Extra Space Storage (EXR) 2026年第三季度財報電話會議：自由現金流預期有所上調

各門店的運營收入均有所提升。在2026年第三季度，Extra Space Storage排名前30的市場中有27個市場的同店收入實現了增長，而去年同期只有12個市場如此。

管理層認為，該行業的基本面改善主要得益於新供應量的減少，而非需求的增強。客户需求保持穩定，而那些新建築項目較少或現有房源已被充分吸收的市場則恢復得更快。管理層表示，如果需求進一步改善，將會帶來更大的推動作用。

各項成本都得到了有效控制。人工成本下降了4.6%，營銷成本下降了6.8%，保險費用減少了16.5%，維修維護費用則下降了20%。管理層表示，在完成與Life Storage相關的物業工作后，維修維護費用已經趨於穩定，不過他們預計不會再出現20%的下降。

第三方管理平臺在本季度新增了78家門店，目前管理的門店數量接近2000家。儘管出售了59家管理過的物業，但公司今年迄今為止仍新增了107家門店。

Extra Space Storage預計在2028年前完成約6億美元的開發項目，預計平均回報率將超過9%。管理層表示，2026年約有1.12億美元的項目投入運營，2027年約為1.4億美元，2028年則約為3.3億美元，其中大部分項目與Life Storage資產相關。

Extra Space Storage將2026年的核心FFO目標提高至每股8.40美元至8.50美元，較之前的8.25美元至8.40美元範圍上升了75個基點。

管理層還將同店收入增長的預期中點提高了75個基點，將成本增長的中點降低了125個基點，同時將同店NOI增長的中點提高了150個基點。

全年收購預算從公司的預期300百萬美元增加到了400百萬美元。管理層表示，通過關係驅動的交易和非市場交易仍然是主要的投資機會來源。

對於第四季度的情況，管理層認為同店收入的增速可能會在上限處加速，在下限處放緩。儘管客户行為在10月份保持穩定，但管理層仍然擔心潛在的宏觀經濟壓力。

收入管理方面，管理層表示會繼續優化總收入，而不是單一指標。 occupancy率、新客户定價以及現有客户的費率調整都是針對各個物業進行的，以最大化收入和NOI。

存儲業務的恢復情況表明，這是一次漸進式的恢復，而不是一季度的突然好轉。隨着新供應的逐漸被消化，同店收入已經連續五個季度實現增長。

資本分配方面，收購、橋樑貸款、第三方管理、合資企業、開發和股票回購都在爭奪資金。管理層表示，他們的目標是提高每股FFO，而不是單純追求增長。

收購定價方面，對於當前的機會，管理層表示初始資本化率通常在5%左右，而在6%左右保持穩定。大多數交易都是通過長期合作關係來進行的，而不是通過廣泛的市場宣傳來吸引客户。

人工智能和客户獲取方面，管理層認為人工智能可以成為客户獲取的優勢，因為Extra Space Storage擁有強大的搜索引擎優化能力和運營數據。通過新興渠道獲得的客户似乎更加有準備，也更有意願進行交易，不過利用人工智能技術來獲取的客户數量仍然有限。

領導層交接：Springer表示，公司將繼續保持現有的戰略方向。他的重點包括物業層面的淨運營收入、外部增長、技術與人工智能的應用，以及保持公司的運營文化和領導團隊。

大家好，感謝大家參加今天的會議。歡迎收聽Extra Space Storage Inc. 2026年第三季度財報電話會議。

[會議提示] 現在我將會議交給投資者關係副總裁Jared Conley。請開始吧。

謝謝Connor，歡迎參加Extra Space Storage 2026年第三季度財報電話會議。除了新聞稿之外，我們還在網站上提供了未經審計的補充財務信息。請注意，管理層準備的講話和對您問題的回答可能包含《私人證券訴訟改革法》中定義的前瞻性陳述。

由於與公司業務相關的風險和不確定性，實際結果可能會與我們前瞻性陳述中的內容有很大差異。這些前瞻性陳述已受到公司最近向SEC提交的文件中所包含的警告性陳述的約束，我們鼓勵聽眾仔細閲讀這些文件。

這些前瞻性陳述是管理層截至2026年10月28日的估計。公司沒有義務因市場條件的變化或其他情況而修正或更新這些前瞻性陳述。現在我將會議交給首席執行官Joe Margolis。

謝謝Jared，也感謝大家今天參加這次會議。今天我和我們的總裁兼未來CEO Noah Springer以及首席財務官Jeff Norman一起參加會議。作為我的最后一次財報電話會議，我想借此機會回顧一下在我任職期間我們的團隊所取得的成就。

在2016年底，Extra Space擁有或管理着1,427家門店。如今，我們運營的門店數量已超過4,400家，是2016年的3倍多，這大大提升了我們的效率、規模、數據處理能力以及業務多樣性。我們的第三方管理平臺也從411家門店發展到了近2,000家門店。在此期間，我們重組並加強了公司的資產負債表，於2019年獲得了投資級評級，此后我們一直活躍於債務資本市場。

我們在2019年推出了橋樑貸款計劃，並將其從一個想法發展成價值超過3.5億美元的貸款項目。該計劃為我們提供了可靠的利息收入、管理費、租户保險收入以及未來收購的機會，同時還擴大了我們的行業關係。在2022年，我們收購了Storage Express，而在2023年，我們完成了以150億美元的價格與Life Storage的合併。我們在投資結構、客户獲取、定價和運營方法方面取得了許多創新成果。

最重要的是，我們積極提高了每股FFO。核心FFO從2016年的3.70美元增加到去年的8.21美元。我們的季度股息也從每股0.78美元增長到1.62美元。包括股息在內，自2017年初以來，我們的股東獲得了約170%的總回報，這一成績並非我個人的功勞，而是我們團隊共同努力的結果。我們的團隊成員分佈在各個門店、呼叫中心和辦公室，他們每天都非常努力地工作，以照顧我們的客户和門店，並取得卓越的成果。他們始終遵循Extra Space的價值觀，即誠信、團隊合作、激情、創新和卓越。

