我們最喜歡的REIT CEF是Cohen & Steers Total Return Realty Fund

理論上，主動管理、槓桿和以低於資產淨值的折扣交易是封閉式基金表現優異的主要驅動力。

大多數房地產投資信託基金的交易折扣都小於其歷史折扣。

一家REIT CEF能夠在不使用槓桿的情況下在上漲的市場中表現出色。

投資者更喜歡選擇自己的股票，而不是通過共同基金、ETF甚至封閉式基金進行投資的原因有很多。一些投資者有挑選贏家的訣竅，即使用於購買或出售決策的分析量遠遠低於買方或賣方分析師的專業水平深度。還有基金向投資組合經理、分析師以及最重要的是這些基金的分銷商收取的費用問題。

但投資單個股票可能具有挑戰性，特別是如果我們時間有限並且無法訪問金融機構可能可用的數據。我的意思是，它是可用的，但獲得起來可能很貴。據我上次查看，彭博終端每年的價格為24，000美元。幸運的是，對於我們許多人來説，Seeking Alpha提供了一個平臺，大眾的集體知識可能足以彌補個人相對於「專業人士」的劣勢。"

然而，使用基金進行我們的投資組合仍然有一些優勢。就我個人而言，當我度假時，有人正在努力讓我的錢增長，或者只需點擊一下，我就可以在數十隻甚至數百隻股票中進行多元化投資，這讓我感到安慰。因此，雖然我喜歡做出自己的個人選股決定，但我的工具箱中也保留了幾隻基金。我傾向於主動與被動極端的ETF或封閉式基金。我要麼投資被動基金，以獲得其授權的廣泛風險敞口，要麼投資主動管理基金，特別是在指數投資可能會讓我對某些持有的不必要風險敞口的資產類別中。

房地產投資信託基金是我更喜歡通過個人證券投資的一種資產類別，但該領域有一些CEF可能適合某些投資者，要麼作為與個人名稱補充的核心持有，要麼作為獲得房地產投資信託基金的主要方式。在下面的文章中，我們回顧了幾個CEF，並與您分享了該羣體最喜歡的內容。

CEF提供主動管理（這可能會帶來出色的表現）。CEF使用的槓桿可以/應該在牛市中帶來優異的表現，儘管可能會在熊市中放大損失。CEF積極且槓桿化的風險敞口導致豐厚的分銷收益率，使其成為收益投資者具有吸引力的選擇。CEF可以以相對於資產淨值的折扣進行交易，如果取消這種折扣，這可能會帶來額外的回報。

至少有六隻封閉式基金專注於投資美國房地產投資信託基金。其中三家由

科恩和斯蒂爾斯，

而其他公司則由Neuberger Berman、Nuveen和The RMR Group管理。

每個CEF的分配率如下所示。他們中的大多數支付的分配率在6.7%至7.2%之間，而

Neuberger Berman房地產證券收益基金（

)

支付9.2%。

圖表1：REIT CEF分配率

資料來源：CEFConnect

這些收益率確實相當多，如果我們將它們與3.89%的收益率進行比較，

先鋒房地產ETF（

).

過去五年對美國房地產投資信託基金來説相當不錯。先鋒房地產ETF的總回報率為49.75%，相當於8.4%的複合年增長率。

圖表2：5年總回報

資料來源：尋找阿爾法

表現最好的三隻房地產投資信託基金是Cohen & Steers管理的三隻基金，其中

Cohen & Steers優質收入房地產基金（

)

以97.85%的累計總回報率位居榜首。

一份CEF，

RMR房地產收益基金（

),

實際上表現不佳VNQ！鑑於它是槓桿率最高的基金，我們可能會得出這樣的結論：積極管理並沒有真正為RMR房地產收益基金帶來任何阿爾法。

圖表3：槓桿作用

資料來源：CEFConnect

在光譜的另一端，我們必須強調

Cohen & Steers Total Return Realty Fund（

),

該公司的總回報率位居第二，

沒有籌碼

.

雖然這兩個例子的情況並非如此，但槓桿率可以成為業績上行和下行的重要驅動力。回顧2018年12月，市場因美聯儲大幅加息而暴跌，先鋒房地產ETF下跌了9.10%。

圖表4：2018年12月總回報

資料來源：尋找阿爾法

當月只有一隻基金的表現優於VNQ，而且差距很大：Cohen & Steers REIT & Preferred Income Fund（RNP）。

這三隻Cohen & Steers REIT封閉式基金均由同一個基金管理團隊管理。表5概述了各基金之間的主要差異。與其他兩家相比，RNP在優先股上的投資更大，而RFI是三家公司中唯一沒有槓桿的。

圖表5：Cohen & Steers基金差異

優先股比例的提高幫助RNP在2018年12月表現出色。

最初的六隻基金同行集團中表現最差的基金是高槓杆RMR Real Estate Income Fund。它在上漲市場和下跌市場中表現最差的基金。

與ETF相比，REIT封閉式基金的主要缺點之一是費用率較高。

費用率最低的基金是Cohen & Steers Total Return Realty Fund，而費用率最高的基金恰好也是槓桿率最高的基金。

圖表6：超速率

資料來源：CEFConnect

RIF表現不佳的部分原因可以歸因於該基金的高費用率，但這並不是表現不佳的主要原因。事實上，即使我們使用與同行更加一致的費用重新計算RIF的表現，它的表現仍然會落后相當多。

