埃塞克斯房地產信託公司（ESS）2026年第三季度財報電話會議：收入及淨利潤預期有所提升

北加州繼續佔據埃塞克斯投資組合的領先地位。第三季度的綜合租金增長率為7.3%，這一增長得益於持續至九月的強勁租賃市場。新租約價格環比上升了20個基點，這一結果並不常見，因為通常季節性因素會導致租金增長放緩。 管理層表示，舊金山、聖馬特奧和聖克拉拉縣的綜合租金增長率超過7%，而東灣地區的增長率約為5.5%。北加州的租金與收入比率達到了25.7%，而二十年來的平均水平接近30%。九月份，投資組合的虧損與租賃面積的比例為1.4%，而北加州的這一比例接近8%。 西雅圖的情況則有所好轉，儘管年初時表現不佳，但第三季度的綜合租金增長率仍保持在2.1%，其中東區表現最為突出。管理層還指出，供應減少以及技術崗位空缺數量恢復到新冠疫情前的水平，這些都是積極的信號。不過，他們預計西雅圖的情況將在2027年底迎來更明顯的復甦。 南加州的綜合租金增長率為0.9%，符合公司的計劃。奧蘭治縣和聖地亞哥是該地區的主要增長點。洛杉磯的入住率保持在95%左右，而過去兩年該地區的供應量減少了40%以上。 管理層認為，航空航天和國防領域的投資可能是洛杉磯長期需求增長的催化劑，尤其是在南灣地區。不過，他們強調，招聘和公寓需求的實現需要時間。 商業地產方面，各項業務的平均待租期在第三季度約為10天，而一年前為6天，進入第四季度后約為1周。北加州幾乎沒有商業地產項目，太平洋西北地區的待租期低於1周，而南加州則超過1周。 埃塞克斯將全年的同一物業收入增長目標提高到2.9%，所有增長都來自更有利的定期租金增長。公司重申了運營費用增長的目標。 管理層預計，第四季度的可控支出將有所增加，因為下半年計劃中的項目即將完成。預計該季度的支出同比增長約5%。 公司將全年的同一物業淨運營收入增長目標提高到3.0%，核心自由現金流的增長目標則提高了0.02美元/股。 第四季度的續租率預計將在4%左右，而租金的上漲幅度則在5%左右。在北加州，續租率接近8%，在西雅圖為3%到4%，在南加州為2%到3%。 埃塞克斯現在估計，2027年的租金增長收益率為155到160個基點，高於之前宣佈的約150個基點，也遠高於上一年的85個基點。 對於2027年的費用，管理層表示，大多數類別的費用預計會保持2026年的增長水平。物業税是唯一的例外，其費用可能回到3%到4%的歷史區間，而2026年由於成功的上訴，物業税僅增加了0.6%。 浮動利率債務約佔總債務的12%。在2026年，埃塞克斯執行了約6億美元的互換交易，整體固定利率為4.9%，以替代那些在接下來六個月內到期的互換協議。 在合資企業組合中，該公司對80%的到期互換協議進行了對衝，整體固定利率為5.3%。管理層預計，互換協議的重新設定以及剩余的浮動利率風險將導致2027年的利息支出增加約0.10到0.12美元/股。 埃塞克斯表示，將繼續根據風險調整后的回報以及提高自由現金流和每股淨資產價值的潛力，來分配資本到收購、開發、優先股權、物業再投資、股票回購和債務減少等方面。

最近收購的東灣地區房產共有474套公寓，預計初始收益率將在5%左右。Essex計劃利用附近的社區來降低成本並改善零售租賃業務。管理層還表示，較高的租金水平和更嚴格的融資條件可能會創造更多的收購和優先股投資機會，不過買賣雙方仍在調整心態。

北加州市場情況：管理層指出，舊金山地區的市場租金可能僅恢復到歷史長期增長水平的一半左右。此外，北加州的租金在工資增長之前可能會上升20%以上，之后纔會回到疫情前的可負擔水平。

10月份的租賃趨勢：北加州的新的租賃合同數量在10月份仍保持10%以上的增長，而其他地區的租賃合同數量則出現了下降，這與正常的季節性變化相符。

入住率策略：Essex在季節性放緩期間，目前的入住率為96.3%，公司正在優先考慮大多數市場的入住情況。北加州仍然是一個例外，由於需求強勁，公司可以繼續關注租金的增長。

供應前景：管理層預計，到2027年，Essex各市場的公寓供應將減少約20%。這一預測考慮了建設延誤以及預期的租賃開始時間。

東灣投資觀點：Essex預計租金增長將從舊金山、半島地區以及更發達的南灣地區擴散到奧克蘭和整個東灣地區。這一觀點支持了此次新收購的決策，也解釋了為什麼選擇出售聖何塞的合資資產，而不是收購其合作伙伴的股份。

開發項目進度：Seven South Linden項目的進展非常順利，隨着北加州租金的上漲，項目的收益率也在不斷提高。Essex還在推進Middlefield項目的許可流程。

