殖民地資本：復甦路線圖

Colony Capital上周提供了有關未來24個月大幅重組業務計劃的更多細節。

向以數字房地產投資為主的投資組合的過渡纔剛剛開始。

新任首席執行官Marc Ganzi的薪酬方案包括，如果股價達到每股10美元，將獲得1億美元的獎金，比當前水平增加約75%。

CLNY 7.8%的股息收益率在等待上漲的同時提供了可接受的當前回報。

Colony Capital（CLNY）上周在紐約舉行的美國銀行2019年全球房地產會議上發表了演講。該公司的小組成員包括現任首席執行官湯姆·巴拉克（Tom Barrack）和新任首席執行官馬克·甘齊（Marc Ganzi）。在聽了幾遍重播后，我們提供了討論摘要，我們認為這證實了該股在未來24個月內的上漲情況。主要要點是：

Colony打算將其現有的房地產投資組合大幅貨幣化。繼2017年考慮不周的NorthStar合併后，CLNY的投資組合擴大到包括辦公室、工業、醫療保健、住宿和私募股權投資，以及CLNY的傳統房地產信貸和基金管理業務。它從未作為一種策略有效，CLNY繼承了一系列房地產層面的問題，該公司的股價從合併當天的15.84美元跌至4美元範圍的近期低點。

資料來源：TradingView

無論是出於股價下跌70%的動機，還是激進投資者Blackwells Capital LLC的影響，Colony現在已經大舉按下了重置按鈕。正如美國銀行會議上概述的那樣，CLNY的戰略是轉向數字房地產投資，通過出售遺留資產為增長提供資金。最重要的是，CLNY引進了一支新的管理團隊，其中亮點是宣佈首席執行官從巴拉克到甘茲。

Digital Bridge收購是增長的支點。7月25日，Colony以3.25億美元收購Digital Bridge Holdings，LLC。Digital Bridge管理着位於多個子公司和基金中的約200億美元的手機塔、數據中心、光纖和小型手機資產。在收購之前，Digital Bridge和Colony已組建了一隻40億美元的數字基礎設施基金，目前該基金已投資約50%。

正如湯姆·巴拉克（Tom Barrack）所概述的那樣，傳統房地產在當今環境下的收益率微薄，有機增長温和，資本支出后的自由現金流受到挑戰。相比之下，由於5G/AI/雲的推出，數字投資正在經歷強勁的長期增長，維護資本支出要求較低，而且就手機塔資產而言，對信用租户的長期租賃。既然Colony正在進行徹底的重組，為什麼不圍繞房地產領域最熱門的資產類別重塑公司（「Colony 2.0」）呢？

新任首席執行官對這個故事至關重要。Marc Ganzi在建設（和銷售）數字房地產業務方面擁有豐富的經驗，其中包括Global Tower Partners，這是一家俬人鐵塔公司，最終於2013年以48億美元的價格出售給美國鐵塔公司（American Tower Corp.）。Ganzi隨后聯合創立了Digital Bridge Holdings，該公司投資了整個數字房地產領域。雖然外部投資者可能很難完全掌握數字世界和相關的優勢，但Ganzi的業績記錄和在美國銀行會議上清晰的演講表明，CLNY已經找到了下一個演變的正確領導者。

在這個領域，人才並不便宜，重要的是要注意到，甘孜與殖民地的就業協議包括1000萬股獎勵，如果股票在五年合同內的任何90天內以至少10美元/股的價格交易，則授予獎勵。即使假設甘齊在事業成功后已經很富有，1億美元的發薪日（加上股息和其他好處）也會給他提供巨大的動力，讓他把殖民地重新配置成一個有凝聚力的投資工具。

資料來源：CLNY投資者簡報

資產出售在哪里？

Ganzi在電話會議上強調，需要深思熟慮地執行貨幣化戰略，預計這將是一個為期兩年的過程。毫不奇怪，該公司最優質的資產首先轉移，其中包括以約1.6億美元的收益出售NorthStar Realty Europe（本月結束），隨后預計將在2019年底出售輕工業投資組合。工業地產可以説是CLNY最好的投資，但機構投資者對倉庫資產的白熱化使得其很容易出售，並提供了快速的資本注入。

雖然CLNY在NRE和工業銷售方面取得了良好的開局，但真正的考驗在於試圖轉移醫療保健和酒店投資組合。管理層表示，假設對銷售收益進行再投資，到2020年底，約50%的投資將與數字相關，到2021年底，這一比例將增加至90%。由於數字空間的投資通常是大額項目，因此部署資本似乎不是問題。

是不是還是太複雜了？CLNY最近宣佈成立Alpine Energy，投資上游石油和天然氣投資。無論此類投資是否會增加收益，Alpine的創建肯定會分散人們對房地產故事的注意力。在公開市場上的成功意味着堅持信息，因此CLNY需要決定是否要與Digital Realty Trust（DLR）和Crown Castle（ucci）等REIT或Apollo和Blackstone等非REIT資產管理公司競爭。

對有重點、連貫的投資策略的需求對於任何股價復甦都至關重要，也是我們買入論點的關鍵風險。在很大程度上，CLNY管理層將股價反彈的希望寄託在公司倍數的擴大上。大多數商業抵押貸款房地產投資信託基金的交易倍數很低（8-10%股息收益率）是有充分理由的--業務孤島過多、缺乏內部增長、薪酬結構過多、盈利指標可疑、披露實踐薄弱以及研究覆蓋範圍出奇地薄弱。新的管理層和董事會必須確保結構隨着數字戰略的發展而發展。

不斷增加的掉期損失。

CLNY在第二季度財報中披露，從NorthStar Realty繼承的20億美元利率掉期交易出現了3.44億美元的按市值計價虧損。該掉期將於2019年12月到期，並強制按市值進行現金結算。雖然最終損失尚未確定，但3.44億美元的臨時負債對資產淨值造成了約0.70美元/股的打擊，並給復甦故事帶來了另一個挫折。

我們到了嗎？

NorthStar資產的掉期損失和歷史問題引發了這樣一個問題：到2019年底，CLNY是否會將所有損失從系統中抹去，並能夠在20年第一季度以乾淨的盈利記錄開始。我們在這方面持温和樂觀態度，原因有幾個。首先，NorthStar合併於2017年1月10日完成，因此近三年的時間應該足夠識別（和標記）所有問題。其次，大約18個月以來，股價一直在4.50 - 5.50美元區域波動，這表明市場已經消化了損失，並決定5美元相當於剩余金額。最后，Ganzi和其他Digital Bridge所有者以每股5.04美元的價值3.25億美元收購中，回購了1.08億美元的CLNY股票。如果聰明的內部人士願意在這個水平上購買，我們也願意。

好處值得嗎？CLNY的股息收益率為7.8%，這是同行喜達屋房地產信託（NYSE：STWD）目前的交易價格。雖然收益率相當，但對CLNY的新投資會帶來更大的執行風險，特別是在管理層尋求將困難資產貨幣化的情況下。但假設Barrack/Ganzi團隊成功地圍繞數字化未來重新定位公司，每股10美元的上漲意味着9月12日收盤價5.64美元的75%的漲幅。如果需要三年的時間才能實現，這仍然是一個有吸引力的30%以上的年回報率，足以覆蓋道路上不可避免的顛簸。

我是/我們是長CLNY。

這篇文章是我自己寫的，它表達了我自己的觀點。我沒有因此獲得補償（Seeking Alpha除外）。我與本文中提及其股票的任何公司都沒有業務關係。