格萊斯頓商業公司2026年第三季度財報電話會議記錄

Gladstone Commercial公司（納斯達克代碼：GOOD）在周三發佈了第三季度的財務業績報告。公司第三季度收益電話會議的記錄如下。

本錄音由Benzinga APIs提供。如需實時查看我們的全部數據，請訪問https://www.benzinga.com/apis/進行諮詢。

您可以訪問https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=gQZRfnob來觀看完整的電話會議。

Gladstone Commercial公司報告了2026年第三季度的財務業績，其中FFO及每股核心FFO均達到了0.35美元，與去年持平。

該公司購入了伊利諾伊州一處面積為146,650平方英尺的工業用地，並續租了部分辦公和工業空間，導致年度租金增加了250萬美元。

公司計劃將其工業資產佔總租金的比例提高到70%，同時注重選擇高質量、具有關鍵性的資產，同時合理管理其辦公資產。

目前，公司的資產利用率已達到99.3%，公司致力於保持高利用率並延長租賃期限。

由於高利率以及買賣雙方對價格預期的差異，管理層對收購機會持謹慎態度，但依然致力於戰略性資本部署和保持流動性。

主持人

歡迎參加Gladstone Commercial公司第三季度的收益電話會議。目前所有參與者都處於僅可收聽模式。正式演講結束后將進行問答環節。如果有人需要幫助，請按電話鍵盤上的星號鍵。提醒一下，這次會議正在被錄製。現在，讓我介紹您的主持人David Gladstone。謝謝。您可以開始提問了。

David Gladstone

感謝大家的參與。很榮幸能和大家通話。今天西海岸的時間還很早，所以我們會在8:30結束通話。現在，我們很高興能與大家交流。接下來，我將把時間交給Kathryn Gerkes，她是投資者關係部門的負責人，她將簡要介紹與本次通話相關的監管事項以及我們今天發佈的報告內容。

Kathryn，早上好。

Kathryn Gerkes（投資者關係部門負責人）

謝謝David，早上好。今天的會議中可能會包含基於管理層估計、假設和預測的未來展望性陳述。未來表現並無保證，實際結果可能會與這些陳述中的內容有很大差異，這主要是由於各種不確定因素造成的，包括我們在SEC文件中所列出的風險因素。您可以在我們的網站gladstonecommercial.com的「投資者」頁面上找到這些信息。

除非法律要求，否則我們不會更新這些陳述。請訪問我們的網站，獲取我們的10-Q表格和收益新聞稿，以獲取更詳細的信息。您還可以註冊我們的電子郵件通知服務，瞭解如何聯繫我們的投資者關係部門。我們在X平臺上也有賬號，同時也在Facebook和LinkedIn上發佈信息。我們的品牌名稱是The Gladstone Company。今天我們將討論FFO，即運營資金，這是一個非GAAP會計術語，定義為淨收入減去房地產出售產生的收益或損失，以及財產減值損失，再加上房地產資產的折舊和攤銷。我們還可能討論核心FFO，即經過調整的其他非經常性收入和支出的FFO。我們認為這些指標可以更好地反映我們的運營成果，並使我們能夠更清晰地比較不同時間段的表現。