大家好，歡迎參加Essex Property Trust 2026年第三季度財報電話會議。提醒一下，今天的電話會議將被錄音。在電話會議上關於預期運營結果和其他未來事件的陳述都是前瞻性聲明，其中包含了風險和不確定性。這些前瞻性聲明是基於當前的預期、假設和信念，以及公司當時可獲得的信息做出的。許多因素可能導致實際結果與預期有很大差異。有關這些風險的更多信息，可以在公司提交給SEC的文件中找到。

現在，讓我介紹您的主持人——Essex Property Trust的總裁兼首席執行官Angela Kleiman女士。謝謝您。Kleiman女士，您可以開始了。

感謝您參加Essex第三季度的財報電話會議。今天，我將介紹本季度的運營情況、明年面臨的挑戰，最后分享一下交易市場的動態。我們的演講將以準備好的內容為主，Rylan Burns負責問答環節。我們很高興同一物業的收入增長以及核心每股自由現金流都有所增加。這種業績提升主要得益於北加州市場的表現，超出了我們的預期。因此，我們預計全年的租金增長率將達到約2.9%，接近我們的指導範圍上限。

接下來是各地區的情況，首先談談西雅圖市場。這個市場從年初的低迷狀態逐漸恢復過來。第二季度的租金增長率轉為正值，第三季度則繼續保持正增長，達到了2.1%。這一增長主要得益於E區的表現，這也使得我們在該地區的投資組合表現更加出色。

接下來談談北加州的情況。該地區的多户住宅市場表現依然領先全國。我們實現了7.3%的租金增長，這一成績得益於良好的租賃市場狀況，其高峰時段甚至持續到了九月。至於南加州，當地的運營狀況保持穩定，奧蘭治縣和聖地亞哥地區的市場表現也證明了這一趨勢。我們在第三季度的租金增長幅度為90個基點，符合預期。

展望2027年，美國整體經濟和勞動力市場的前景仍然不確定。即便如此，西海岸的多户住宅市場基本面仍然具有持續增長的潛力，因為有許多積極跡象表明市場有望進一步繁榮。預計總住房供應量將保持在歷史低位，大約只有40個基點，這使我們所在地區的租金增長能夠在適度的就業增長環境下實現。

同時，科技領域的創新不斷吸引着投資，推動着經濟活動的發展，這也有助於我們的就業和收入增長超過全國平均水平。再加上有利的租賃價格條件，這些基本面為未來幾年提供了堅實的基礎。最后，我要宣佈，昨天我們完成了一項收購，收購了一處位於北加州東灣的474套公寓社區，成交價格超過2億美元，遠低於重置成本。預計該資產將帶來約5%的收益率。

近期國債利率的上升仍在影響着交易市場。如果第四季度交易量下降，那也不奇怪，因為買賣雙方都在適應新的利率環境。不過，從歷史數據來看，利率變動對具有良好租賃基礎的市場的影響較小。最后，我很高興地宣佈，昨天我們完成了一項收購，收購了一處建於2022年的公寓社區，位於北加州東灣，成交價格超過2億美元，遠低於重置成本。預計該資產將帶來約5%的收益率。

這是我們投資團隊在競爭激烈的環境中展現出的敏鋭洞察力，我們利用強大的聲譽和地域優勢，從一開始就實現了運營效率的提升。埃塞克斯繼續堅持我們的資本分配策略，以最大化每股自由現金流和淨資產值的增長。憑藉高效的運營平臺和穩健的資產負債表，我們仍然有能力應對市場波動。

那麼，現在我把會議交給芭布。

謝謝安吉拉。今天，我們將介紹第三季度的業績，討論全年目標的更新情況，最后對資產負債表進行説明。首先介紹第三季度的業績。我們報告的每股核心自由現金流為4美元，比我們的指導範圍的中值高出0.01美元。主要原因在於同一物業的收入有所提高，同比增長了3%，這主要得益於北加州投資組合的持續良好表現。

接下來是全年展望。收入繼續超出我們的預期，因此我們將同一物業收入增長的中值提高了10個基點，達到2.9%。至於運營費用，我們仍按照計劃執行，並重新確認了全年的中值。我們的費用預測反映出第四季度可控開支的增加，這一點我們已經討論過。綜合來看，我們將同一物業淨運營收入增長的中值提高了20個基點，達到3%，這代表了2026年結束時的行業領先增長水平。