股價和資產淨值之間的差異會產生折扣和溢價。當股價低於資產淨值時，股票被稱為折價交易，當股價高於資產淨值時，股票被稱為溢價交易。

有效市場假説的信徒們多年來一直試圖用無數的解釋來解釋折價和溢價。CEF以任何給定的折扣或溢價交易的最常見原因如下所示。

因此，更合適的比較不是CEF是否以絕對溢價或折扣進行交易，而是它如何進行交易

相對於其歷史溢價或折扣的交易。如果我們比較CEF

相對於其平均歷史折扣，這就是我們所説的「相對摺扣」。「在考慮估值時，除了折扣或溢價的絕對值外，還需要考慮相對摺扣/溢價，因為如果您注意到CEF為何以折扣或溢價交易所列出的一些原因，那麼其中一些原因是由導致特定CEF始終以折扣或溢價交易的因素驅動的。同行。例如，品牌知名度和基金經理很可能導致一些CEF始終以高於資產淨值的溢價進行交易-那麼關鍵是確定其歷史平均水平的相對溢價或折扣。

圖表7：折扣/保費

資料來源：CEFConnect

大多數房地產投資信託基金的交易折扣都小於其歷史折扣。還有'

有一隻交易價格高於資產淨值的基金：Cohen & Steers Total Return Realty Fund。

圖表8：Cohen & Steers Total Return Realty Fund溢價/折扣

資料來源：CEFConnect

唯一一隻交易折扣大於歷史折扣的基金是RMR Real Estate Income Fund。鑑於其表現平平，這隻基金的便宜可能是有原因的。

封閉式基金通常圍繞其平均折扣波動，如果封閉式基金的交易價格高於平均水平，就像目前大多數房地產投資信託基金的情況一樣，這種向平均水平的迴歸將拖累業績。

如果我們假設一隻基金在2至2.5年內恢復到五年平均保費折扣，我們可以在圖表8中估計這對每隻基金造成的年度業績拖累。

圖表9：業績拖累

投資者選擇何時投資主動型基金對於產生優異業績可能與選擇投資哪些基金一樣重要。

主動與被動爭論的核心是主動股權經理是否有足夠的技能來支付成本的問題。大量研究表明，平均基金的表現低於被動管理投資組合，這表明選股技能平均不足以抵消費用。

另一方面，許多研究表明，與祕密指數機構相比，真正主動的基金確實表現出色。真正的主動基金是那些具備以下條件的基金：

不幸的是，分配激勵強烈鼓勵基金規模過大併成為祕密指數機構，導致行業平均表現不佳，因為祕密指數機構的數量遠遠超過真正活躍的基金。

我們沒有REIT CEF的活躍股票編號，不同基金的R平方或多或少相同。對於房地產投資信託基金來説，戰略一致性也不是區別性因素，因為它們都一直關注房地產投資信託基金--除了我們前面提到的Cohen & Steers基金之間突出的差異。這使得持有大量最佳創意股票和管理資產的基金成為選擇因素。

圖表10：主動基金特徵

資料來源：CEFConnect

兩隻管理資產較低且持有最佳創意股票（在前10名持有的投資組合中佔很高比例）的基金是（再次）Cohen & Steers Total Return Realty Fund和Neuberger Berman Real Estate Securities Income Fund（NRO）。

理論上，積極管理、槓桿和以低於資產淨值的價格交易是封閉式基金表現優異的主要驅動力。

大多數REIT封閉式基金的交易折扣小於其歷史折扣。這將成為他們預期未來業績的阻力。

由於其槓桿作用，大多數REIT封閉式基金確實在上漲市場中表現出色。Cohen & Steers Total Return Realty Fund甚至在沒有槓桿的情況下也能表現出色。這種優異的表現可以歸功於卓越的積極管理。該基金由於管理資產管理量較低且持有大量最佳創意股票，因此也可以説是一隻真正的主動基金。我們相信，該基金已做好進一步主動管理阿爾法的準備。

Cohen & Steers Total Return Realty Fund是我們最喜歡的房地產投資信託封閉式基金，這並不令人意外。遺憾的是，該基金的交易價格與資產淨值的折扣並不高於其五年平均水平。如果是這種情況，收益率將為7.3%，評級將為買入。

Cohen & Steers Quality Income Realty Fund緊隨其后。這是過去五年表現最好的REIT CEF。其前十大持股與Cohen & Steers Total Return Realty Fund非常相似。同樣遺憾的是，該基金的股價與資產淨值的折讓並不高於其五年平均水平。如果是這種情況，收益率也將為7.3%，評級將為買入。

我們將密切關注兩家首席執行基金，以尋找更好的切入點，儘管我們不一定不同意那些對在當前水平買入6.65%股息收益率感到滿意的投資者的觀點。

我/我們沒有持有上述任何股票的頭寸，也沒有計劃在未來72小時內啟動任何頭寸。

這篇文章是我自己寫的，它表達了我自己的觀點。我沒有因此獲得補償（Seeking Alpha除外）。我與本文中提及其股票的任何公司都沒有業務關係。

額外披露：

本文旨在確定進一步研究和分析的想法，不應被視為投資建議。它不會為任何特定讀者提供個性化的建議或建議。另請注意，我們可能不會涵蓋與本文中提出的想法相關的所有相關風險。讀者應進行自己的盡職調查，仔細考慮自己的投資目標、風險承受能力、時間範圍、税務情況、流動性需求和集中度水平，或聯繫他們的顧問以確定此處提出的任何想法是否適合他們的獨特情況。此外，這里提出的任何想法都不一定與NFG Wealth Advisors或NFG管理的任何投資組合相關。