現在，讓我們把會議交給Gladstone Commercial的CEO兼總裁Buzz Cooper吧。 Buzz Cooper（首席執行官） 感謝Kathryn，也感謝各位今天參加這次會議。我們很高興向您們介紹截至2026年9月30日的季度業績、我們的現有資產組合以及未來的發展計劃。在討論業績之前，我想先簡單談談市場情況。 本季度的工業領域情況比較複雜。一方面，工業用地的出租率持續上升，這一點在我們自己的資產組合中也有體現。根據Cushman & Wakefield的數據，本季度的淨吸納量達到了7650萬平方英尺，這是自2023年初以來最強勁的一個季度，且連續兩個季度都超過了7000萬平方英尺。 截至目前，全年的淨吸納量為2.03億平方英尺，比去年同期增長了69%。全國範圍內的空置率下降到了6.8%，較2025年末的峰值下降了20個基點，而租金需求則同比增長了4%。製造商是第二大活躍租户群體，僅次於第三方物流公司，今年他們佔到了超過四分之一的租賃份額，這表明人們對類似資產的需求仍然很高。這種需求主要集中在現代化的大型建築上，這些建築支持着離岸生產、本地生產以及持續的供應鏈優化。 Cushman指出，由於新建築的可用空間越來越稀缺，老舊建築的租賃需求也開始增加。新建築的交付量比去年減少了13%。開發項目的數量也在增加，與去年相比增長了23%，但其中約35%的項目是定製建造的，這限制了投機性供應的增長。這種狀況意味着各種規模的資產都將面臨激烈的競爭，尤其是那些地理位置優越且至關重要的資產。另一方面，本季度的租金水平出現了明顯的上漲。 美聯儲在9月份首次上調利率，自2023年以來這種情況再次出現。10年期國債收益率在本季度達到了約5.3%，三個月內上升了約87個基點，創下了2007年以來的最高水平。賣家調整價格的步伐較慢，因此他們要求的租金與買家願意支付的租金之間存在較大差距。因此，符合我們標準的收購機會相對較少。 就業績而言，本季度我們在伊利諾伊州的Red Bud購置了一處146,650平方英尺的工業用地，租給Ultra Place Systems，租金為655萬美元。收購時的租期為八年多。至於現有的資產組合，我們續租或租賃了超過137,300平方英尺的辦公用房，以及超過365,200平方英尺的靈活工業用房，年均租金增加了約250萬美元。此外，我們在此期間還收到了全部現金形式的租金收入。 值得肯定的是，在本季度末之后，我們又續租或租賃了453,234平方英尺的工業用房和67,287平方英尺的辦公用房，年均租金增加了289萬美元。正如我們在上一季度所介紹的那樣，我們租用了奧斯汀辦公用房中約82,000平方英尺的空閒空間，這大約佔整個建築的25%，我們仍在努力租賃剩余的空間。關於奧斯汀的房產以及我們資產組合中的其他房產，我們注意到，辦公用房的租賃和重新租賃需要大量的資本投入。當辦公樓像我們資產組合中的那些房產一樣至關重要且地理位置優越時，我們就能最大限度地利用這些資金，從而獲得可觀的投資回報。

在評估任何辦公地產的重新租賃項目時，我們會考慮投資回收期、內部收益率以及投資回報情況，同時也會比較出售該資產與其他選擇。我們認識到，與工業地產相比，辦公地產的回報通常並不那麼吸引人，但它們能夠為股東帶來穩定的現金流。我們的目標並非擴大辦公地產組合，但在資本市場完全恢復之前，進行資本支出通常比出售資產更具收益性。

我們再次逐案評估每個投資機會，不過我們預計通過資產管理團隊的努力，投資回收期將在六到九個月之間。截至2026年9月30日，我們的投資組合中已有99.3%的物業被佔用，而上一個季度這一比例為98.7%。這些物業的平均租期約為7.1年。截至本季度末，工業地產佔年度租金總額的69%，我們繼續努力實現70%的目標。這些里程碑都證明了我們投資組合中資產的重要性、優質租户資源的質量，以及我們的評估能力。

我們的策略將繼續以增長工業地產為主，通過續約、延長租期以及戰略性資本投資來提升現有投資組合的價值；同時，我們會處理非核心資產，並將所得資金用於投資優質工業地產。通過長期執行這些重點計劃，我們將提高投資回報率，保持較高的入住率，提升整個投資組合的租金收入，並降低資本成本。

展望2026年最后一個季度，我們仍專注於尋找那些對租户來説至關重要的高質量工業地產，這些資產符合我們的長期戰略。我們同樣致力於實現70%以上的工業地產年度租金佔比的目標。雖然我們還沒有確定出售辦公地產的時間表，但我們非常注重提升工業地產的佔比。與此同時，我們將繼續與現有租户合作，延長租期，抓住市場機會，並通過有針對性的擴展和資本改善措施來支持租户的發展。儘管辦公地產市場充滿挑戰，但我們將以戰略性的方式評估我們的投資組合，尋找合適的時機出售辦公地產和非核心工業地產，以作為持續資本再循環計劃的一部分。

由於獲得了更多的信貸額度、能夠進入私人融資債券市場，並且手頭有現金，我們有能力將資金投入到具有投資價值的工業地產收購和投資組合優化中。最后，團隊表現良好，我們將在2026年剩余時間和2027年繼續推進這一進程。現在，讓我把話筒交給我們的首席財務官Gary Gerson，讓他介紹本季度的財務業績和流動性狀況。Gary。

Gary Gerson（副總裁兼首席財務官）

謝謝Buzz的介紹。首先，我想介紹一下2026年第三季度的財務業績。所有每股數據均基於完全稀釋的加權平均普通股計算。本季度，每股的FFO和核心FFO均為0.35美元。而在2025年同期，每股的FFO和核心FFO同樣為0.35美元。

