聰明的首選房地產投資信託投資者

本文不僅是如何評估優先股的基礎，還包括幾項建議以及我們認為優先股有吸引力的原因。

許多網上消息來源沒有區分不同類型股息的税收及其對退休可能產生的單獨影響。

對吹捧優先股收益率接近10%的頭條新聞要非常警惕;它們很可能伴隨着巨大的看漲風險、糟糕的税收待遇和巨大的本金風險。

優先股是混合證券，與債券和普通股相似。而優先股的股息通常支付固定金額，類似於債券利息。一些優先股的股息採用浮動利率，並且該資產類別採用獨特徵税。

如果投資優先股的目標是給定風險水平的最高風險，敏鋭的投資者應該密切關注下一部分。本文不僅是如何評估優先股的基礎，還包括幾項建議以及我們認為優先股有吸引力的原因。照片來源

雖然該部分的設計並不是全面的，但它應該讓優先投資者能夠處理大多數情況。根據現行税法，合格優先股息的税率低於標準收入。最高税率的人支付20%的合格股息，而大多數個人僅支付15%。邊際税率為15%或以下的投資者對優先股息繳納零税。

隨着投資者開始整理現有的800多股優先股發行，這將產生更廣泛的影響。國税局對房地產投資信託基金（「REIT」）、業務發展公司（「BCD」）、Master Limited Partnerships（「MLP」）和Limited Partnerships（「LP」）等通行工具的對待方式與傳統的C型公司截然不同。

他們的優先股也受到不同對待

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C-Corps可以擁有帶有「合格」股息的優先股。雖然合格股息的税率範圍為0%至20%，但債券利息作為普通收入徵稅。個人的税率等級和發行優先股的公司的税收分類對投資者的總回報往往比股票規定的分配收益率更重要。

讓我們通過應税賬户中的一個例子來演示税收的重要性。

已婚夫婦的聯邦所得税税率為32%，這是15%有利合格股息收入的上限;一旦適用35%，税率將升至20%。優先發行收益率為6.25%，並支付合格分配，稅后收益率為5.3125%。

這對已婚夫婦遇到了一隻房地產投資信託優先股，收益率高達7.25%，經過一番快速計算，發現其收益率高出整整16%。

調整這些股息支付的普通利率后，稅后收益率僅為4.93%。這比「較低」收益的公司發行低7.7%。

我們還能推導出什麼？

通過傳遞工具發行的優先股總是一筆糟糕的交易嗎？

如果您有資格持有合格賬户（例如IRA或401 k），尤其是ROTH IRA，

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假設相同的風險，在這種情況下，非合格優先股息產生的更高收入是有利的。然而，對於應税賬户，請進行數學計算以確保投資有意義。即使在合格賬户內，規則也有所不同;對於ROTH IRA，股息永遠不會徵稅，而在傳統IRA中則是如此。

許多網上消息來源沒有區分不同類型股息的税收及其對退休可能產生的單獨影響。

雖然涵蓋這些關鍵變量是作者的責任並且應該這樣做，但最終這項工作完全取決於投資者。

至此，讓我們在梳理數百隻優先發行后討論我們的首選。這是一個多元化的羣體，應該幫助任何尋求良好風險調整收益率的人，無論賬户類型或税級如何。

圖片來源

KKR是一家全球領先的投資公司，涉足私募股權、私人債務、能源、基礎設施和對衝基金。KKR 2018年從有限合夥企業轉變為傳統公司，使其優先股有資格享受15%和20%的減税税率，公司股息獲得扣除。

向合格股息的過渡對於投資者來説比之前指出的更為重要。與大多數信用評級良好的大市值公司不同，KKR之前長長的優先發行名單已縮小到兩個：（KKR. A）和（KKR.B）。

曾經存在的一連串銀行優先發行大多已不復存在，因為銀行已將固定利率股票稱為固定利率股票並以較低利率發行新債務。KKR的發行都不是累積性的，但當得到KKR實力雄厚的公司以及BBB+的個人發行評級的支持時，這一點就不那麼重要了。

