蛋殼在美上市445天遭摘牌，長租公寓全年融資僅11次陷資本寒冬

4月6日晚，紐交所宣佈，其監管部門「紐交所監管局」已決定啟動程序，將蛋殼公寓（股票代碼：DNK）從紐交所摘牌，其美國存托股（ADS）將立即暫停交易。而從2020年1月紐交所上市到被退市，蛋殼公寓僅僅在資本市場存活了445天時間。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，除了租賃市場整體下行壓力加大的因素，蛋殼公寓一直以來採用「高進低出」「長收短付」運營模式及「租金貸」模式，難以為繼。陳霄認為，依靠野蠻擴張已經不適應當前的市場環境，未來長租公寓機構將走向精細化運營道路。

而受行業整體下行的影響，2020年長租公寓企業融資事件累計只有11次。遠低於2016年的76次，相比於2019年的28次收縮也非常明顯，整個長租公寓市場已進入資本寒冬。

紐交所啟動摘牌程序

紐約證交所發佈的公告顯示，今年3月15日，紐交所停止了該公司（蛋殼公寓）美國存托股的交易，目前已根據紐交所上市公司手冊第802.01D節確定該公司不適合上市。2021年2月和3月，該公司未提供紐交所要求的信息。同時，紐交所監管機構也注意到，該公司未能及時、充分、準確地向股東和投資公眾披露信息。　

此外，根據手冊第802.01E節的規定，該公司屬於迟交申報人，因為該公司未能在規定日期前提交包含手冊第203.03節要求的「Form6-K」表格（即半年度財務信息），且未就申報拖欠行為進行必要的新聞披露。公告稱，蛋殼公寓有權要求紐交所董事會委員會對停牌決定進行復核。紐交所將在完成所有適用程序后，向美國證券交易委員會（SEC）申請退市。

公開資料顯示，蛋殼公寓成立於2015年6月，於2020年1月17日在美國紐交所上市，成為2020年登陸紐交所的中國第一股。上市首日開盤價13.5美元，彼時，按照發行價，承銷商行使超額配售權后，蛋殼公寓總計募集資金超1.49億美元，市值可達27.4億美元。

然而好景不長，蛋殼公寓很快深陷輿論風波，不斷傳出資金鍊斷裂、「跑路」、「破產」等消息，蛋殼公寓則多次「闢謠」。但2020年12月，蛋殼公寓App下架了平臺上所有房源。

與此同時，上市以來，蛋殼股價持續下跌。截至最后一個交易日（3月15日），蛋殼公寓股價為2.37美元/每股，較發行價13.5美元/股跌82.44%；公司總市值僅為2.33億美元，大幅縮水。另一方面，公司虧損也持續擴大，2017-2019年分別淨虧損2.72億元、13.66億元、34.35億元。2020年一季報顯示，報告期內，蛋殼公寓營收同比增長62.48%至19.4億元；淨虧損為12.3億元，同比下降50.67%。

據景暉智庫首席經濟學家胡景暉表示，蛋殼公寓距離被正式摘牌還需要相關程序，在程序上蛋殼還可以進行申訴。但其也坦言，如果蛋殼公寓被摘牌，失去在資本市場融資的渠道，重新盤活將會更加困難。據胡景暉透露，蛋殼公寓危機發酵后，有關部門也在幫助協調，包括蛋殼的原始投資機構等，都希望能將蛋殼盤活。「但蛋殼公寓高額的資金缺口以及難以為繼的商業模式讓眾多機構退卻了。」胡景暉表示。

「爆雷」隱患早已埋下

就紐交所監管部門對蛋殼公寓啟動摘牌程序，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄分析指出，蛋殼公寓一直以來採用「高進低出」、「長收短付」的運營模式，高租金從房東手里承租房屋，又採用低租金模式出租給租户，同時利用「租金貸」的形式，將房子租給租客，利用租客名義向第三方金融機構申請租金貸款提前繳納一年房租，運營機構利用提前收回的租金擴大規模或者運營，並形成租金池。