強勁的運營業績使得我們的核心FFO中位數增加了0.02美元。最后，關於當前利率環境下的資產負債表情況，我想説：到2027年，我們的總債務到期金額約為5.75億美元，其中大部分是5月到期的3.5億美元債券。考慮到我們的資產負債表規模，這些到期債務是一個可以輕松應對的數量。此外，我們在浮動利率風險方面也處於有利地位，約12%的債務與SIMA指數相關，而該指數的利率低於SOFR。 最后，在2026年期間，我們通過執行約6億美元的互換交易來主動對衝浮動利率風險，這些互換的固定利率為4.9%，以替代未來6個月內到期的互換合約。雖然明年我們會受到更高利率的影響，但相對於同行來説，我們的財務狀況仍然較為樂觀。我們的淨債務與EBITDA的比例為5.4倍，而且我們有超過10億美元的可用流動性，因此我們有足夠的靈活性來履行我們的承諾，應對當前的利率環境，並尋求能夠支持長期FFO和每股價值的增長機會。 現在，我將會議轉交給主持人，以便回答提問。 [主持人提示] 第一個問題來自Scotiabank的Nick Yulico。 我想先談談混合利率的增長情況。從歷史來看，第三季度的新租賃利率增長速度通常不會比第二季度快。不過，北加州地區目前的情況非常強勁，第三方數據也顯示該地區的狀況正在改善。所以，我想了解一下北加州與其他地區在第三季度的新租賃利率變化情況。 Nick，這里是Angelo，感謝你的提問。你説得對，通常情況下，從第二季度到第三季度的混合利率增速並不會加快，因為這是一種正常的季節性變化。實際上，北加州的情況有所不同，我們看到新租賃利率略有上升，從第二季度的某個水平上升了20個基點。這並不常見。不過，這個市場正處於復甦階段，這是一個好跡象。 但如果看看今年的混合利率與去年相比的情況，今年整體情況要好一些，不僅僅是北加州。舉個例子，西雅圖的新租賃利率實際上下降了700多個基點，而今年只下降了大約120個基點。所以其他市場的狀況都還不錯，當然北加州的情況最為突出。 好的，其次，關於洛杉磯，我知道你們正在接近所説的95%的財務佔用率。那麼，我們應該如何看待其他有助於提升租金率的因素呢？ 是的，Nick，關於洛杉磯的問題很好。我們一直在密切關注這個市場。我認為，洛杉磯有一些積極的變化，儘管這需要時間，但供應確實在減少。在過去兩年里，洛杉磯的供應減少了40%以上。儘管有關於娛樂行業的裁員公告，但這已經不再重要了。娛樂行業在經濟中所佔的比例很小，過去幾年中，該行業的就業人數不到10萬。

所以，那里確實有一些噪音。不過，我們並不擔心這些問題。我們真正關注的是國防和航空航天領域的潛在機會。預計這些行業的GDP在未來10年內將比其他行業增長得更快，而且預計在未來10年內，該行業的產值將超過1.5萬億美元。其中三分之一的資金被分配給了南加州地區。

因此，這個市場確實有促進需求增長的催化劑。當然，這是我們在很長一段時間內首次看到的一個重要行業在這個市場上站穩腳跟的情況。

我們的下一個問題來自Evercore ISI的Steve Sakwa。

繼續之前的問題吧。我知道我們在第四季度已經看到了一些情況，我相信你們可能更關注整體租賃率的增長，而不是某個具體的指標。不過，我覺得今年的新租賃率增長可能會比去年的新租賃率增長要低一些，因為今年的續租情況要好一些。展望未來，鑑於供應不足的情況，明年新租賃率是否有可能加速增長呢？或者，是什麼因素能讓新租賃率在2027年之前真正加速增長呢？

Steve，感謝你的提問。你提出的觀點很有道理，不要過於關注某個特定的指標，比如新租賃率，因為我們關注的是整體租賃率，這纔是最終影響利潤的關鍵。正如我之前所説，我們其實可以創造出色的租賃率增長。我們只需要控制一下空置率或續租率，但這並不能最大化總收入。

另外，請記住，當您讓我們的辦公室空置一周時，新租賃率會損失2%。所以我們不會把精力集中在推動新租賃率增長上。但這並不意味着市場的基本面不穩定或沒有改善。如果我們比較今年和去年同期的新租賃率增長，那麼今年的情況確實有所改善。再次強調，去年整個公司的新租賃率增長下降了約40個基點。

而今年，新租賃率的下降幅度僅為120個基點。這説明租賃率確實有所改善，並且這種改善還在持續。至於整體前景，Steve，從就業情況來看，真正能推動新租賃率增長的是各地區的情況。當然，北加州仍然非常強勁，勢頭很好。不過，西雅圖則開始顯示出一些積極的趨勢。在追蹤前20個科技行業的職位空缺情況時，西雅圖首次達到了疫情前的水平，這是過去兩年來的第一次。

由於去年有關於辦公空間擴張的公告，我們預計西雅圖將在明年年底迎來一次不錯的反彈。而洛杉磯則保持穩定，雖然有所改善，但國防行業也出現了一些積極跡象，供應也在減少。所以我認為，我們的所有市場都應該比去年表現更好。至少，從我們的收益來看，今年的情況比去年好多了。