我很自豪能與這個獨特且出色的團隊共事，我感激他們每一個人。其中一位隊友就是諾亞·斯普林格。我已經與諾亞直接合作了超過11年。在這段時間里，他的職責範圍不斷擴大，從負責啟動和發展我們的第三方管理業務，到包括資產管理、合資項目、建築項目、人力資源以及運營方面的工作。 我有幸見證他成長為一名傑出的專業人士和領導者。沒有人比他更適合接任這家優秀公司的領導職務。他對我們的業務、戰略、員工以及合作伙伴瞭如指掌。他得到了董事會、執行團隊以及整個組織的全力支持。諾亞已經準備好帶領Extra Space Storage走向新的輝煌。 現在，我有幸將話筒交給諾亞。 謝謝喬，也感謝在場的每一位同事。喬和我一起工作已經十多年了，我非常感激他為公司所做的一切貢獻。我想感謝他和董事會給了我這個機會，讓我能夠領導Extra Space Storage。 這次轉型並不需要制定新的策略。而是要讓這家優秀的公司變得更好。讓我來詳細説明一下我的計劃：Extra Space Storage將繼續以優於行業其他公司的方式運營，同時我們還將以能夠提升每股價值的方式持續增長。這就是我們的承諾。今天我要説的其他內容，都是如何實現這一承諾的方法。 首先，我想談談本季度的業績。這是我們履行承諾的最佳證明。核心FFO達到了每股2.17美元，比去年同期增長了4.3%。同店收入增長了2.7%，這已經是連續第五個季度持續改善。同店費用下降了1.8%，而同店淨營業收入則增長了4.6%。本季度，我們的店鋪入住率為94%，比去年同期高出30個百分點。 在經歷了三個季度之后，我們再次將全年的核心FFO目標定在每股8.45美元。這些成績歸功於我們的團隊。這些成績的取得並非源於一項重大舉措，而是源於我們每天為服務客户所做出的正確決策。我想感謝Extra Space Storage的每一位員工，是他們們的努力和堅持才帶來了這樣的成果。 我們的團隊也是我對自己未來充滿信心的原因。因為讓一家優秀的公司變得更好，並不是要制定新的策略，而是依靠那些能夠執行我們已經確定的策略的人。我們的執行團隊平均有19年的工作經驗。據我所知，他們是該行業中最資深的管理團隊，而支持他們的則是另一代在這里成長起來的領導者，他們在存儲行業工作了多年，併成功完成了許多收購。 我們的團隊始終團結在一起。這家公司從來都不是由一個人來管理的，而是由成千上萬的人在優秀的平臺上執行偉大的戰略。我的責任就是讓這個平臺更加強大。 我在一月份被任命為總裁。從那時起，我花了很多時間與我們在各地的團隊交流，包括與25位部門副總裁以及近244位區域經理進行討論。我還親自走訪了許多店鋪。 有一件事變得非常明確：我們最大的優勢在於我們已經擁有的資產。提高物業層面的淨營業收入是我們的首要任務。通過傾聽團隊成員的意見，我們不斷尋找可以更快推進、改進執行力的領域。一直以來，我們都是這樣做的，而且我們會繼續挑戰自己，尋找更多的改進機會。通常，最好的想法都來自那些經過數據驗證的團隊成員們。這是因為，數據本身並不是一種優勢。真正的優勢在於數據的整合、技術的運用、人才的支持，以及一種不斷尋求我們缺失之處並付諸行動的文化。正是這樣的組合，才使得規模成為運營上的優勢，而這也構成了我們的核心競爭力。這正是許多業主信任我們管理他們店鋪的原因。如今，我們為他們管理着近2000家店鋪。

我們是業內最大的第三方管理平臺之一。許多業主現在都成了我們的長期合作伙伴。我們為他們管理店鋪，為他們提供貸款支持，還從他們那里收購了企業。這些企業相互支持，而我們的管理平臺則將它們緊密地聯繫在一起。合資企業和第三方管理能夠建立良好的合作關係，而這些關係又能帶來更多的貸款和收購機會。

這使得更多的店鋪加入我們的平臺，從而增加了規模和數據積累。這就是「Extra Space」模式的核心所在。在這個行業中，最好的機會往往來自那些你認識15年的人打來的電話。我們已經獲得了接收這些電話的權利，並且打算充分利用這些機會。更深入的渠道並不意味着要做出更多的交易，而是意味着有更多的選擇。對我們來説，最佳的資金使用方式可能是通過收購、貸款、擴張和投資，或者回購自己的股票。

我們不需要所有渠道同時開放。每一分錢都在競爭，但我們的目標不是單純的增長，而是每股自由現金流的增長。我在這里已經工作超過20年了。我瞭解這家公司、這個行業、我們的員工、合作伙伴以及競爭對手。我對你們的承諾是透明的。我們會專注於店鋪和物業層面的淨運營收入。我們將繼續增長，會嚴格管理你們的資金，並且會以同樣的標準來評價自己，就像你們評價我們一樣。

喬打造了一家家喻户曉的公司。我的任務就是確保它還能迎來更美好的未來。現在，我把工作交給我們的財務總監傑夫·諾曼了。

謝謝，諾亞。我們實現了每股2.17美元的淨自由現金流，同比增長4.3%，超出了我們的預期。相對於預期值，我們的表現更好，這主要得益於同店淨運營收入的提升、更高的租户保險費用，以及更低的管理和行政費用。在運營方面，我們繼續看到新供應減少的影響，並且已經充分利用了這些改善因素。

在2025年第三季度，只有12個排名前30的市場實現了同店收入的增長。到了2026年第三季度，這一數字上升到了27個市場。同店收入增長了2.7%，比去年同期快了290個百分點。同店費用連續第二個季度下降，降幅達到了1.8%。

各項費用的節省都是全面的。工資成本下降了4.6%，營銷成本下降了6.8%。保險費用下降了16.5%，維修和維護費用則下降了20%。我們充分利用了規模和技術優勢，提高了業務效率，而這些效率也體現在了財務結果上。雖然我們一直專注於運營方面，但我們也一直在積極尋求外部增長的機會。

