樓市「翹尾」勢頭強勁，2022年地產股將怎麼走？

編輯：Moka

2021年，港股A股地產公司股價全體傾斜式下跌，11月全國商品房銷售面積、銷售額分別同比下降14.0%和16.3%，連續四個月保持兩位數下降。但情況似乎在年末出現了轉機。2021年底，樓市成交持續下滑的態勢出現變化，多地樓市成交出現翹尾行情。

2021年12月，貝殼50城二手房價格指數環比跌幅出現了本輪下跌以來的首次收窄，價格下跌的城市數量也在減少。上周，上海新房成交保持在高位，環比繼續增長26%。多數二線城市成交回升，武漢、長沙成交大幅放量，環比分別增長95%和72%，重慶、杭州、寧波、南京等成交升至2021年均值水平。

今日(1月4日)，港股房地產股走強，富力地產漲超6%，中國奧園漲超8%，世茂集團漲超9%，融創中國漲超8%，佳兆業集團漲超5%，綠城中國漲超6%，萬科漲超4%，碧桂園漲超2%。

消息面上，央行降準、鼓勵優質企業加大房地產項目兼併收購的文件等，都是近期地產股短期上揚的直接因素。專家認為，一方面，信貸環境改善，推動購房需求釋放；另一方面，業主降價促成交意願增強，刺激成交量增加。

那麼2022年地產股能買了嗎？

房地產近期利好：鼓勵併購+央行放水

12月下旬，央行、銀保監會出台了《關於做好重點房地產企業風險處置項目併購金融服務的通知》，文件強調穩妥有序開展房地產的併購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供併購融資顧問服務。這對於國內頭部房企來説，是推動併購步伐一大利好。

此前在12月中旬，央行還下調了金融機構存款準備金率0.5個百分點。降準，意味着釋放較多低成本的長期資金，有利於降低金融機構資金成本，從而降低民營和中小微企業的融資利率。中原地產首席分析師張大偉認為，降準不是爲了救房地產市場，但對銀行流動性有較大支持，有助於后續房地產貸款政策邊際改善，已出現明顯調整的房地產市場有望逐漸企穩。

以上利好屬於房地產行業金融環境的改善，這也解釋了為什麼部分地產股在12月下旬以來進入了一輪短暫的行情修復。

易綱提出房地產新發展模式

目前房地產面臨的困境分為融資端和銷售端。融資端是「三道紅線」加強對房企的資產規模限制，倒逼房企主動降槓桿。銷售端包括限購政策、房價上漲預期回落、竣工擔憂和房地產税。

央行方面提出了新的發展模式。行長易綱在接受新華社記者專訪時指出，房地產市場的結構性調整，有利於形成房地產新發展模式，實現房地產業的良性循環和健康發展。如何解讀新發展模式？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，可以從三個角度去理解。第一，房地產市場從增量為主到增量存量並重的模式，這個時候需要重新看到房地產發展的新機會和市場，包括城市更新、老舊小區、物業管理和租賃市場等都將更好發力；第二，依賴於傳統房價上漲的態勢確實要轉變，包括靠土地價格上漲來發展房地產的模式行不通，各地房地產經濟發展的定位要更為明確；第三，房地產消費觀也要轉變，一方面是房地產税要加快推進，另一方面是租房消費也要培育。

2022年房地產行業展望

1）明年年中房地產數據有望築底回升。信達證券認為，2022年一季度房地產銷售、開工以及房地產投資同比將進一步下行，並進入負區間。但在「促進房地產業良性循環和健康發展」的大方向下，各地調控政策可能進一步放松，若果真如此，房地產各項數據有望在年中築底回升，房地產行業大概率實現「軟着陸」。

2）重點城市需求有望在2022年年中加速釋放。浙商證券認為，目前熱點城市的二手房市場與新房市場已形成較強的聯動效應，房企推盤節奏的加速疊加放款周期的縮短進一步活躍市場，預計至2022年年中階段，重點城市新房及二手房成交將逐步放量。預計至2022年年中階段，重點城市新房及二手房成交將逐步放量。2022年更大概率的是將形成以金融信貸調節為主的供需控制措施。

3）高信用房企值得關注。浙商預測2022年銷售額增速-3%、銷售面積增速-5%、房地產開發投資增速-1%、土地販置面積增速-10%、新開荒面積-10%、竣工面積增速+10%結合短期政策糾偏受益程度以及長期發展機會，高信用房企值得關注：華潤置地、中國海外發展、龍湖集團、旭輝控股集團、建収國際等。物業板塊估值修復可期，建議關注關聯房企為高信用國企和優質民企的物業公司：碧桂園服務、華潤萬象生活、保利物業、中海物業、旭輝永升服務、金科服務、遠洋服務等。

4）從終局思維選擇頭部房企。華泰證券認為優質房企將得到更多的政策傾斜，享受短期估值修復和長期格局優化、多元業務帶來的穩健成長，同時關注頭部物管公司和徹底轉型的部分房企，重點推薦港股開發：華潤置地、龍湖集團；物管公司：碧桂園服務，保利物業、旭輝永升服務、中海物業、新大正、招商積余等；轉型房企：華聯控股，魯商發展等。

5）中信證券認為：2022年3月房屋交易市場有望迎來複蘇，土地交易市場的活躍，併購市場的復甦，開發投資熱情的提升和產業鏈風險的化解。不過融資重心將重回項目層面。加上風險處置過程中屬地負責的原則，深耕本地區域的企業競爭力有所抬升，預計Top20房企市佔率將下降。看好具備一定的銷售成長性，盈利能力較為穩健，新業務有一定價值的企業，如保利地產，萬科A，招商蛇口，金地集團，濱江集團、龍湖集團、華潤置地等

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