我们最喜欢的REIT CEF是Cohen&Steers Total Return Realty Fund

大多数REIT CEF的交易折扣低于其历史折扣。

一个REIT CEF能够在不使用杠杆的情况下在上涨的市场中跑赢大盘。

投资者宁愿选择自己的股票而不是通过共同基金、ETF甚至封闭式基金投资的原因有很多。一些投资者有挑选赢家的诀窍，即使用于买入或卖出决策的分析量远远低于买方或卖方分析师投入的专业水平深度。还存在基金向投资组合经理、分析师，以及最重要的是那些基金的分销商支付费用的问题。

但投资单个股票可能具有挑战性，特别是如果我们时间有限，无法获得金融机构可能可用的数据。我的意思是，它是可用的，但它可能是昂贵的获得。一个Bloomberg终端的价格是每年24，000美元，这是我上次检查过的。幸运的是，对于我们中的许多人来说，寻找Alpha提供了一个平台，在这个平台上，大众的集体知识可能足以弥补个人相对于“专业人士”的劣势。

然而，使用基金作为我们的投资组合仍然有一些优势。就我个人而言，我很欣慰地知道，当我度假时，有人正在努力让我的钱增长-或者只需点击一下，我就可以在数十只股票(如果不是数百只股票)之间进行多样化投资。因此，当我喜欢自己做出个人的股票选择决定时，我也在我的工具箱中保留了几个基金。我倾向于ETF或封闭式基金，处于主动型和被动型的极端。我将投资于一只被动型基金，以获得广泛的敞口，无论它的任务是什么，或者是积极管理的基金，特别是那些指数投资可能会给我带来不必要的某些持股敞口的资产类别。

REITs是我更喜欢通过个人证券投资的资产类别，但有一些CEF对一些投资者来说可能是合适的，要么作为核心持股以补充个人名称，要么作为获得REITs敞口的主要途径。在下面的文章中，我们回顾了几个CEF，并与您分享是小组的最爱。

CEF提供主动管理(这可能会导致表现优异)。CEF使用杠杆，这可以/应该导致牛市中的优异表现-尽管可能会放大熊市中的损失。CEF的积极和杠杆敞口产生了丰厚的分销收益，使其对收益投资者具有吸引力的选择。CEF可以在NAV的基础上折价交易，如果这种折价被消除，这可能会带来额外的提高回报。

至少有6只封闭式基金专注于美国REITs的投资。其中三个由

Cohen&Steers，

管理，其他由Neuberger Berman，Nuveen和RMR Group管理。

这些CEF的分配率如下所示。他们中的大多数支付6.7%到7.2%之间的分配率，

Neuberger Berman房地产证券收入基金(

)

表1：REIT CEF分配率

来源：CEFConnect

这些收益率确实相当丰厚，如果我们将它们与

先锋房地产ETF(

)3.89%的收益率进行比较的话，当然可以。

过去五年对美国REITs来说相当不错。Vanguard Real Estate ETF公布的总回报率为49.75%，相当于8.4%的复合年均增长率(CAGR)。

表2：5年总回报

来源：Seking Alpha

三个表现最佳的REIT CEF是Cohen&Steers管理的三只基金，

Cohen&Steers Quality Income Realty Fund(

)

位居榜首，累计总回报率为97.85%。

一个CEF，

RMR房地产收益基金(

)，

实际表现不佳的VNQ！鉴于它是杠杆率最高的基金，我们可能会得出结论，积极的管理并没有真正为RMR房地产收益基金提供任何alpha。

附件3：杠杆

来源：CEFConnect

在光谱的另一端我们必须突出

Cohen&Steers Total Return Realty Fund(

)，

虽然在这两个示例中并非如此，但杠杆可能是性能的一个重要驱动因素，无论是正面还是负面。回顾2018年12月，当市场因预期美联储将大幅加息而崩溃时，先锋房地产ETF下跌了9.10%。

表4：2018年12月总回报

来源：Seking Alpha

当月只有一只基金能够跑赢VNQ，而且远远超过VNQ：Cohen&Steers REIT&Preference Income Fund(RNP)。

三只Cohen&Steers REIT封闭式基金均由同一基金管理团队管理。这两只基金之间的主要区别在图5中总结了。与其他两只基金相比，RNP在优先股上的投资更多，而RFI是这三只基金中唯一没有杠杆的。

表5：Cohen&Steers基金差额

优先股的较高百分比帮助RNP在2018年12月表现优异。

原六只基金中表现最差的基金是高杠杆RMR房地产收益基金。无论是在上行还是下行市场，它都是表现最差的。

与ETF相比，REIT封闭式基金的主要缺点之一是费用比率较高。

费用比率最低的基金是Cohen&Steers Total Return Realty Fund，而费用比率最高的基金恰好也是杠杆率最高的基金。

表6：费用比率

来源：CEFConnect

RIF表现不佳的部分原因可以归因于基金的高费用比率，但它不是表现不佳的主要原因。事实上，即使我们使用与同行更一致的费用来重新计算RIF的表现，它的表现仍然会有相当大的差距。