在本季度，我們在第三方管理平臺新增了78家店鋪。我們投資了6400萬美元用於收購和開發項目，還發放了2000萬美元的過渡性貸款。在過去12個月里，我們又回購了4.91億美元的股票，平均價格為134.38美元。我們認為，在當前環境下，這種資金運用是非常明智的。

我們仍然有充足的資源用於各個增長渠道，並且會在第四季度繼續積極運作。我們還在不斷發現優質的再開發項目，預計到2028年，我們的再開發項目將帶來約6億美元的收入，平均回報率將超過9%。

關於資產負債表方面，我們已經償還了所有2026年的債務到期金額，直到2027年7月都沒有任何重要的債務到期事項。本季度末，我們的淨債務與EBITDA的比例為5.2倍，其中89%的債務為固定利率債務，而可變利率的應收賬款則被考慮在內。

我們通過戰略性地使用商業票據來繼續減少利息支出，我們的循環信貸額度還有超過17億美元的資金可用。這些資金使我們能夠在發現有利投資機會時積極投資，我們預計這些機會大多來自非市場性的交易。

由於今年前三個月的表現良好，以及第四季度前景有所改善，我們在2026年第二次上調了全年核心FFO的預期目標，目前預計為每股8.40至8.50美元，而之前的目標是每股8.25至8.40美元，即提高了1.5%。我們還調整了各門店的收入預期。我們將同一門店的收入增長幅度提高了75個基點，而費用增長則減少了125個基點，從而使得同一門店的NOI增加了150個基點，這些都是在預期目標的基礎上進行的調整。

我們還將收購計劃的上限從3億美元提高到了4億美元。總的來説，倉儲行業整體正在復甦，而Extra Space則處於這一復甦的領先地位。我們創造了最多的流量，這使我們能夠向新客户提供最高的收費標準，同時保持行業最高的入住率，這推動了我們財務業績的加速提升。現在，讓我們開始回答問題吧。

[操作員提示] 第一位提問者是UBS公司的Michael Goldsmith。

Joe，祝賀你取得了出色的業績。我的第一個問題是關於第三季度的情況，從入住率和收費率的角度來看，情況如何？另外，能否介紹一下10月份的情況？

當然，Michael。第三季度的趨勢相當穩定。我們發現新客户的收入或收費率增長基本持平。整個季度，我們的入住率都有正的增長。10月份的情況也延續了這一趨勢。因此，我們對第四季度的前景持樂觀態度。第三季度時，我們的收入超出了預算預測，10月份的情況也類似。

那麼，到下一個季度，全年的預期表明，同一門店的收入將保持在第三季度的水平左右，而同一門店的NOI則會有所放緩。我知道你在設定預期時一直比較保守，但我想了解一下你對這些預期的理解。另外，我知道你在預期中考慮了一些可能的宏觀風險因素，如果這些因素確實存在的話。

Michael，你總結得非常準確。前三個季度，同一門店的收入同比增長了2.3%，這已經接近預期範圍的中間值了。所以，按照預期範圍的中間值來看，收入將保持平穩增長。如果超出這個範圍的上限，那麼收入將會進一步增加；而如果低於這個範圍的下限，那麼收入就會有所放緩。

所以，所有這些可能性都存在。不過，這個範圍也包括了可能出現宏觀不利因素的情況。不過，今年我們還沒有遇到這種情況，這也導致了我們不錯的業績表現。從費用方面來看，我們今年在節省費用方面做得很好。我們會繼續關注一些重要項目，比如財產税，等第四季度最終的數字出來后，我們再做出判斷。

不過，到目前為止，我們看到的成果讓我們非常滿意，我們希望能夠繼續取得更好的業績。截至目前，我們的業績已經實現了翻倍的增長。

下一個問題來自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。

Joe，我同意他的觀點，恭喜你，祝你好運。如果你把Public Storage的數據與你們公司的數據進行比較的話，你會發現目前的情況確實有所不同。在第三季度，PSA提升了租賃租金，但同時減少了租賃量。在7月之前，你們的入住率幾乎連續15個月都在上升，之后則轉向了保護租賃量和入住率。我想知道的是，你們都是大型運營商，目標客户群體也相同，為什麼收入管理系統的效果如此不同呢？有什麼想法嗎？

是的，謝謝Todd的回答。我認為我們不想去關注競爭對手的做法，因為我們知道自己在做什麼。再次強調，我們的重點始終是追求收入和淨利潤。我們會繼續利用入住率和租金這兩個手段來優化業績，並且會適時調整這兩個指標。

雖然你可能會看到租金有所波動，但實際上，每個物業每天都會有一些微小的變動，這樣我們就可以最大化收入方面的表現。其他人怎麼做並不重要，但我知道Extra Space公司一直在努力確保我們能夠專注於提升收入，我們會同時使用這兩種手段。

那麼，我們應該如何看待在2027年的非高峰租賃季節保持較高的入住率所帶來的收益優勢呢？今天保持較高的入住率和客户基數，是否足以抵消年初較低的租賃費率帶來的影響呢？

是的，我們有理由繼續保持行業內最高的入住率。因為我們有比其他人更有效的營銷手段。通過人工智能技術，我們可以捕捉到更多的市場份額，這得益於我們在運營中的各種努力。所以，我們會繼續保持這一水平。當然，如果需要的話，我們也會適當調整租金水平。

Todd，我再補充一點。過去幾年里，我們成功地識別出最有價值的客户。我們的住宿時間有所增加，我們在不同渠道之間的協調也更加靈活，定價和推廣方式也更加合理。這些舉措都體現在了結果上，這也使得我們的收入增長最為顯著。這纔是我們真正關注的指標。

下一個問題來自Wells Fargo的Eric Luebchow。

很好，感謝這個問題。當然，也祝賀Joe和Noah的過渡。請簡單介紹一下南加州的現狀。我知道洛杉磯的租金限制是在幾個月前實施的，而由於颶風的影響，又出現了一些新的限制措施。請簡要説明這些措施對你們的結果產生了什麼影響，以及第四季度的情況如何？