好了，因為你讓我準備下一個問題，那就是關於明年的收入情況，以及第四季度和2027年初的續租情況。

是的。續約的費率在第四季度預計會在4%左右。因此，這一情況並非預期之中的，實際上比我們最初預想的還要高一些。這意味着租金需求確實增加了。我知道你們曾經寫過一篇關於租金需求的文章，現在的租金需求確實更高了，大約在5%到6%之間。我們預計，續約的費率也會保持在4%左右。

我們的下一個問題來自RBC Capital Markets的Brad Heffern。

請問您能介紹一下10月份的價差趨勢嗎？顯然，您應該已經看到了季節性波動，但我知道租賃季節比正常情況要長一些。那麼，這是否會對價差產生影響呢？

是的。10月份的價差總體上與計劃相符。不過，價差已經開始縮小了。需要注意的是，我們現在正處於季節性低谷階段。北加州的情況尤為明顯。在北加州的新的和續約項目中，新項目的費率遠高於10%，而其他地區的費率則處於負值區間，這在10月份是很正常的。

好的，明白了。那你能介紹一下各市場的優惠措施的變化情況嗎？

我們很樂意提供這些信息。總體來説，以投資組合的平均天數來舉例吧。我們有相關數據：第三季度的優惠措施與去年相比沒有太大變化。去年的第三季度，投資組合的平均天數約為6天，而今年則略多幾天，大約10天左右。這並不值得興奮。進入第四季度后，優惠措施大約為1周，與去年的水平相似。如果按市場來看，北加州的優惠措施幾乎為零，南加州的優惠措施則不到1周。所以，這些都是正常的、穩定的水平。

我們的下一個問題來自Citi的Eric Wolfe。

我在回答Steve的問題時可能漏掉了這一點，但是您是否説過 earn-in 的幅度仍然在150個基點左右呢？我只是想確認一下。

我的回答還沒有結束。我們最初公佈的 earn-in 幅度約為150個基點，但我們認為實際幅度可能會更高一些，可能在5到10個基點之間。作為參考，去年的幅度約為85個基點。所以今年的情況顯然要好得多。

是的，有道理。另外，您提到西雅圖有一些積極的跡象，可能會影響到明年年底的市場狀況。您是説明年年底，所以我想確認一下。不過，還有消息稱微軟試圖收購6萬名員工。這對您對近期市場的基本面判斷有什麼影響呢？或者您認為其他積極的跡象足以抵消這種影響嗎？

是的，這是一個很好的問題。我們確實看到了微軟的公告。但我們一直在密切關注失業率和持續申請人數，這些數字一直遠低於長期平均水平。這説明裁員被迅速吸收了，或者員工被重新僱用——更重要的是，在這個市場中，員工們都在儘自己的一份力，將業務單元重新分配到利潤更高的領域。

再次強調，這些事情其實並不太值得我們過分關注。從其他所有數據來看，整個環境都是健康的。我想補充一點的是，當亞馬遜宣佈大量裁員時，他們最終又重新僱傭了很多被裁掉的員工。所以，這種趨勢會繼續下去，但還沒有影響到市場的正常運作。

我們的下一個問題來自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。

有兩個問題想問你。第一個問題是，Angela，在REIT領域，航空航天與國防行業在過去25年里確實受到了很多關注，但從未像現在這樣受到如此多的關注。考慮到Southern Cal地區的情況，尤其是SpaceX和其他相關公司，這些公司是否真的開始增加招聘規模呢？還是説，當地社區並沒有看到實際的招聘效果，比如人們開始租用公寓了？這是我的第一個問題。然后還有第二個問題……

好的，Alex，感謝你的提問。我認為，與過去相比，航空航天與國防行業的現狀有所不同，因為現在有一些承諾或投資已經明確下來了。1.5萬億美元這個數字真是令人震驚，其中三分之一的投資集中在南加州，這對這個行業的發展來説是非常好的跡象。而SpaceX在洛杉磯地區的總部，以及Anduril在長灘地區的總部，這兩家大型企業的存在，也表明該市場很有潛力。

不過，需要注意的是，這些都是相對較新的情況，資金纔剛剛開始分配，企業也纔剛剛開始招聘。因此，現在就看到就業增長還為時過早。從來都沒有那麼快就能從公告到實際招聘之間產生變化。找到合適的人才、合適的辦公空間並發展業務都需要時間。

第二個問題是關於西雅圖的情況。不知道你是否看到了相關的報道，最近有一項商業調查顯示，當地企業對於西雅圖的發展狀況並不滿意，甚至考慮離開。當然，還有微軟的消息……你能不能詳細分析一下市場情況呢？因為你在報告中提到東區的市場很強勁，而中央商務區則比較疲軟，而且還有政治因素的影響。我們想知道，西雅圖是否會保持其經濟活力，或者明年可能會出現分裂現象，從而讓許多人期待的增長無法實現。

是的，Alex，關於西雅圖的問題很好。我們看到，東區確實受益於一些來自其他地區的人員遷移，不僅僅是來自西雅圖市中心，還有其他地區的人搬到了這里。我們預計這種情況會持續下去，因為目前沒有僱主表示要離開東區。我認為那篇報道確實反映了人們對立法的擔憂，如果立法不利於住房發展，那確實會讓所有人感到不安。