截至2026年9月30日的九個月期間，FFO和核心FFO均達到了每股1.07美元。而2025年同期的數值分別為每股1.02美元和1.03美元。在2026年9月30日結束的九個月期間，同店租金收入比2025年同期增加了0.2%，這主要是由於物業費用的回收收入增加，以及自2025年9月30日以來租賃活動的租金率上升所致。 我們的第三季度業績顯示，總營業收入為4240萬美元，運營成本為3290萬美元；而2025年同期的營業收入為4080萬美元，運營成本則降至2600萬美元。2026年的營業收入高於2025年，主要是因為資產組合規模的增加、回收收入的增加以及租金率的提高。與2025年同期相比，2026年第三季度的成本更高，主要由於資產組合規模的擴大、激勵金的部分支付，以及2026年第三季度佛羅里達州Lake Mary辦公樓的減值損失。 在本季度末，我們沒有任何房產待出售。截至目前，我們在2026年有740萬美元的貸款到期，而在2027年則有9990萬美元的貸款到期。截至本季度末，我們還有5947萬美元的可轉債借款未償還。從債務結構來看，截至9月30日，47%的債務為固定利率，46%的債務為對衝浮動利率，7%的債務為浮動利率，這部分債務來自我們的循環信貸設施。截至9月30日，我們的有效SOFR平均值為3.9%。 我們所有的銀行定期貸款都通過利率互換進行了對衝。我們繼續密切監控利率變化，並根據需要更新我們的對衝策略。在2026年9月30日結束的九個月期間，我們通過ATM方式出售了168,868股普通股，淨收益為220萬美元。我們繼續管理我們的股權活動，以確保有足夠的流動性來滿足未來的資本需求和新的收購需求。截至目前，我們擁有約770萬美元的現金，而根據我們的信貸額度，我們有7200萬美元的可用資金。建議您查看我們網站上發佈的季度財務補充資料，其中包含了更詳細的財務信息和資產組合信息。 我們的普通股股息為每季度0.30美元，每月0.10美元，每年1.20美元。現在我將把會議交還給David。 David Gladstone 很好，Barry，這份報告很不錯。Buzz和Catherine也提供了很好的報告。整個團隊的表現非常出色。可以説，這是一段非常不錯的時期。在這一季度，我們收購了伊利諾伊州Red Bud一處146,000平方英尺的工業地產。是的，就是那個城市。之前我並不知道這個細節。我們還續租或租賃了137,000平方英尺的辦公用房，以及超過365,000平方英尺的靈活工業用房，租金直線增長至250萬美元。Gladstone Commercial團隊正在不斷擴展他們的房地產業務。記住，我們主要從事工業領域的業務。我們的團隊都是非常專業的人員。 請繼續關注收購名單上的潛在優質房產。他們正在審查我們的收購團隊，以決定是否續租這些房產。同時，也在尋找信用良好的租户。所以，我就在這里結束今天的討論吧，接下來我們可以讓那些打電話來的人提問了。操作員會來告訴大家如何提問。

謝謝。如果您有疑問，請按電話鍵盤上的「*」鍵。聽到確認音后，表示您的電話已加入問題隊列；您可以按「*」鍵2來從隊列中移除自己。對於使用揚聲器設備的參與者來説，可能需要先拿起聽筒后再按「*」鍵。我們的第一個問題來自Alliance Global Partners的Gaurav Mehta。請繼續提問吧。

Gaurav Mehta（分析師）

謝謝。早上好。我想問一下，您能否對收購計劃進行評論？市場上有哪些收購機會？另外，能否對資本成本進行一些説明？

Buzz Cooper（首席執行官）

當然可以。Gaurav，早上好。顯然，正如我們從競爭對手那里聽到的那樣，收購市場的競爭非常激烈。由於利率上升，我們看到的收購機會有所減少。此外，信用狀況也有所惡化。不過，我們還沒有完成任何交易，但在我們分析時，人們通常會選擇售后回租作為融資方式。所以市場仍然很活躍，競爭也很激烈。

不過目前，我們還沒有找到符合要求的資產類型和質量。目前，我們的收購計劃中有大約15個機會，總價值超過2億美元。當然，我們希望其中一些機會符合我們的標準。但如前所述，我們不會降低承保標準，我們需要尋找那些資本成本在7.5%左右、且租賃期限超過10年的資產。

