疫情危機的另一面：全球迎來20年來最廣泛的房價上漲

在疫情期間，幾乎每個主要經濟體的房價都在飆升，這形成了20多年來最廣泛的市場反彈，並重新引發了經濟學家對金融穩定可能受到威脅的擔憂。

在經合組織（OECD）數據涵蓋的40個國家中，只有3個國家的實際房價在今年頭3個月出現了下跌——這是自2000年開始編制該數據系列以來比例最小的一次。

分析人士表示，歷史低位的利率、疫情封鎖期間積累的儲蓄，以及人們在家辦公對更多空間的渴望，都推動了這一趨勢。

國際清算銀行貨幣和經濟部門負責人Claudio Borio説：短期內來看，房價上漲可能是「對經濟有利的事情，因為已經擁有房產的人感覺更富有，他們可以根據資產估值增加支出。」

不過他警告稱，如果這種情況持續下去，就可能演變成一種不可持續的繁榮，最終可能導致經濟活動「逆轉」，尤其是在伴隨着強勁信貸擴張的情況下。

房價上漲提速

隨着各經濟體從去年由疫情引發的嚴重衰退中復甦，2021年第一季度，經合組織(OECD)富裕國家的房價年漲幅達到9.4%，為30年來最快增速。

IMF研究部門宏觀金融部副主管Deniz Igan指出，「過去一年，北半球大部分地區的房價都出現了強勁增長」。

數據顯示，這種廣泛的趨勢在第二季度繼續。在美國，4月份房價以近30年來最快的年率上漲。英國、韓國、新西蘭、加拿大和土耳其等國仍保持強勁增長。

達拉斯聯邦儲備銀行高級研究經濟學家恩里克Martínez-García表示，一些國家正顯示出「住房熱」的跡象。他將這種發展歸因於疫情期間的財政和貨幣刺激。

房價為什麼上漲？

Borio表示，在經濟活動疲弱時期，利率處於創紀錄低位的「極其寬松的金融環境」幫助房價以異常快的速度上漲。

相對於租金和其他投資，較低的借貸成本使購房更容易負擔。

此外，許多家庭，特別是那些已經富裕起來的家庭，自疫情開始以來積累了大量儲蓄，因為封鎖限制了支出。

Martínez-García表示：「這些資金中有很大一部分流入到了房地產市場。」

與此同時，在封鎖期間長時間呆在家里之后，更多的人決定搬家，通常搬到更安靜的地方的更大的房產，他們湧入了房地產市場。

評級機構Scope Ratings的經濟學家Mathias Pleissner表示，這種情況被「供應不足和建築價格上漲放大了」。隨着全球供應鏈面臨壓力，建築庫存出現萎縮，鋼鐵、木材和銅等材料的成本迅速上升。

加拿大豐業銀行副首席經濟學家Brett House警告稱，「（住房庫存）存在結構性供需失衡，在未來幾個月里，這種情況只會升溫。」

這是泡沫嗎？

經合組織成員國的平均房價增長速度快於收入增長速度，這使得人們買不起房子。房價的上漲速度也快於租金。

牛津經濟研究院首席經濟學家Adam Slater表示，與長期趨勢相比，發達經濟體的房地產被高估了約10%。據他計算，這使得本輪經濟繁榮成為1900年以來規模最大的一次——儘管遠不及金融危機爆發前的規模。

然而他也指出，一些推高價格的因素是暫時的，如政府税收優惠和疫情導致的經濟混亂，包括港口延誤導致的全球供應鏈中斷。

他表示，信貸增長低於全球金融危機爆發前，這表明「與2006-2007年等其他年份相比，出現崩盤的風險更低」。

IMF的Igan認為，抵押貸款增長主要是由財務狀況良好的人推動的，而在大多數發達國家，家庭負債水平都低於金融危機前，這表明，出現一波違約和甩賣潮的風險較低。

一個關鍵因素與近15年前的情況有所不同：受到前一次房地產泡沫破裂創傷的央行現在更加警惕了。

新西蘭央行已將房價納入其職責範圍，歐洲央行已要求歐盟統計機構將房價納入其總體通脹計算。

美國銀行經濟學家Aditya Bhave表示，世界各地的政策制定者「現在敏鋭地意識到了住房政策的風險」。他補充稱，與2008年相比，這「顯著降低了出現不利結果的可能性」。