我認為，與西雅圖市以及西雅圖市政府進行對話是一個很好的開端。我希望他們能夠注意到這些建議。我知道，過去在進行這類討論時，雙方都會嘗試調整彼此的立場，以達成和解。因此，我期待這種情況能再次發生。不過，最終受益的將是東岸地區，所以埃塞克斯地區處於有利地位。不過，別忘了，西雅圖市中心的供應問題已經開始緩解，至少在這方面會有所改善。

我們的下一個問題來自美國銀行公司的Jana Galan。

我想了解一下關於資本分配的最新想法。您提到奧克蘭的收購成本約為50多萬美元，請問您如何看待這一情況，與股票回購相比如何？另外，您是否發現貸款或優先股權方面的機會有所增加？

這里是Rylan。首先來談談資本分配策略。我們仍然堅持過去的做法，即尋求最高風險調整后的回報，同時降低資本成本，從而提高每股淨資產值和自由現金流。今年，我們已經確定了幾個潛在的投資機會。在收購、開發、優先股權、再投資、股票回購、債務償還等方面，我們在2026年會將6個選項中的5個付諸實施。

我們會保持靈活的策略。我們的策略不會改變，只要看到能夠提升每股淨資產值和自由現金流的機會，我們就會積極投入。就我們昨天宣佈的這筆交易而言，這確實與我們過去幾年的做法一致，即把收購資金投入到新的資產中，從而在那些我們有信心實現增長的市場中提高運營效率。

正如Angela和您提到的，這次收購的初始收益率約為50%，我們認為東灣地區有很高的增長潛力。在之前的周期中，我們也看到舊金山和半島地區的租金增長非常強勁，這種趨勢也延伸到了奧克蘭和塞爾特米拉皮塔斯地區。我們相信，東灣地區也有很大的增長空間。

我們對這塊土地的底價感到滿意。最重要的是，我們相信能夠創造價值。附近還有兩個社區，因此我們可以降低成本，改善零售租賃業務。這對我們的投資者來説無疑是一個好消息。但從整體來看，所有選擇都擺在我們面前，我們將繼續選擇能為股東創造最大價值的方案。

此外，由於利率的波動加劇，您是否認為貸款方面會有更多的機會？

是的。不過現在還為時過早。我認為市場仍在適應9月份出現的利率變化。但隨着融資市場的緊張程度加劇，我們應該會在優先股權和收購方面獲得更多機會。所以現在還處於初期階段。我認為買家和賣家仍在調整心態。您應該也聽到過關於買賣價差擴大的公開評論。我覺得這在西海岸也是普遍現象。所以，我們仍在努力創造機會。我相信，未來這將為我們帶來更多的選擇。

我們的下一個問題來自KeyBanc Capital Markets公司的Austin Wichmann。

關於您在第四季度提到的4%左右的續約率增長，您是否更關注於當前季度的入住率，而不是明年的情況呢？我還想了解一下，截至季度末，入住率的發展趨勢如何？或者，您第三季度實現的5.3%的續約率增長，是否仍然持續下去？是否有其他因素導致您不得不稍微降低一些目標？

安提奧，這里是安吉拉。感謝您的提問。通常來説，我們會在第四季度的季節性淡季期間更加關注入住率的情況。因此，我們會繼續採取這一策略。不過，在北加州的一些地區，我們仍然看到強勁的勢頭。當然，這將使我們能夠繼續優化租金水平，我們會看看這種趨勢能持續多久，但我們一定會盡可能充分利用這一優勢。

那麼，關於目前的入住率情況……

目前入住率為96.3%，對吧？——是的，96.3%。

很有幫助。另外，關於費用方面，看起來今年的指導方針表明費用會有較大的增加。有什麼具體因素導致了這種增長呢？同時，對於明年的費用方面，您有什麼考慮嗎？

安提奧，這里是芭伯。正如我們在過去幾個季度所提到的，我們預計下半年可控費用會有所增加。只是時間安排的問題——我們正在完成今年正在進行的一些項目。這就是為什麼第四季度費用同比增長約5%的原因。這一增長主要是由可控費用導致的，而這部分費用到目前為止幾乎沒有變化。所以，與今年的計劃相比，沒有太大的變動。至於2027年，我們仍在制定預算計劃。不過，就目前的情況來看，在[S-10]上公佈的關鍵指標方面，我看不到與2026年預期相比有太大的差異。

除了財產税之外，我們今年有一些有利的盈利狀況，這使得財產税僅增加了60個基點。我認為，明年財產税的增長幅度應該會符合我們歷史上的平均水平，即3%到4%。所以，我認為這一項面臨的壓力比其他項目要大一些。