謝謝Eric。爲了提供背景信息，在2025年大部分時間和2026年上半年，洛杉磯縣的許多物業都受到了緊急狀態命令的限制，這導致該地區的入住率非常高，但租金卻相對較低。這種狀況直到7月1日才被解除。

我們開始逐步將那些新客户和現有客户引導到市場水平的利率水平。在過去幾個月里，我們已經幫助大約一半的客户達到了更符合市場狀況的利率水平。正如問題中提到的，最近又出臺了額外的緊急訂單措施。

因此，我們將繼續按照這一要求來調整利率。我們會繼續評估這種情況在2026年以及2027年是否仍然適用。至於第二次緊急訂單的影響，鑑於今年時間已經很晚了，2026年應該不會有什麼明顯的影響。這一點已經考慮在我們的2026年預測中了。我們會繼續觀察這種情況，看看在2027年是否還會有影響，或者這個措施是否會很快被取消，從而不再對決策產生影響。

很好。還有一個問題：關於資本分配方面，您最近更傾向於進行股票回購而不是收購。考慮到最近利率的變化，您覺得賣方的期望是否有所變化？目前您認為什麼樣的風險回報最合適呢？

謝謝，Eric。這個問題很好。顯然，我們在考慮所有與增長相關的方面，包括管理、股票回購、貸款以及收購等。我們把每一個方面都考慮在內，沒有任何一個方面是互相排斥的。我們在每個時間和每個機會下都會綜合考慮所有這些因素。所以，在上一季度和今年，我們進行了不少股票回購，這對我們來説是有益的。

我們繼續在管理方面努力。今年到目前為止，我們的淨資產約為107項；貸款金額達到了1.65億美元，而未來的潛在貸款額則達到了6000萬美元。因此，我們在增長方面表現得非常穩健。正如您所提到的，過去一年里利率上升了很多，可能超出了人們的預期。因此，對於其他公司來説，一些交易可能會變得更加困難。

不過，我認為我們無法每月都看到人們將利率與之前的情況進行比較。在評估交易時，我們並不認為每一筆交易都因為利率的變動而無法進行。我們會繼續關注這個問題，並隨時觀察利率的變化。不過，目前還沒有任何跡象表明情況發生了巨大的變化。

下一個問題是來自瑞秋·韋迪亞的提問。

恭喜喬退休，也祝賀諾亞擔任新的職務。我想了解一下ECRI的情況，尤其是考慮到客户停留時間的延長。您是如何調整ECRI的？這種策略如何推動同店收入的增長呢？

謝謝，Ravi。實際上，ECRI並沒有發生變化，它仍然是推動增長的關鍵因素。我們希望確保與客户保持良好的關係，但實際上並沒有對ECRI的實施方式做出任何調整，客户接受方式也沒有改變。

明白了。那還有一個問題：您有沒有注意到在客户獲取方面的一些早期影響？這是否影響了定價、退房率或入住率等方面？

是的，最近我一直在關注[新聞]以及其他相關機構的情況。其實觀察這些情況挺有趣的。看吧，這確實是一件令人興奮的事情。我在個人生活中也經常使用這些工具，試圖瞭解客户們是如何使用這些工具的。我想説幾件重要的事情。

我們的客户之所以選擇我們，是因為我們為他們提供了優質的服務。而他們把物品存放在我們的倉庫里，也是因為他們確實需要這些物品。當他們不再需要使用我們的產品時，他們就會把物品搬走。我們希望能夠吸引到合適的客户，讓他們在我們的平臺上停留更長時間，從而滿足他們的需求。最終，當他們搬走物品時，他們就徹底不再使用我們的服務了。

關於我們的業務模式，有幾點需要記住。首先，我們有實體店鋪；其次，我們有客户的物品，併爲他們提供相應的服務，以保護這些物品在租賃期間不受損害。當客户不再需要這些物品時，他們就會把它們搬走。我認為，與第三方機構相比，我們的優勢在於客户可以輕松地將物品搬走。而且，當我們與客户合作時，Extra Space確實具有很大的優勢。

我們所擁有的數據以及我們使用的搜索引擎優化技術，使我們比其他公司更有優勢。因為我們已經從事這個行業多年了，我們發現人工智能和搜索引擎優化之間有着直接的關聯。只要我們在這方面做得更好，那麼我們在人工智能領域的優勢也會持續增強。所以，雖然有些人認為這對Extra Space來説可能是個負面因素，但我認為這其實是一個積極的因素。

下一個問題來自Truist Securities的Linda Sai。

當談到經濟復甦時，是潛在客户需求有所回升嗎？還是説，經濟復甦主要反映了供應減少和市場份額的下降？

感謝Linda的問題。我認為更可能是后者。過去幾年，需求一直保持穩定。我們沒有看到需求出現明顯的下降，但也沒有看到顯著的提升。因此，我們認為我們所經歷的基本經濟復甦，主要是由於新供應的吸收速度放緩所導致的。

造成這種情況的原因在於，當我們查看自己的投資組合時，發現那些恢復最快、收入增長最明顯的市場，要麼是之前沒有大量新供應，要麼是在經濟周期的早期就有了新的供應。而那些仍然處於低水平的市場，則仍然面臨着新供應的挑戰。所以，這更像是一種供應放緩的情況，而不是需求的恢復。不過，對我們整個行業來説，如果需求能夠恢復，那當然是一件好事。因為即使沒有需求方面的改善，我們也能加速收入的增長。

謝謝你的解釋。至於費用方面，維修費用下降了20%，保險費用下降了17%，工資費用下降了5%。這些節省是長期性的，還是因為時間因素或比較因素導致的？

非常好的問題，Linda。關於維修費用，我認為在2024年和2025年，由於進行了大量的倉儲清理工作，我們在這方面的支出有所增加。不過，我們現在已經完成了這項工作。

我們去年就完成了這項工作。現在，當我們面對更輕松的競爭環境時，你會發現成本大幅節省了20%。不過，我認為這種成本節約是可持續的。這不是突然出現的現象，但我們也不認為成本會再次下降20%。你提到了保險方面的節省措施。我們在年中進行了更新操作。這是第一個季度我們能夠充分享受到這些節省帶來的好處。而這種情況將持續到2027年，因為我們直到2027年6月纔會進行再次更新。

