外部管理型房地產投資信託基金不必不惜一切代價避免

外部管理的REITs被認為在組織上更有效、更簡單，但管理費結構可能會產生利益衝突和公司治理問題。

內部管理的房地產投資信託基金的利益衝突較少，通常被認為具有更有利於股東的結構。

總的來説，這些説法是正確的。

但這並不意味着應該避免所有外部管理的房地產投資信託基金。要有選擇性。

當房地產投資信託基金的管理團隊受僱於一家單獨的企業時，其管理團隊即為外部管理。通常，外部經理會為一系列不同的實體提供服務。例如，RMR Group（RMR）是4家房地產投資信託基金（HPT）、高級住房地產信託基金（SNH）、辦公物業收入信託基金（OPI）和工業物流地產信託基金（ILPT）的外部管理人。

擁有自己管理團隊的房地產投資信託基金是「內部管理」的。

最早的房地產投資信託基金在各個方面都是外部管理的--根據法律，它們沒有員工。20世紀60年代至80年代時期的房地產投資信託基金本質上是商業房地產的共同基金，由收取費用的外部顧問運營。這些外部顧問聘請物業管理公司來管理實物資產並處理租户互動。從1986年税收改革法案和現代房地產投資信託基金時代開始，房地產投資信託基金成為擁有內部員工的「真正」公司，外部建議的房地產投資信託基金模式失寵。最好的房地產投資信託基金管理團隊作為創造價值的運營實體行事--他們不再是被動的業主。

目前，許多私人房地產實體以一系列有限責任公司（LLC）的形式運營，由一家外部管理公司監督每個公司，以換取資產管理費和對每個實體最終利潤的附帶權益參與。當今許多值得注意的公開交易房地產投資信託基金都是所謂的滾動交易的結果，其中一系列有限生命基金在IPO結束時被重組為新成立的房地產投資信託基金。

由於與外部管理人存在利益衝突，如果股權房地產投資信託基金繼續使用外部管理人，就很難產生足夠的投資者上市興趣。因此，房地產投資信託基金可能會考慮在IPO之前或同時將其管理公司內部化。

外部管理最大的問題是管理層與股東之間可能存在利益衝突。根據大多數外部管理協議，經理會根據所管理的資產獲得基本費用。這意味着外部經理可能會受到激勵來建立更大的投資組合，即使以犧牲質量或利潤為代價。此外，許多經理在多個管理公司的董事會中擁有董事會席位，從而導致進一步的潛在利益衝突。

因此，即使外部建議的房地產投資信託基金成功完成IPO，其交易價格往往也會低於內部管理的同行。

通常，REIT會選擇外部經理，原因有兩個。首先，外部管理者通常比單個REIT擁有更好的規模，從而帶來比其他情況更先進的后臺和分析能力。其次，外部管理者可以允許REIT簡化其運營。REIT不必管理一個擁有后台支持的功能齊全的投資團隊，而是隻需聘請第三方經理並依賴他或她現有的基礎設施。

此外，在管理層繼任方面，外部管理的房地產投資信託基金擁有更廣泛的員工羣體，可從中選擇高級管理人員，從而擴大房地產投資信託基金可用的技能和經驗。

下面您可以找到19個外部管理的美國股權房地產投資信託基金列表。大多數確實是小盤股。它們都不是大盤股，其中只有兩家公司（Hospitality Properties Trust和Senior Housing Properties Trust）是中型股。

圖表1：外部管理的REIT

據稱，外部管理的房地產投資信託基金的平均年總回報率落后於該行業。但這真的嗎？

的

先鋒地產ETF（

)

過去三年和五年的年化總回報率分別為7.2%和9.0%。

同期外部管理型房地產投資信託基金的平均年化總回報率分別為4.8%和4.1%。

圖表2：總回報

（資料來源：Seeking Alpha）

一般來説，外部房地產投資信託基金表現不佳，但認為表現不佳的原因是結構性的，可能是武斷的。如前所述，大多數外部管理的房地產投資信託基金都是小盤股，而VNQ主要由大盤股組成。最近的表現不佳可能也與市值有關。

此外，

首選公寓社區（

）、格萊斯頓商業公司（

）、通用健康不動產收入信託（

)

和

CorEnergy基礎設施信託（

)

表現優於VNQ。

據稱，與內部管理的房地產投資信託基金相比，外部管理的房地產投資信託基金的交易相對於資產淨值有更大的折扣。

這一説法總體上也是正確的。外部管理的房地產投資信託基金的交易價格相對於資產淨值有17.1%的折扣，而房地產投資信託基金的平均交易價格與資產淨值完全一致。內部管理的房地產投資信託基金的交易價格較資產淨值溢價1.7%。

圖表3：資產淨值溢價/折扣

兩項外部管理的房地產投資信託基金的交易價格高於資產淨值：

NexPoint住宅信託（

)

（溢價21.8%）和

格萊斯頓商業公司

（溢價15.7%）。

外部管理的房地產投資信託基金的股息安全性如何？他們較弱的治理是否會導致更高的派息和債務比率？

圖表4：股息安全

（資料來源：NAREIT）

正如您在圖表4中看到的那樣，外部管理的房地產投資信託基金的派息率和債務比率確實較低，因此股息安全性較低。儘管如此，一些外部管理的房地產投資信託基金能夠增加股息，同時將派息率保持在100%以下：Preferred公寓社區、NexPoint Residential Trust、Alexander ' s，Inc. (ALX)、Universal Health Realty Income Trust和Hospitality Property Trust。

最后我們來看看外部管理的房地產投資信託基金的估值。總的來説，它們比內部管理的REIT便宜一點，正如您在圖表5中看到的那樣。

圖表5：估值

（資料來源：NAREIT）

外部管理的房地產投資信託基金最重要的問題是外部管理者和房地產投資信託基金股東之間潛在的利益衝突。外部經理受到激勵以最大化自己的利益，但這並不總是符合股東價值最大化。例如，外部經理可以優先增加公司的資產，以最大限度地提高其基本費用，而犧牲選擇有利可圖、高回報的投資。

內部經理不存在這個問題，因為內部管理與公司的目標完全一致。內部經理人還有其他優勢。內部經理人只負責一個投資組合，而外部經理人可能負責多個REITs，分散他或她的時間和注意力。增加內部經理的關注可以加強資本配置，持續的投資組合管理，並最終提高股東回報。

但這並不意味着所有外部管理的房地產投資信託基金都存在治理問題並且應該避免。一如既往，一個人必須有選擇性並做好必要的功課。

例如，NexPoint住宅信託基金在過去的業績、股息增長和交易溢價方面表現非常好（這預示着預期的增長）。不幸的是，它不便宜。

我/我們沒有持有上述任何股票的頭寸，也沒有計劃在未來72小時內啟動任何頭寸。

這篇文章是我自己寫的，它表達了我自己的觀點。我沒有因此獲得補償（Seeking Alpha除外）。我與本文中提及其股票的任何公司都沒有業務關係。

額外披露：

本文旨在確定進一步研究和分析的想法，不應被視為投資建議。它不會為任何特定讀者提供個性化的建議或建議。另請注意，我們可能不會涵蓋與本文中提出的想法相關的所有相關風險。讀者應進行自己的盡職調查，仔細考慮自己的投資目標、風險承受能力、時間範圍、税務情況、流動性需求和集中度水平，或聯繫他們的顧問以確定此處提出的任何想法是否適合他們的獨特情況。此外，這里提出的任何想法都不一定與NFG Wealth Advisors或NFG管理的任何投資組合相關。