我們的下一個問題來自富國銀行的傑米·費爾德曼。

很好。在考慮明年的時候，能否量化一下合資企業互換協議所帶來的收益影響？包括從270萬美元增加到530萬美元的4.96億美元，以及剩余的1.28億美元。我們在制定明年模型時，應該如何考慮這些因素的影響和時機呢？

是的，傑米，這里是芭伯。這個問題很好。確實，我們有3筆互換協議將在今年12月1日到期，還有2筆將在明年3月底到期。我們已經為其中80%的協議制定了新的互換協議，整體固定利率為5.3%。雖然我們的利率有所上升，但這顯然是市場因素導致的，因為利率較高。我可以告訴您的是，如果我們推迟對衝操作，那麼今天的利率甚至可能會更高，達到5%左右。

因此，我們感到很高興，因為明年我們的收入會高於市場平均水平。由於我們所執行的互換協議，我們的利息支出將會增加0.09美元，這將會使合資企業的利息支出增加幾美分。正如您所提到的，還有20%的利息支出沒有進行對衝，這部分利息支出將會隨着銀價的波動而變動，這也會使利息支出增加一些金額。不過，目前還沒有必要進行對衝。所以，總的來説，明年因互換協議導致的利息支出增加幅度在0.10到0.12美元之間。

「好的。那麼，那筆定期貸款也沒有進行對衝。您是不是在整體利率上做了一些預測呢？還是説因為成本過高而放棄了這個機會呢？」

「是的。我們在九月時進行了那筆定期貸款。再次強調，我們的可變利率風險非常低。實際上，按照股份比例計算，我們對SOFR的敞口僅為7%。所以，從總體來看，這個風險非常低。而這還包括了我們剛剛發放的2.75億美元定期貸款。當我們完成那筆貸款后，再考慮進行對衝的話，似乎並不合適。因為成本太高了。我們正在為可能或不可能發生的利率上升買單。我們會繼續關注市場情況，看看是否有更好的機會可以對衝這些風險。但當時，這樣的機會並不存在，現在也是如此。」

「我們的下一個問題來自BMO Capital Markets的John Kim。」

「我想問一下關於舊金山的情況。那里的情況真是令人滿意，但是我想知道它還需要進一步發展多少呢？我們注意到，出租率呈逐季下降的趨勢。那麼，從租金收入比率和其他指標來看，您認為舊金山的房價與收入之間的比例如何？另外，像奧克蘭、東灣等市場，鑑於可負擔性方面的優勢，它們能否趕上舊金山呢？」

「是的，John。我儘量回答您的所有問題。如果有什麼遺漏的地方，請隨時告訴我。關於出租率的問題，我們的出租率從96.1%降到了95.6%。這是有意為之，因為我們能夠推動租金上漲，而在那種環境下，這樣做更有利。所以，我們現在所處的位置其實還不錯。」

「至於這個市場的未來，或者可以説，我們還有多少空間可以繼續發展，Rylan會在稍后討論可負擔性問題。我們看到，市場租金仍然在上升，只是還沒有達到歷史上的長期增長率。舉個例子，就可負擔性而言，Rylan會在其他市場也提到這個問題。但在北加州，要恢復到新冠疫情前的可負擔性水平，租金實際上可能會上漲超過20%，而工資卻沒有增長。所以，僅從這個指標來看，情況就很明顯了。」

「自大金融危機以來，這個市場的強勁勢頭一直持續了很多年。住房擁有成本很高，但這反而有利於租金的可負擔性。歷史上供應一直很低，當然，需求也在不斷增加。Rylan會在稍后詳細解釋這一點。」

是的，約翰，爲了給您提供更具體的信息。在北加州，尤其是舊金山，租金與中等收入人群的比例已經上升了大約150個基點，與一年前相比。目前這一比例達到了25.7%。而長期平均水平或20年的平均水平接近30%，過去20年的歷史最高水平則達到了36%。因此，這個市場的可負擔性仍然是一個有利因素。我們繼續相信在這個市場還有很大的發展空間。

好的。我想你已經回答了我關於洛杉磯的問題。你提到市場上有一些積極的跡象，而且市場是穩定的。不過，你對Alex關於航空航天行業需求的提問給出了否定的回答，至少説短期內不會有明顯的回升。那麼，對於2027年來説，你在租金增長和就業增長方面看到了哪些積極跡象呢？

首先，我們對就業增長的預測還不夠準確，因為洛杉磯是整個美國經濟的反映。不過，洛杉磯確實擁有更多的專業服務行業，這其實是一個穩定的因素，有助於支撐整個洛杉磯市場的穩定。當然，供應情況也在持續下降，這意味着不需要太多的就業增長就能帶來租金的上升，這確實是一個好消息。

至於我關於國防工業方面的評論，顯然你並不是指Aloxi公司的狀況，他的觀點很有道理。我認為這確實是一個催化劑，一個未來的催化劑。我的評論只是關於時機的問題，我們真的不知道具體什麼時候會發生。我們只知道它即將到來，只是不知道何時。兩年前，當大家都問到北加州會發生什麼的時候，我們的看法也是，我們看到了一些變化，但無法確切確定時間。所以，這種思考方式是一樣的。