另外，從整體來看，所有這些節省都是結構性的。實際上，我們利用了我們的規模優勢，引入了更多技術，試圖找到提高效率的方法。我認為我們可以繼續這樣做下去。雖然我不認為成本會一直保持在-1.8%的水平，但我們認為可以很好地控制這些開支。

下一個問題來自RBC公司的Brad Heffern。

是的。從整體來看，這一季度的存儲情況似乎發生了一些變化，至少在結果和PSAs方面如此。不過，之前我們也遇到過類似的存儲問題。所以我想知道，您認為這一季度的結果應該如何看待？是否有什麼根本性的變化改善了業務狀況？還是這只是季度間的波動，屬於整體逐漸恢復的一部分？

是的。我認為，縱觀全年，我們的表現一直在不斷改進。這一趨勢對我們來説非常穩定。至於與其他公司相比，我就不多說了，但就我們自己而言，我們的表現仍然非常強勁。正如Jeff剛纔提到的，我們的需求保持穩定，空置率仍然很低，現有客户的數量也非常可觀，而壞賬率則一直處於歷史較低水平。因此，我們繼續向前推進。隨着供應量的減少，我們有了一定的優勢，而且這種優勢將持續下去。

Brad，我覺得這種情況已經持續了一段時間了。我真不認為這是第三季度纔出現的情況。正如Noah在開場白中提到的，我們已經連續五個季度看到收入有所增長，這與我們預期的緩慢而穩定的恢復過程相符。因為新供應的減少，以及我們能夠成為最早受益者，從而享受到這些改善的基本面。所以我認為，我們可以將這種情況視為一個正在恢復的行業，而且還有很大的發展空間。

好的，謝謝您的介紹。關於我的后續問題，Life Storage顯然沒有進一步公開更多信息。不過，我想請問一下，既然你們已經經營了幾年，那麼這些店鋪的整體表現是否與傳統的投資組合相當呢？

謝謝，Brad。是的，我們仍然看到Life Storage店鋪的表現非常出色。從佔用率的角度來看，這些店鋪在2024年就已經達到了與傳統投資組合相當的水平。從那時起，我們不斷提高它們的收益水平。大部分改進都發生在2025年。這些店鋪還有一些優化空間，這使得它們的表現超出了整個投資組合的平均水平。

不過，我認為，如果我們從各個店鋪的整體情況來看，就可以發現其中的差異。雖然2026年和2025年的店鋪表現有正面差異，但僅相差20個基點而已。所以，這不僅僅是某個店鋪的表現發生了變化，而是整個投資組合都在持續進步和改善。

布拉德，讓我再提一下關於倉儲資產的一些問題。當初購買那些房產的主要理由就是它們的地理位置，而這些房產主要位於陽光地帶。正如傑夫所説，最初這似乎是個障礙，但現在隨着這些地區的供應減少，對於我們來説，這些倉儲資產無疑會成為一個有利因素。

下一個問題來自格林街的斯賓塞·格里姆徹。

讓我們先回到交易市場的話題上。你能介紹一下目前市場上出現的各種交易類型嗎？比如那些已經穩定的房產，以及那些仍然有租户居住的房產。另外，你們有沒有看到市場上出現一些重新交易的案例呢？

那麼，斯賓塞，我可以從兩個不同的方面來回答這個問題。首先，那些沒有成交的交易都是開發項目，這類項目已經不再存在了。現在可用的機會並不多。不過，現在出現的情況是那些因為某種原因需要出售的房產。這些通常是家族企業或者需要與合作伙伴合作的房產。

因此，我們利用這些機會，因為我們擁有大量的合資企業和第三方管理項目。可以説，這些是我們目前看到的主要交易類型。至於你提到的其他類型的交易呢？

斯賓塞，我們還沒有看到太多重新交易的案例。也許現在還為時過早。這些房地產交易往往會有較長的周期。所以，可能是利率的變化導致了一些重新交易的案例。不過，我們現在還沒有看到太多這樣的案例，可能只是時間問題而已。我們會繼續關注這一情況。

回到諾亞關於不同類型交易的問題，我們的優勢之一在於，對於那些打算出售房產的業主，我們可以提供不同的解決方案。我們可以直接收購該房產。如果他們需要更多的時間，我們也可以提供過渡貸款。

通常，我們首先會進行合作討論，瞭解他們的需求和目標是什麼，以及我們如何幫助他們。我們願意耐心等待，並盡我們所能與合作伙伴合作，包括潛在的賣家。

斯賓塞，有很多關於重新交易的説法，這種事情會發生嗎？其實，我們很多交易都來自那些長期建立的合作關係。我希望那些人能夠明白，當Extra Space表示要購買某處房產時，我們就會真的去完成交易，並且會按照承諾去做。所以，雖然未來可能會有重新交易的案例，但我們已經承諾了一些事情，我們會確保把它們完成。

好的，謝謝。如果我説錯了什麼，請原諒。那麼，你們能分享一下本季度收購的房產的資本成本嗎？另外，考慮到可能要調整買賣價差等問題，這些定價的談判是在多久之前進行的呢？

這些交易已經經過一段時間的籌備，我不認為在過去30或60天內有任何重大的修改。不過，對於我們所考慮的大多數交易來説，目前的資本成本大概在5.5左右，正在穩定於6左右。

下一個問題來自BMO Capital Markets的胡安·薩納布里亞。

喬，恭喜你。你的表現確實很出色。我只是想再跟進一下會議開始時提到的關於第四季度同店收入預期的問題。已經連續五個季度，業績都在持續改善或加速增長。那麼，第四季度的數據是否意味着業務狀況發生了變化？或者這只是你上季度提到的那種保守估計而已？

謝謝朱安。的確，第四季度面臨的競爭環境會更為嚴峻。這一點已經在我們的分析考慮範圍內。但正如我之前提到的，如果以樂觀的態度來看待情況，仍然有繼續增長的機會。所以，所有的可能性都存在。