下一個問題。

Gaurav Mehta（分析師）

第二個問題是關於資產負債表的部分。您能否對第四季度及明年到期的債務利率進行説明？您打算將這筆債務重新融資到哪里？

Gary Gerson（副總裁兼財務總監）

我先回答，然后讓我們的財務主管Jay Beckhorn繼續回答。我們已經有大約1億美元的抵押貸款即將到期。我們的資金足夠償還這些債務，但這只是臨時措施而已。Jay，我們還有一些其他選擇……

Jay Beckhorn（財務主管）

是的，正如Gary所説，我們可以使用循環信貸額度來償還這些債務，然后我們會考慮如何更長期地解決這個問題，無論是通過定期貸款還是私人融資，這取決於利率情況。我們正在積極研究這些替代方案。預計第一季度，大約一半的債務將會到期，其余的債務則會在下半年到期。

Gary Gerson（副總裁兼財務總監）

當我們償還這些貸款時，考慮到債務的攤銷方式以及我們的信貸設施的功能，將這些債務納入信貸設施后，實際上會增加我們的可用資金。

Gaurav Mehta（分析師）

謝謝。

Buzz Cooper（首席執行官）

謝謝。下一個問題。

操作員

謝謝。下一個問題來自Huntington的Rob Stevenson。請繼續提問吧。

Rob Stevenson（分析師）

早上好，Buzz。關於第1031條交易的問題，我聽説有很多買家在年底之前有強烈的購買需求，您是否可以利用這個機會在第四季度出售一些非核心資產，從而改善投資組合呢？

Buzz Cooper（首席執行官）

當然了，Rob。我們會仔細研究一下這個問題，因為我們當然希望儘可能充分利用現有的資源。目前，我們在年底之前沒有任何需要處理的資產需要處理。不過，我們的團隊，包括資產管理者以及負責新項目開發的生產人員，都考慮到了這一點。不過，目前我還無法告訴你，我們是否有計劃在年底前出售任何資產。

Rob Stevenson（分析師）

好的。那麼，考慮到目前99.3%的入住率，再加上即將到期的租約，以及可能遇到財務問題的租户，是否有什麼情況會導致入住率下降到99%以下呢？或者，在可預見的未來，你預計整個投資組合的入住率會保持在這個水平嗎？

Buzz Cooper（首席執行官）

關於租户的質量和信用狀況，我們非常自豪，因為我們的所有租户都按照約定按時支付租金，無論是辦公用房還是工業用房。當然，除了空置率之外，我們的狀況並沒有嚴重惡化。我們定期進行評估，還沒有人要求我們放寬條件。至於到期日的問題，我們目前正在與相關方進行討論。我們最大的資產——位於德克薩斯州的辦公用房——已經租出，但這使得我們的入住率達到了50%以上。這涵蓋了該物業的所有費用，所以我們沒有虧損。我們正在評估是否繼續增加該物業的入住率，或者是否考慮出售它。

我們正努力最大化該物業的價值，並繼續進行評估。至於2027年的整體空置率，我們有八處房產。不過，在第三季度，其中三處房產的租約到期了，這使得空置率降低了大約280萬。因此，那些令人擔憂的房產數量從12處減少到了8處。我們已經與許多租户進行了討論。

我相信其中一處房產可以轉租出去，幸運的是，那是一棟大型辦公用房。所以我覺得，到2027年，空置率會從目前的5%下降到2.66%。所以，你的問題是，空置率是否會降到99%以下？是的，但我們會努力將其恢復到這個水平。不過，我認為這個數字是相當高的。

Rob Stevenson（分析師）

最后一個問題，Gary。NAREIT和核心FFO在第三季度都是一樣的。第四季度是否有任何因素會對年終及2027年初的運營情況產生正面或負面的影響呢？

Gary Gerson（副總裁兼財務總監）

Rob，看起來沒有什麼特別的事情發生，所以我只能給出這樣的預測。我覺得不會有任何顯著的影響。

Rob Stevenson（分析師）

謝謝大家的時間。謝謝大家。

操作員

謝謝。下一個問題來自Stonegate的Dave Storms。現在由他發言。

Dave Storms（分析師）

早上好，感謝您回答我的問題。我想再提一下之前提到的內容——您所負責的三個項目在當季度的業績是280萬。我知道關於這個話題的討論還在繼續。這種情況是否屬於正常情況呢？還是有什麼不尋常的地方？我只是想了解一下該如何看待這些續約事宜。