我們的下一個問題來自摩根斯坦利公司的Adam Kramer。

很好。我想了解一下本季度同店成本的增長情況。西雅圖的成本增長稍微高於預期，可能與其他市場相比有所不同。那麼，有沒有什麼值得注意的地方？或者，如何考慮這個特定市場在未來的發展情況呢？

Adam，我是Barb。沒有特別值得注意的事情。本季度的可控成本支出比去年有所增加，這導致了同比增長的上升。此外，財產税在洛杉磯南部和北部地區也較高，這也導致了成本的上升。不過，我認為這只是與計劃相關的可控成本支出問題。所以，我認為在其他條件相同的情況下，這個市場不會出現比其他市場更高的成本增長。

好的。那麼，也許我們可以看一下更大的圖景。我們已經討論了一些關於國防行業的內容，以及這對南加州的影響。也許可以談談東北部地區的情況，或者包括我在內的其他參與者的看法。那麼，你認為哪些地區會從中受益呢？或者，你們在這些特定子市場中有什麼優勢呢？

是的，亞當，這些資源主要集中在南灣地區。我之前提到過安德魯在長灘設有總部，當然還有SpaceX和霍桑也有其分支機構。不過，這些可以算是兩個主要的樞紐點，而中間的其他地方也還有很多。我們最近在演示中展示了一張地圖，可以在通話后發給您，這樣您就能更清楚地瞭解整個佈局了。所以，南灣地區的覆蓋範圍相當廣泛，這很好。

我們的下一個問題來自巴克萊銀行的Rich Hightower。

顯然，我們已經討論了很多關於北加州的優勢。不過，我想了解一下，您能否介紹一下那些受到AB 1482限制影響的子市場？另外，您目前在這些地區的租賃損失情況如何？

當然，我很樂意解釋一下。在灣區，舊金山肯定受到了AB 1482的限制，聖馬特奧地區也是如此。阿拉米達的部分地區也開始面臨類似的問題，但還沒有達到極限。聖何塞也是如此。可以説，除了東灣地區外，其他大部分市場都受到了影響，這就是為什麼我們對那里的投資感到興奮的原因。至於租賃損失，今年9月份的損失率約為1.4%。

最顯著的是北加州，損失率接近8%，這比去年同期的水平要好得多。去年，租賃損失率僅為30個基點。希望這能給您一個參考。

太好了，非常有幫助。另外，關於謹慎的消息方面，洛杉磯市長選舉或其他州級選舉中有什麼值得注意的事情嗎？比如加州韋爾特的相關政策。您是否考慮到了一些可能出問題的因素？

是的，這個問題很好。很難預測立法會朝着哪個方向發展。因此，我們仍然像過去32年一樣，專注於優化我們的收入分配和資本配置策略。至於洛杉磯市長選舉，根據我們的觀察，競爭非常激烈。凱倫·巴斯得到了里克·魯索和洛杉磯警察工會等重要人物的支持，而拉曼則因為與舊有管理層的衝突而獲得了更多支持。因此，很難預測結果會如何。我認為大家都意識到住房短缺的問題，並且都在努力尋找解決方案，希望這種情況能夠持續下去。

我注意到最近有一些立法提案，其中包含了一些對商業不利的條款。不過，他們並沒有成立專門委員會來研究這個問題，這説明立法者至少明白選民們認為什麼是重要的，擁有健康的經濟環境是非常重要的。因此，我們希望這種向温和方向的趨勢能夠繼續下去。至於州長競選，目前看來，普羅塞拉似乎再次認識到與私營企業合作的重要性，並致力於解決住房短缺問題。

這個陣營並沒有提出太多關於租金控制的提議，因為他們意識到這種做法非常無效，反而會抑制住房建設。所以他們現在專注於如何提供更多負擔得起的住房，這對整體經濟來説是非常有益的。

我們的下一個問題來自瑞銀集團的Amy Proband。

首先，關於北加州的一些相關問題，我們該如何考慮那些有利於我們業務發展的因素呢？在2027年即將到來之際，我們是否還有機會通過續租業務來拓展業務規模呢？如果我們把現有客户的價格提高到市場水平，那麼是否會有一些機會呢？所以，我們現在處於什麼樣的狀態呢？新租賃業務的增長與續租業務的增長相比如何？如果其他條件都不變的話，這是否意味着明年續租業務會有所增長呢？

我認為，從今年的收益來看，我們的收益增長了150個百分點，而其中大部分都來自北加州。因此，我們在北加州的業務方面已經取得了良好的開端。而續租業務的增長則受到AB 1482法案的限制，即通貨膨脹加上5%，最高不超過10%。所以，仍然有一些空間可以利用，或者説，有一些有利因素可以支持明年續租業務的增長。