「通過這種收付之間的時間差來達到擴張的目的，而這種模式長期難以為繼。」陳霄強調：「一旦遇到突發事件或者運營不良，企業就會陷入資金鍊斷裂的困境，企業爆雷的隱患早已埋下。」

值得注意的是，「租金貸」及「高收低租」、「長收短付」的模式並非蛋殼公寓「專屬」。《華夏時報》記者看到，近年國內長租公寓暴雷跑路事件不斷上演，而出現「爆雷」的長租公寓運營機構大多都是因為「高買低賣」、盲目擴張等問題導致資金鍊斷裂，且普遍、過度依賴「租金貸」的金融方式來解決擴張的資金問題，此前倒閉的寓見公寓、喔客公寓、樂伽公寓等均是如此。

例如，在住房租賃企業租金收入中「租金貸」佔比不得超過30%的相關規定之下，多次傳出倒閉消息的青客自2020年5月起開始出清「租金貸」，金融機構也已暫停向租户提供新的分期付款貸款。但截至2020年9月30日，青客所提供的租賃房源中仍有有11.9%的租金由「租金貸」提供。

來自市場大環境的壓力也是這些長租公寓運營機構們無法迴避的現實。陳霄認為，2020年在疫情催化下，租賃市場整體下行壓力加大，疫情后就業市場嚴峻，公寓出租率明顯下降，空置率提升，使得長租公寓運營模式的脆弱性加速暴露。

據「啟信寶」近期發佈的數據，受到疫情衝擊，2020年註銷和吊銷的長租公寓企業分別達到475家和45家，註銷和吊銷的企業數量皆佔據過去十年長租公寓註銷和吊銷企業總數量的一半以上。而受行業整體下行的影響，2020年長租公寓企業融資事件累計只有11次。遠低於2016年的76次，相比於2019年的28次收縮也非常明顯，整個長租公寓市場已進入資本寒冬。

不僅如此，行業下行也令長租公寓企業的經營風險和司法風險大增。從經營風險來看，啟信寶數據顯示，2016年-2020年，累計有1498家長租公寓企業產生2449次經營異常；有497家長租公寓企業受到1635次行政處罰。從司法風險來看，2016年-2020年，長租公寓行業累計產生4649次被執行人信息，失信信息高達1295次。

隨着蛋殼公寓「夢碎」紐交所，人們對於長租公寓市場的發展也有了更多思考。

「蛋殼事件是長租公寓市場非常大的教訓，至少説明，企業不練好內功，單純接觸資本市場，其實也是有問題的。」地產分析師嚴躍進告訴《華夏時報》記者，這提醒當前一些跨境上市的企業需要嚴管企業經營，防範企業數據造假或是數據不穩定。而對於企業經營者來説，接觸資本市場前，也要對企業內部的經營等有較好的把握，「尤其是對產業的發展規律和市場周期等有較好的把握，這樣才能真正練好內功，同時和資本市場有更好的對接」。

不過，陳霄也樂觀地指出，從長租公寓的野蠻生長到蛋殼公寓的退市，行業發展風波迭起，但這並不意味着長租公寓行業已經無路可走。在中央多次強調發展租賃住房的政策紅利下，行業未來發展仍有空間。只是依靠野蠻擴張的模式已經不適應當前的市場環境，未來長租公寓機構必將走向精細化運營道路。

《華夏時報》記者看到，近年頻繁出現的長租公寓「爆雷」事件，大大提高了行業的警惕性，也引發監管部門的高度重視。目前，深圳、杭州、重慶等城市已經提出了相關的規定，要求設置專項監管賬户，規範住房租賃企業經營行為，遏制企業「跑路」等行為。「未來或將有更多的城市出臺相關規定，長租公寓行業將會向着更加精細化、規範化的方向發展。」陳霄指出。

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