巴茲·庫珀（首席執行官）

從租賃到期的時間來看，並沒有什麼不尋常的地方。正如我們在市場上所知，尤其是工業領域，租金水平有所上升。不過，我希望能找到更多跡象表明未來租金會下降。我們確實有一些續約事宜，但無法告訴你，戴夫，下一個季度是否會再次出現如此高的金額。

這取決於這些項目何時到期以及它們被記錄下來的時間。

戴夫·斯托姆斯（分析師）

明白了。只是想確認一下，你們是否有任何需要處理的資產……嗯，我還可以問一個問題——您之前提到沒有需要出售的資產。只是好奇，這是否是因為收購活動較少導致的？所以重新分配資金可能會有點困難。這只是 Bid-Ask 差價的擴大，還是因為對70%的辦公用房組合比較滿意？

如果有更多的信息的話，那就太好了。

巴茲·庫珀（首席執行官）

當然可以。我們會仔細考慮我們的處置計劃，着眼於2027年和2028年的情況。是的，我們希望儘可能通過收購和處置來利用這些現金，而不是讓它們閒置不用。當然，隨着年底的到來，尤其是在通貨膨脹的情況下，我們也看到了機會的減少。

我們正在尋找開發、建設和銷售-租賃回租方面的潛在機會。不過，這些機會不會立即出現。但我們正在深入研究這個問題。

戴夫·斯托姆斯（分析師）

謝謝您的回答。希望在下個季度一切順利。

巴茲·庫珀（首席執行官）

謝謝。下一個問題。

操作員

謝謝。如果有人有疑問，可以按星號加入隊列。下一個問題來自B. Riley Securities的約翰·馬薩卡。請繼續提問吧。

約翰·馬薩卡（分析師）

早上好。關於您的投資計劃，您認為這種買賣之間的差距有多大？至少在銷售-租賃回租方面，是否有更多的機會？另外，我想問的是，過去三個月里，利率走勢出現了反轉。那麼，您和第三方賣家的資本回報率差異能否迅速縮小呢？或者，定價方面是否會有重新確定的過程？

巴茲·庫珀（首席執行官）

我認為這算是一種重新發現吧，約翰。當然，由於通貨膨脹的不確定性以及利率快速上升超過5%的因素，市場確實出現了一些回調。而隨着新年的臨近，人們通常會減少投資。我相信，在新年到來之際，第三方交易、Sale-Leaseback交易以及融資活動都會顯著增加。

約翰·馬薩卡（分析師）

簡單來説，您是在8月份看到一些交易在進行中嗎？還是説對方不願意調整價格，或者這些交易實際上已經停止了？

巴茲·庫珀（首席執行官）

不是的，我認為是重新定價的問題。另外，從購買方的角度來看，我們並沒有進行重新交易，但我知道市場上確實存在重新交易的情況，這可能導致了市場的回調。正如您所知道的，奧斯汀地區的活動確實有所增加，我們在自己的辦公室里也看到了這種情況，同時我們也收到了許多關於RFQ的請求。不過，隨着通用汽車的離開，市場確實會有所放緩。我們再次討論了增加4萬套公寓的計劃，這些計劃都是爲了優化現金流而設計的，我們正在努力完成這些計劃，但這需要時間。

不過，過去四個月里，奧斯汀地區的活動確實有了很大的增長。

加里·格森（副總裁兼財務總監）

嗯，就是該地區的租賃速度發生了變化，我們對該建築的租賃情況進行了評估，最終決定對其進行改造。那里有一家租户，這家租户將持續到明年年中，之后可能還會有其他租户入住。只是他們的租賃面積會縮小一些。所以，租户在這里的時間會延長，但建築的大部分區域將會被改造成更小的空間。

操作員

謝謝。現在問答環節已經結束，接下來將由大衞·格拉德斯特恩發表最后的講話。

大衞·格拉德斯特恩

唉，這次我們沒有得到足夠多的問題。我們很喜歡問題，所以如果您能把一些問題保存起來，以備下次會議使用的話，那我們將非常高興。下個季度再見吧。這就是本次通話的結束。

操作員

謝謝。今天的會議到此結束。您可以現在掛斷電話了。感謝大家的參與。

免責聲明：此文字記錄僅用於提供信息目的。雖然我們盡力確保準確性，但此自動記錄中可能存在錯誤或遺漏。對於公司的官方聲明和財務信息，請參考公司的SEC文件及官方新聞稿。公司參與者和分析師的言論僅代表他們在本次通話當天的觀點，可能會隨時發生變化。