介紹，該棟樓的出入口在西南側，也就是説門開在外面，人員不會流動至小區內部。但是對於業主來説，社區衞生中心的往來人流確實是個隱患，這也增加了小區外側人流的密集程度，人員構成也相對複雜。

03

「三兄弟」競爭正酣  王四營地區未來可期

財小新在實地走訪與對比后認為，朝陽壹號的户型比較緊湊實用，看了交付樣板間以及創意樣板間后，感覺空間是夠用的。但是整體的裝修感覺不佳，所謂的高顏值儀式感完全沒有體現出來，空間實現「居住大尺度感、舒適社交性、多功能成長性」也難以在觀察后進行感知。相比之下，保利和中綠東岳府的裝修更為精緻，保利的裝修更加講究、對於空間的利用比較到位。

保利錦上不是高標準社區，中綠東岳府和朝陽壹號都是高標準。從整體的社區特點上來説，保利在設計上受到的束縛條件更少，可以做更多創新，但相比之下建造材質與工藝的科技含量方面，肯定遜於高標準住宅。

朝陽壹號主打智慧社區，專屬的智能健康體系、雲智能平臺為住宅注入了科技元素，小區中可見的智能機器人也彰顯科技感。

中綠是高標準100分項目，其核心賣點是高性能的外牆保温系統、無熱橋的細部構造、高效的熱回收新風系統、高效的建築氣密性、超低能耗的外窗系統，其在節能環保方面有全面規劃。

就整體的情況來看，王四營地區的區位還算不錯，交通比較便捷、發達，緊鄰地鐵7號線且直線距離在300-500米左右也是一個優點。但是其也存在歷史遺留問題，比方説「毒地」問題，焦化廠區域的相關負責單位早已採取措施進行處理，現在問題得到一定程度的解決，但沒有方面明確稱焦化廠地塊遺留的毒地問題對該區域的居住完全沒有影響。近期，王四營地塊周邊籌建的文創園以及相關配套的建設可以説明政府正在細緻規劃該地塊，未來的整體風貌或許會不錯。