我們總是希望考慮到一些宏觀因素。不過，就像今年所看到的那樣，客户的健康狀況以及行為模式一直保持穩定。我們之前考慮到的許多風險和問題並沒有發生。

如果這種情況持續下去，我認為我們有很好的機會在預期範圍內取得良好的業績。當然，也有機會超越這些預期。

關於重新開發方面，你提到了到2028年需要6億美元的資金。希望能更詳細地介紹一下這一計劃的發展情況，以及我們考慮了哪些類型的機會？是調整資產結構呢？還是利用那些未被充分利用的土地進行開發？主要是針對生命地產項目吧。如果你能提供更多細節的話，那就更好了。

是的，謝謝朱安。確實如此，主要是后者。我們的投資組合中有很多機會，但其中大部分來自現有的生命地產項目。目前，到2026年，我們的資產規模約為1.12億美元，到2028年將達到約3.3億美元。

這些交易涉及各種不同的項目。可能是我們收購了一些具有潛力的資產，也可能是來自生命地產項目或其他現有項目的資產。只要這些資產的回報率、入住率和收益達到一定的水平，我們就可以將其納入我們的投資組合中。因此，我們會繼續推進這些項目，以獲得更好的回報。對我們來説，這些項目的回報率非常高，達到了9%左右。所以我們非常樂意擁有這些項目，並且願意尋找更多的機會。

下一個問題來自Evercore ISI的邁克爾·格里芬。

很好。恭喜喬和諾亞。也許可以換個方式來問一下需求方面的問題。如果沒有房地產市場的復甦，你認為存儲行業的 fundamentals和營收增長能否回到長期的增長模式呢？或者，如果我們認為傳統的存儲用户群體在未來幾年內無法重返市場，那麼定價和營收增長的模式是否會發生變化呢？或者，我們還能回到大家都熟悉的那種發展模式嗎？

我認為最終我們會回到大家都熟悉的那種發展模式。我們非常喜歡存儲行業，格里芬。我想指出的是，這其實是一個關於兩個城市的故事。你可以在補充材料中很快看到我們在陽光地帶的情況，然后再看看中西部的情況。

所以，如果你把目光投向鳳凰城，從南部一直延伸到卡羅萊納州。那里正是供應問題最為嚴重的地區，而供應情況則有所改善。而在華盛頓特區以北、波士頓地區，尤其是中西部地區，收入增長情況非常強勁。這些地區的房地產市場也不例外。可以説，在整個東南部地區，由於人口流動增加，房地產市場更加繁榮。

因此，我認為供應方面的情況仍在改善，而隨着供應的減少，這些地區的狀況也會繼續好轉。從客户流動的角度來看，我想回想一下幾年前的情況。那時，大約63%的客户都是因為搬家而選擇我們公司的。而現在，這一比例已經降到了55%。這種情況已經持續了一段時間。事實上，多年來，55%的客户都是因為搬家而選擇我們公司。

所以，我們認為最初的衝擊已經過去了。我認為現在沒有什麼需要擔心的了。實際上，如果利率下降的話，我們並沒有計劃這樣做。但我們會在時機成熟時考慮這個問題。當這種情況發生時，人們會開始更頻繁地搬家，那麼我們的業務就會隨之增長，這將對我們公司是一個巨大的利好。不過目前，我們仍然認為問題主要出在供應上。

很好，諾亞，這非常有幫助。再問你一個問題：在擔任Extra Space的CEO期間，你扮演了許多不同的角色。有沒有一些關鍵領域是你希望從一開始就重點關注的？比如對門店的投資、客户服務方面、技術方面等等？你進入這個新職位后，最關心的是什麼？

是的，謝謝。首先，我要感謝喬，因為我們正走在正確的道路上。我關注過幾位表現出色的CEO，喬就是其中之一。我已經和他一起工作了12年，而我在這家公司工作已經20年了。所以，很多策略和我們所做的事情都留下了我的印記。

我不會坐等時機出現，然后説：「我要帶來一些新的指標，這些指標是我之前沒有想到的。」而是會立即開始實施這些策略。正如我在開場白中所説的，我們會繼續關注物業層面的淨利潤率，這是最重要的因素。

門店非常重要，我們還會繼續專注於增長。在我在Extra Space工作的整個過程中，我一直專注於增長，無論是通過收購、合資企業、過渡性貸款還是第三方管理等方式。這些對我來説都是新的機會，我們會繼續推進這些工作。Extra Space一直以來都是技術領域的領導者，我們會繼續在這方面努力。人工智能為我們帶來了新的機遇，我相信我們在客户服務方面也能看到這種提升，同時也會在運營效率上取得更大的進步。

我認為，我們需要記住並保持的一件重要事情就是留住行業內最好的團隊，並維護Extra Space的文化。這纔是讓員工留在這里、讓他們願意繼續工作、推動公司發展的關鍵。綜上所述，諾亞，從1月1日開始，我們不會説「哦，天哪，現在有了諾亞的帶領，情況發生了巨大的變化」。

不過，行業、公司以及其他方面都會發生變化。當這些變化出現時，我們會像以往一樣利用它們。但現在還沒有理由認為船的方向要改變，因為我們正走在正確的道路上。

下一個問題是來自花旗銀行Nick Joseph的提問。

這里是埃里克，和尼克一起通話。從去年第四季度開始，您的門店收入增長速度有所放緩，儘管競爭環境變得更加激烈。不過，在同一時期內，您門店的營業收入卻有所上升。我很好奇，為什麼這種關係會發生變化呢？我知道這需要一些時間才能解決，但我認為本季度應該能看到更明顯的影響，尤其是當入住率保持穩定的情況下。所以，我想知道為什麼它不再能很好地預測門店收入的增長方向。

埃里克，諾亞在問答環節早些時候提到了這一點。但正如我們一直説的，我們總是從整體角度來考慮收入問題。所以，所有這些因素都值得考慮。我覺得，也許我們在強調新客户的重要性時有些過頭了——當我們看不到收入增長時，我們認為新客户是一個有前景的增長點，而實際上，當我們看到收入有所增長並且基本面有所改善時，新客户的貢獻確實起到了重要作用。

