FCPT第三季度AFFO增長 得益於創紀錄收購擴大投資組合

Four Corners Property Trust在2026年第三季度錄得温和的每股收益增長，同時完成了該公司歷史上規模最大的單季收購。在價值2.68億美元的獸醫物業組合交易領銜下，該淨出租REIT在休閒餐飲之外的資產佈局得到進一步拓展。在該季度結束后，該公司還為所有原定於2027年到期的Olive Garden和LongHorn Steakhouse租賃協議辦理了續期，降低了近期租賃到期滾動風險。

調整后運營資金（AFFO）從上年同期的4640萬美元升至5030萬美元。稀釋后每股AFFO同比增長2.9%，從0.45美元增至0.46美元，加權平均稀釋后股數從1.043億股增至約1.100億股。運營資金（FFO）從4390萬美元（或每股0.42美元）增至4740萬美元（或稀釋后每股0.43美元）。

季度淨利潤基本持平，為2890萬美元。總租金收入增長13.8%至7570萬美元，而調整后EBITDAre增長14.7%至6540萬美元。利息支出從1300萬美元增至1740萬美元，折舊和攤銷從1510萬美元增至1860萬美元。

2026年前九個月，AFFO達到1.495億美元（或稀釋后每股1.36美元），而上年同期為1.350億美元（或每股1.33美元）。前九個月淨利潤從8300萬美元增至8920萬美元，總租金收入從1.948億美元增至2.155億美元。

單季收購額創歷史新高 醫療領域佈局進一步擴大

FCPT在第三季度投資了3.26億美元，初始現金資本化率為6.6%，GAAP資本化率為7.1%。截至9月的今年前九個月投資總額達到4.10億美元，已超過2025年全年完成的3.18億美元。

該季度最主要的交易是7月份以2.68億美元收購102處Mission Pet Health物業。該組合產生了約1740萬美元的初始年現金租金，其中包括9月份生效的合同調租。其中100處物業簽署了兩份主三淨租賃（master triple-net lease）合同，加權平均剩余租期為10年，年租金漲幅超過2%。

FCPT表示，所收購組合的租户綜合EBITDAR租金覆蓋率超過6倍。本次收購通過現金及現有的舉債額度完成，並不依賴於股權融資。加上FCPT此前已持有的5處Mission Pet Health物業，截至9月30日，該品牌佔公司年基礎租金的6.2%，成為該公司的第三大品牌。

此次收購有助於FCPT繼續擺脫最初對達登餐飲（Darden Restaurants）物業的高度集中。季度末，Olive Garden和LongHorn合計佔年基礎租金的37%，而FCPT分拆上市時這一比例高達94%。目前約42%的年基礎租金來自休閒餐飲以外的行業，包括醫療零售和汽車服務。儘管如此，前五大品牌仍佔年基礎租金的約51%。

截至9月30日，該物業組合包含跨越185個品牌的1476份租賃合同，產生2.93億美元的年基礎租金。出租率為99.5%，租金收繳率為99.7%，平均剩余租期為6.7年。合同年均租金調升率為1.6%，報告的租户EBITDAR覆蓋率為5.3倍。投資級運營商佔年基礎租金的48%。

達登餐飲完成續租 緩解近期租賃到期壓力

10月14日，達登餐飲續簽了原定於2027年到期的全部66份Olive Garden和LongHorn租賃協議，並對另外6份將於2028年10月到期的租賃協議行使了提前續期權。這些租賃合同平均延長了約五年，並維持每年1.5%的租金漲幅。

FCPT表示，公司並未為促成續期提供任何租金讓步或資本補貼。在備考基礎上，該交易將組合的加權平均租期提升至約7年，使2028年前到期的年基礎租金佔比僅剩約2.7%。

管理層意圖繼續將收購重點放在餐飲、汽車服務和醫療零售物業上，強調建築面積較小且通用性強、租金較低以及租户信譽良好的標的。FCPT表示，當大型資產組合交易滿足其質量和增盈門檻時，將繼續予以考慮。

槓桿率觸及目標區間上限

截至9月30日，淨債務為調整后EBITDAre的6.0倍，處於FCPT明確的目標區間5.0倍至6.0倍的上限。公司報告可用流動資金為3.97億美元，包括現金、未提取的定期貸款及循環信貸額度。其循環信貸設施尚有3.50億美元可用額度，在計入利率套期保值影響后，固定利率債務佔比為85%。

在不考慮展期的前提下，FCPT的加權平均債務到期期限為3.8年，2028年前到期的債務約佔8%。此外，公司通過一筆金額為2.00億美元、定價為SOFR加125個基點的七年期定期貸款，以及一筆金額為4.00億美元、定價為SOFR加90個基點的五年期貸款，延長了約23%的存續債務期限。

演示材料指出，儘管FCPT進行了多樣化佈局，但租户集中度和租户經營業績仍是需要持續關注的因素。僅Olive Garden一家就佔年基礎租金的28.7%，而餐飲業佔整個投資組合的68%。租户EBITDAR覆蓋率數據涵蓋了總年基礎租金的63%，且基於租户提供的信息，FCPT並未對其進行獨立覈實。公司還指出，過去12年來建造成本的上漲速度快於整體通脹率，這是與物業開發和重置價值密切相關的因素。