就背景而言，KKR的兩隻優先發行是標準普爾500指數中評級最高的。通話日期幾乎相同，均為2021年第二季度和第三季度末。KKR. A 6.75%的發行價為每股27.0美元，但去年12月曾短暫低於面值25.0美元。

投資者應支付不超過約26.65美元的費用，以減輕因看漲風險而造成的潛在損失。對於BBB+評級的發行，這兩種KKR優先股具有非常有利的現金收益率。在下一次拋售期間，尋求以面值25.0美元的1.0美元範圍內收購任何一隻債券，以獲得最佳切入點。

即使KKR在贖回日期發生的那一刻贖回發行，這也將帶來可觀的收入來源。KKR的優先股由於其合格的分配狀態，在應税和合格賬户中運作良好。Williams Equity Research過去曾與KKR在私募股權方面進行過多次合作，並對其管理團隊給予了良好的評價。

Gladstone的上市業務發展公司是一家基於投資組合質量和管理的頂級BDC，擁有兩種優先股：（GAINM）和（GAINL）。

Williams Equity Research於2018年和2019年撰寫了有關GAIN的文章，並且對該公司非常熟悉。

這兩隻優先股的現金分配幾乎相同，股價也幾乎相同。兩者都是累積的，這意味着任何暫停的分配都是一種負債，必須在恢復普通股分配之前全額償還。

考慮到投資者持有BDC普通股主要或完全是爲了收益，將分配削減到零是一個核心選擇。這似乎有點誇張，但請記住，1940年的《投資法》要求BDC像REITs一樣，但與MLP不同，每季度分配很大比例的應納税收入（90%），否則就有可能失去一級納税地位。

即使是最弱的BDC也傾向於在一定程度上保持發行，包括Medley Capital Corporation（MCC）等。

GAINM和GAINL目前的收益率為6.15%，交易價格低於每股26.0美元。股價很重要，原因有幾個。

首先，GAINM的贖回日期已經過去，因此購買遠高於面值的股票是不明智的。GAINL的贖回日期很快將於2020年8月31日到來，但即使立即贖回股票，仍將在明年支付1.59375美元以縮小差距。從財務角度來看，這意味着其看漲收益率和最壞收益率仍為正值，約為4.0%。

正如最初提到的那樣，Williams Equity Research喜歡GAIN的普通股，並在該股交易量為個位數時撰寫了看漲研究。那是在GAIN似乎加入Seeking Alpha的「頂級BDS俱樂部」之前，這使得寫作變得「更安全」。

儘管如此，有些投資者可能更願意交易收益率比普通股低0.80%的GAINM和GAINL，因為它們的價格更穩定，在資本結構中的地位更高。如果可能的話，GAIN的優先股應存放在合格賬户中，尤其是如果投資者處於較高税率級別時。

OFS是一個較新的組織，但高級管理人員在信貸市場平均擁有20年的經驗。OCI的收益率遠高於GAIN的11.5%，但管理層採取了重大措施來改善首次公開募股，包括支付所有上市費用。OFS發行了股票代碼為OCCIP的優先股，以增加BDC的槓桿作用。

儘管股票只存在了大約一年，但BDC很快就投入了現金，並明智地增加了槓桿。雖然我們目前沒有對OCCI普通股的評級，但2024年3月31日到期的A系列優先股和6.875%的收益率是一個有吸引力的組合。

交易價格非常接近其25.0美元的面值，

這伴隨着更大的不確定性，即記錄比一些同行短得多。

我們與VEREIT的歷史可以追溯到Nicholas Schorsch和American Realty Capital的時代。在會計醜聞和一系列可疑的增長戰略之后，高管管理層被替換，格倫·魯弗拉諾（Glenn Rufano）接管了該組織，從頭開始重建公司。