股价和资产净值之间的差异创造了折扣和溢价。当股价低于资产净值时，股票被称为“折让”交易，而当股价高于资产净值时，股票交易为溢价。

有效市场假说-多年来，信仰者一直试图用无数种解释来解释折扣和溢价。CEF在任何给定折扣或溢价下交易的最常见原因如下。

因此，更合适的比较不是CEF是以绝对溢价还是折扣进行交易，而是它如何‘

相对于其历史溢价或折扣进行交易。如果我们将CEF的

与其平均历史折扣进行比较，这就是我们所说的“相对折扣”。在考虑估值时，除了折扣或溢价的绝对值之外，重要的是还要考虑相对折扣/溢价，因为如果你注意到列出的CEF交易折扣或溢价的一些原因，其中一些是由一些因素驱动的，这些因素会导致特定的CEF总是以折扣或溢价交易。例如，品牌认知度和基金经理可能很好地推动一些CEF始终以相对于资产净值的溢价交易-关键是确定相对于其历史平均水平的相对溢价或折让。

附件7：折扣/溢价

来源：CEFConnect

大多数REIT CEF的交易折扣低于其历史折扣。而且

有一只基金的交易价格高于资产净值：Cohen&Steers Total Return Realty Fund(Cohen&Steers Total Return Realty Fund)。

附件8：Cohen&Steers Total Return房地产基金溢价/折扣

来源：CEFConnect

唯一折价高于历史折价的基金是RMR房地产收益基金。鉴于其平淡无奇的表现，这一款可能便宜是有原因的。

封闭式基金经常围绕其平均折价走势，如果封闭式基金的交易价格高于平均水平，这种向均值的回归会拖累业绩，就像目前大多数REIT CEF的情况一样。

如果我们假设一只基金在2到2.5年的时间段内回到其五年平均溢价折扣，我们可以估计这将给表8中的每个基金带来的年度业绩拖累。

表9：业绩拖累

投资者选择何时投资主动型基金对于产生优异表现的重要性可能与选择投资哪些基金一样重要。

主动式-被动式辩论的核心问题是，主动型股权经理是否有足够的技能来承担成本。大量研究显示，平均而言，基金在被动管理的投资组合中表现不佳，这表明，平均而言，挑选股票的技能不足以抵消费用。

另一方面，许多研究表明，有规则的主动型基金，与私下索引器相比，表现更佳。真正的主动型基金是那些拥有：

不幸的是，分配激励强烈鼓励基金增长过大，成为秘密指数者，导致行业平均表现不佳，因为秘密指数者的数量远远超过真正的主动型基金。

我们没有REIT CEF的活跃股票编号，不同基金的R平方数或多或少是相同的。战略一致性也不是REIT CEF的辨别因素，因为它们都一贯专注于REIT-除了我们之前提到的Cohen&Steers基金之间突出的差异。这使得在最佳创意股票和管理下的资产中持有大量头寸的基金成为选择性因素。

表10：主动型基金特征

来源：CEFConnect

这两只基金管理的资产较低，持有最好的股票(在前十名投资组合中所占比例很高)，这两只基金是(同样)Cohen&Steers Total Return Realty Fund和Neuberger Berman Real Estate Securities Income Fund(NRO)。

积极的管理、杠杆和折价交易在理论上是封闭式基金表现优异的主要驱动因素。

大多数REIT封闭式基金的折价低于历史折价。这将成为他们未来预期业绩的逆风。

大多数REIT封闭式基金确实在上涨的市场中表现优异，这要归功于它们的杠杆作用。Cohen&Steers Total Return Realty Fund甚至设法在没有杠杆的情况下跑赢大盘。这种优异的表现可以归功于卓越的主动管理。这只基金也可以被描述为一只真正活跃的基金，因为AUM较低，最好的股票持有大量头寸。我们有信心，这只基金已经做好了进一步积极管理阿尔法的准备。

Cohen&Steers Total Return Realty Fund是我们最喜欢的REIT封闭式基金，这不足为奇。遗憾的是，该基金的交易价格没有高于其5年平均水平的资产净值(NAV)的折让。如果是这样的话，收益率将是7.3%，评级将是买入。

Cohen&Steers优质收入房地产基金是第二受欢迎的基金。这是过去五年来表现最好的REIT CEF。其前十名的持股与Cohen&Steers Total Return Realty Fund的持股非常相似。也令人遗憾的是，该基金的交易价格没有高于其五年平均水平的资产净值折让。如果是这样的话，收益率也将是7.3%，评级将是买入。

我们将密切关注这两个CEF，以获得更好的切入点，尽管我们不一定不同意对目前水平的6.65%股息收益率感到满意的投资者。

i/我们没有任何提及的股票头寸，也没有计划在未来72小时内发起任何头寸。

这篇文章是我自己写的，它表达了我自己的观点。我没有得到它的赔偿(除了寻求阿尔法)。我与本文中提到股票的任何公司都没有业务关系。

其他披露：

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