不過，我覺得你們可能把這個問題想得太簡單了，其實只有這一個因素或指標是不夠的。從數據來看，這一點很明顯。相反，如果我們考慮2024年和2025年的行業情況，甚至從2023年開始，幾乎連續三年新客户數量都在下降，但收入卻並沒有那麼糟糕，在大多數情況下，儘管新客户數量在減少，但收入基本保持穩定。所以，這不是唯一的因素。我們使用的是所有可用的因素。就像之前提到的，希望大家都明白，我們的目標是實現收入增長，而我們有多種方法來實現這一目標。

這很有幫助。另外，看起來您預計第四季度門店收入增長率將在3%左右。您提到10月份的業績表現較好。如果這種情況持續下去，是否足以達到這個預期目標呢？或者您認為，還需要看到更多的改善才能達到預期目標？

謝謝埃里克。我們會繼續關注這件事，但不會過多地透露細節。不過，我們對目前的狀況感到非常滿意。無論外界有什麼負面報道，我們的客户行為和業績都非常出色。

所以，我們的客户表現一直很好。我們的客户獲取平臺能夠捕捉到市場上大部分的需求，這使得我們在行業最高的入住率下也能獲得不錯的定價優勢。所以，一切都很順利，我們會繼續努力，以實現收入的持續增長。

下一個問題來自巴克萊銀行的布倫丹·林奇。

這里是安娜貝爾，替布倫丹回答。請問您能否提供一些量化數據，來説明2027年減少新供應所帶來的潛在好處有多大？

安娜貝爾，我們希望能為您提供一對一的數據支持。我們確實觀察到，這種趨勢不僅在不同市場出現，甚至在同一物業或同一類型的物業中也會有所不同。雖然我們可以看到，隨着吸收能力的提高，基本面得到改善，我們的定價能力、租金收入以及入住率都會上升。但是，要在整個投資組合層面進行量化分析是很困難的。例如，如果吸收了x平方英尺或x百萬平方英尺的需求，那麼收入就會增加y個百分點。我們對這一趨勢非常有信心，過去幾年我們也看到了這種趨勢，但我無法提供具體的一對一關聯數據。

我對此感到非常興奮。我以為傑夫會在我們完成預算之前就給出「27」的指導建議。傑夫，你的回答真是太好了。

那麼，您能介紹一下您的第三方管理平臺的客户需求情況嗎？我覺得本季度的流失率有點高。

是的。需求仍然非常強勁，顯然這是行業內最大的需求。我之前也從事過類似的工作，實際上，多年前就開始了這項業務，至今仍然非常成功。今年我們已經處理了107處房產的增信工作，還有1個投資組合中有大約59處房產被出售了。

那次銷售確實是個大問題。不過我們預計第四季度會恢復正增長。不過，有一點需要注意，就是其中有一處房產出現了問題，該房產在本季度增加了78處房產，但我們預計在這方面會繼續保持強勁的表現。事實上，上一次出現負增長的季度是在2017年第四季度，差不多已經過去了10年，每年都是正增長。所以雖然有時候會有起伏，但總體來説，這項業務是非常穩定的。

下一個問題來自 Scotia銀行公司的維克托·費迪夫。

今天早些時候，您提到人工智能正在成為重要的流量來源。請問在客户入住后，這些由人工智能篩選出的客户在行為上存在哪些差異？包括停留時間、對某些因素的敏感度以及整體客户價值等方面。

是的。不過，我們的客户中，使用人工智能篩選的客户比例仍然很小。因此，目前我們還無法獲得足夠的數據來進行分析。不過，我們知道的是，搜索引擎優化與人工智能篩選之間的相關性確實很高。因此，我們認為自己在這方面將繼續保持領先地位。隨着市場的變化，我們有可能會從新的渠道獲取客户，從而繼續佔據主導地位。不過現在來説，還太早，數據也還不夠多，無法確定具體的趨勢。

明白了。關於您的橋接貸款平臺，您在9月份提到，那些處於半穩定狀態的房產所有者現在成爲了您的主要客户群體。請問在這方面，您是否看到了更多的機會，以彌補發展速度較慢的問題？如果您考慮2027年的新業務情況，與今年相比有什麼不同？

是的。謝謝維克托。在過去一年里，我們確實看到了一些變化，越來越多的客户不再願意投資新建的房產，而是選擇投資那些已經有一定入住率的半穩定房產。無論是在新業務的開發方面，還是在我們看到許多借款人選擇在房產到期前延長貸款期限的情況下，這種情況都很常見。

與其選擇通過CMBS貸款或出售房產來解決這些問題，他們更願意選擇延長貸款期限，以便讓房產完全穩定下來。這在當前的情況中相當普遍，我們看到很多貸款人在到期前選擇延長貸款期限。

下一個問題來自摩根大通的邁克爾·穆勒。

喬，我們也想表達我們的祝賀和美好祝願。所以，EXR一直以來都是通過收購的方式來開展業務的。當開發工作再次全面展開時，是否有任何因素會導致我們的策略發生變化？也許你可以考慮在資產負債表的基礎上進行投資。

是的。我們會考慮所有這些選項。過去，Extra Space一直是一個發展迅速的公司，而近年來我們則專注於不同的領域。但這並不意味着我們不能或不應該重新進入這個領域。我們會研究一下各種機會，看看我們有哪些能力去做這件事，以及我們應該把資金投入到哪里。如果那確實是最好的選擇，那麼我們就會採取行動。我們沒有擔心或害怕什麼。我們更關心的是如何找到最好的機會。

下一個問題來自高盛公司的Caitlin Burrows。

還有幾個問題。首先，關於收購規模的問題，考慮到利率的波動，你提高全年收購目標似乎有些令人驚訝。你能介紹一下你正在考慮的交易類型嗎？你還在繼續尋找這些交易嗎？那麼，這些交易的進展如何呢？

謝謝，Caitlin。我覺得這並不奇怪。我認為，雖然可能會有一些交易因為某些原因而中斷，但我們之間的合作關係非常穩固。今年，我們大部分的交易都是通過這些關係來進行的，這種情況很可能會持續下去。