威廉姆斯股票研究廣告布拉德·托馬斯（Brad Thomas）在此期間很幸運地與魯弗拉諾先生見過幾次面。扭虧為盈並不容易，但VEREIT已經取得了重大進展，再次成為一家穩健的房地產投資信託基金。（PER.PF）已被部分調用，因此我們需要認識到這種風險。

然而，此次F輪累積發行以接近平價的價格收購，收益率為6.70%。鑑於VE的復甦、槓桿率下降以及資產基礎高度多元化，

加上OFS和GAIN的兩個優先事項，將其保存在合格的帳户中是理想的選擇。

Enbridge在多倫多和紐約證券交易所上市，資產遍佈北美。它是所有交易股票中股息記錄最強的股票之一。

源

Enbridge不是一個小公司;它提供非洲大陸25%的原油和20%的天然氣。它還擁有北美最大的天然氣公用事業公司。從風險角度來看，2019年預計EBITDA中98%是受監管、收取或支付或固定費用的。這導致調整后的EBITDA隨着時間的推移持續上升。

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這包括經濟動盪和大宗商品價格暴跌時期。此外，其4.7倍的債務與EBITDA比率從絕對值來看很高，也是同行羣體的平均水平，但正在下降。

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一個190億美元的新增長項目管道將允許它繼續去槓桿化，同時支持向普通股、優先股持有人和債權人的分配。至關重要的是，Enbridge的無擔保債務評級為投資級，最近被上調。

源

我們喜歡Enbridge作為一家公司，並持續監控其普通股和優先股的吸引力。

（OTCPK：EBGEF）是Enbridge優先發行的債券，收益率約為7.5%，由一家價值670億美元的投資級公司支持。股息是合格的，因此税收更優惠，並且不會像許多同行首選發行那樣發行K-1。EBGEF當前的迟到將鎖定近五年，但隨着利率市場「更長時間走低」的可能性增加，重要的是要認識到，浮動利率部分意味着當上述時間框架到期時，利率將重置為較低，所有其他條件相同。

讓我們來分析一下。首先，付款重置至少需要4.5年的時間，這還有很長的路要走。其次，如果低利率持續存在，其他創收和附息證券的收益率也將隨着時間的推移而下降。要麼證券價格上漲以抵消收益率溢價，要麼業務基本面發生變化，最終結果相同。

這就是市場的運作方式。使用1.86%的三個月國債，今天的現金分配將產生6.5%的收益率。

恩布里奇的優先股近幾個月遭受重創，跌至僅為面值的70%。即使有浮動至固定條款，對於投資級支持發行來説，這種情況也非常罕見。這些股票可贖回，但僅限3月1日

2019年3月1日之后。

Enbridge的固定利率發行量（ENB.PR.A）實際上在最近一段時間略有增加，強化了波動性是EBGEF特有的觀點。EBGEF的一個有趣的額外功能是能夠將分配重新設置為三個月美國財政部而不是五年。在您考慮強烈倒置的收益率曲線之前，這可能看起來很愚蠢。800萬股中至少有100萬股必須以這種方式投票才能獲得期權。

我們希望這組我們認為具有獨特吸引力屬性的精心挑選的多元化優先股能夠有所幫助。一如既往，建議您徹底瞭解發行公司和您獨特的税務情況。

注：我正在更新我的書《聰明的房地產投資信託基金投資者》，我和我的合著者計劃納入一整章關於房地產投資信託基金優先股和債券。快樂的REIT投資！

作者注：

我/我們沒有持有上述任何股票的頭寸，也沒有計劃在未來72小時內啟動任何頭寸。

這篇文章是我自己寫的，它表達了我自己的觀點。我沒有因此獲得補償（Seeking Alpha除外）。我與本文中提及其股票的任何公司都沒有業務關係。

編者注：本文討論不在美國主要交易所交易的一種或多種證券。請注意與這些股票相關的風險。