這些都是我們一直在努力處理的交易。這不是可以快速改變的事情。那些突然決定要出售的交易可能會中斷，但是那些已經決定採取這種策略的家庭或業主，他們的策略會持續下去。

明白了。那麼，關於回購計劃的問題，鑑於你在第三季度已經使用了一定數量的資金，而在季度結束后又耗盡了資金，我想知道為什麼你再次設立了5億美元的回購計劃，而不是更大的金額呢？

是的。這是董事會做出的決定。5億美元是我們已經實施的計劃的一部分。與董事會溝通很容易，他們也非常支持我們。如果我們需要的話，這個數額是合適的。當然，如果需要的話，我們可以做出調整。這只是董事會的決定而已。不過目前來看，這個數額是公平的，對我們來説也是可行的。

下一個問題來自摩根斯坦利公司的Ronald Kamdem。

很好。有兩個問題。我想再談談客户收購方面的情況。我們提到了一些客户獲取的方式，你們一直都願意在任何地方與客户見面。不過，我想了解一下，隨着人工智能的發展，客户獲取方式會發生怎樣的變化？你們是如何準備應對這種變化的呢？

是的。謝謝，Ron。我們已經注意到客户獲取方式的一些變化。最值得注意的一點是，客户在訪問我們的網站時，似乎已經對情況有了更好的瞭解。我認為，藉助這些人工智能模型，一些常見問題已經得到了解決。

他們已經進行了充分的研究。當他們來到我們的網站時，就已經準備好進行交易了。因此，我們發現客户在訪問我們的網站后，會有非常強烈的購物行為。這只是我們觀察到的一個例子而已。我認為，隨着越來越多的人使用各種模型，這種趨勢會持續下去。正如諾亞在電話中提到的，我們非常注重在這些不斷發展的渠道中保持可見性，這也取得了很大的成功。 羅恩，我還想提一點：我們不能為客户做出決策，而應該出現在客户希望進行交易的地方。我希望確保無論客户是在商店里、通過手機租賃、在呼叫中心還是在任何地方，都能看到我們的身影。我希望當客户想要與我們合作時，我們能夠及時出現。 我們的價格合理，而且我們會盡力滿足客户的需求。所以，我們的目標不是推動客户，而是讓他們感受到我們的存在。 很好，這些建議很有幫助。我還想回到關於成本的問題上——今年的同店指導價是25個基點。從歷史來看，我們每年都要支付大約4%到5%的房產税。我想知道，在考慮其他費用項目時，哪些項目的增長速度可能低於通貨膨脹率？還有哪些項目可能會出現負增長呢？我試圖理解你的觀點。 當然可以，羅恩。在可控的費用項目中，隨着我們規模的擴大以及技術的不斷應用，我們可以在整個費用方面實現更好的表現。 現在你提到了一個重要的項目——房產税。從房產税的角度來看，總是存在壓力。我們的任務是通過申訴來減輕這種壓力。我們已經在這方面取得了一些成功，並且會繼續這樣做。不過，正如你所想象的，這部分事情有點超出我們的控制範圍。我們仍然會努力控制這一點，同時處理所有可控的費用項目。我認為2026年就是一個很好的例子，可以展示我們利用這些效率的成果，未來我們會繼續這樣做。 下一個問題來自德意志銀行的Omotayo Okusanya。 喬，祝你一切順利。確實很愉快。我的問題是關於本季度的入住率。當我比較你的入住率和PSA的數據時，這可能是我第一次看到這兩個數字之間有如此大的差異。我想知道，為什麼這兩個投資組合之間的表現會有這麼大的差異？另外，你們是如何考慮在第四季度和2027年調整入住率的呢？ Omotayo，我當然沒有資格評論競爭對手的財務數據或他們的戰略決策。但有一些因素可能會帶來一些清晰的認識。我們的同店披露數據顯示，新客户入住率不包括加利福尼亞州——或者更確切地説，洛杉磯。這是有意為之的，因為我們知道這是一個人們非常關注的指標，可以作為衡量客户狀況的參考標準。

我們試圖進行一種「 apples-to-apples」的比較。如果我們想要包括洛杉磯的門店數據的話，當然可以很容易地提高那個數字。但我們認為，這樣的信息披露更能真實反映我們的客户狀況。另外，我們在整個通話過程中一直強調的一點就是，我們真正關注的是整體收入。

我們並不擔心某個具體的槓桿因素。我想你會發現，在某些季度里，這個因素會以新客户比率的形式體現出來；而在其他季度，則可能以入住率或其他指標來體現。我們充分利用所有這些槓桿因素，以最大化整體收入。還有一點值得注意的是，我們的入住率比Public Storage高出約400個百分點。所以，如果只關注這一個因素的話，那就忽略了重要的部分。

下一個問題來自摩根士丹利的Ronald Kamdem。

很好。只想祝賀Joe和Noah。我記不清自己是否説過這些話了。

目前沒有更多的問題了。現在我將會議交還給Joe Margolis，他將是本次會議的總結者。

謝謝大家，感謝大家對Extra Space的關注，也感謝大家在通話中的好評。在過去的十年里，通過這些會議和各種討論，我能夠更深入地瞭解公司的情況以及我們面臨的挑戰和機遇。我相信，我們的討論讓我成爲了一名更好的CEO，也讓Extra Space變得更加優秀。

我很高興能與大家合作，也非常感謝你們的支持。在結束這次財報會議之際，我對Extra Space的未來充滿信心。我們最近的業績表明了這個平臺以及團隊的強大實力。同店銷售正在加速增長，核心每股自由現金流也在增加，運營環境也在改善。我們正朝着下一個階段邁進，擁有巨大的發展潛力。

我有足夠的信心讓Noah、我們的領導團隊以及員工們繼續發揚這一勢頭。我們有合適的平臺、能力和文化，可以繼續延續Extra Space長期以來所做的事情——引領行業創新，取得優異業績，併爲股東創造長期價值。我為我們一起取得的成就感到非常自豪，同時對Noah和團隊將如何帶領公司前進感到非常興奮。謝謝大家。

今天的會議就到這里了。感謝大家的參與，現在大家可以離開了。