問題其實在於，我們需要多長時間才能抓住新的租賃業務的機會。舉個例子，如果市場租金的增長率為13%，而租户願意繼續以10%的租金水平租住，那麼租户更有可能繼續留在那里。因此，要獲得15%的收益，所需的時間會稍微長一些。不過，對我來説，這對我們來説都是好事。請記住，埃塞克斯公司歷來都遵循自己設定的10%上限，因為我們並不反對壟斷行為，而且在這種環境下，我們的業務表現一直很好。

很好。那麼，關於同店收入的預測，您在 occupancy和非租金收入方面有哪些具體的計劃呢？在您更新的預測中，是否有任何變化呢？

艾米，我是芭伯。不，關於同店收入的更新，其增長完全是由預定的租金增長所驅動的，只是表面的數據而已。

我們的下一個問題是來自貝爾德公司的韋斯·戈拉迪。

在過去幾年里，您一直強調要向北加州投入資本。能否談談是什麼促使您出售聖何塞的那項相對較新的資產呢？您有沒有考慮過收購合作伙伴的股份呢？

韋斯，這里是瑞蘭。是的，正如您提到的，那是一項合資資產。我們認為，我們獲得了相當不錯的回報。過去一年里，有很多人都希望向北加州投入資本。我們確實討論過是否有可能收購這項資產，但正如我之前提到的，最近在海沃德取得的收購成果，讓我們覺得風險調整后的回報更好。所以，這項資產仍然是我們正在考慮中的一項投資。如果我們想購買這些資產的話。

不過，由於資本有限，我們更傾向於選擇風險調整后的回報最好的投資機會。在這種情況下，出售這項資產並重新投資於東佩爾地區對我們來説更為合理。

我們的下一個問題來自高盛公司的朱利安·布勞因。

我只是想了解一下您對明年供應情況的預測。我認為，一些第三方數據顯示，明年供應可能會增加。許可申請的數量也比幾年前有所增加。所以，我想問一下，在第16頁上，您顯示供應將會減少。您是否考慮到了一些延迟因素呢？還是有其他因素影響了這一觀點呢？

朱利安，這里是瑞蘭。是的，這是我們多年來一直在討論的問題。我們的供應預測考慮了各種延迟情況，同時也考慮了建築物實際出租的進度。因此，我們有很高的信心，認為我們所在市場的供應量明年將減少約20%。而且我們認為，這些供應量的具體數字會如何變化，我們也很有把握。所以，我會繼續關注我們的供應數據，這也是我們對明年市場持更樂觀態度的原因之一。問題還有第二部分嗎？

沒有，就這些了。我的第二個問題是關於——我很感謝大家對於第三季度續租活動減少的評論。這某種程度上是由於對入住率的優先排序導致的。但我想，過去幾年中，從第三季度到第四季度的續租活動並沒有出現減速現象。這次情況有所不同嗎？還是説這只是因為第三季度的續租活動非常活躍而已？有沒有哪個特定市場的續租活動出現了更大的下降呢？

是的。第三季度的續租活動確實非常活躍，正如你提到的，這看起來似乎有較大的減速趨勢。但實際上並非如此。就續租活動的構成來看，北加州的續租活動比例達到了8%左右，這與預期的82%的目標相差不遠。而南加州的續租活動比例則在2%到3%之間，西雅圖的則介於3%到4%之間。因此，整體的續租活動比例接近4.5%。不過，這些都是正常的數字，我們沒有看到任何問題。

我們的下一個問題來自Green Street的約翰·帕洛夫斯基。

我有兩個問題關於洛杉磯的情況。第一個問題是關於運營基本面。安吉拉，我覺得你的描述表明情況穩定。但我看不到收入增長趨勢中的穩定性。年初時，第一季度的收入同比增長率為1.7%，但后來卻降到了50個基點，儘管競爭對手的壓力較小，但逐季度的收入仍然很弱。那麼，你看到哪些跡象讓你相信洛杉磯的市場是穩定的呢？

是的。我們看到一些跡象。首先，洛杉磯的逾期付款情況保持穩定，隨着時間推移，會恢復到正常水平。但就入住率而言，它一直保持在95%左右。這當然是一個好跡象，對吧？因為如果出現問題，入住率會立即下降。但最終，如果看逐季度的收入情況，洛杉磯縣的情況雖然不太好，但仍然有所改善，季度收入增加了10個基點。我接受這個數據。

所以，我沒有看到明顯的下滑。我只是看到穩定或輕微的增長。如果看一下洛杉磯縣截至本年的收入情況，再次確認，收入增長了1%。所以，我不知道自己是否過於關注了季度間的波動。但從所有指標來看，環境似乎是穩定的。

第二個問題是關於洛杉磯的交易市場。顯然，目前資本提供者並不喜歡這個市場。瑞蘭，我想了解一下其他城市次級市場的情況，比如高層住宅市場，你認為現在洛杉磯的公寓市場清算利率是多少呢？

約翰，我們目前看到的交易數量並不多。我想你主要關心的是洛杉磯市中心的商業地產以及高層辦公樓。我同意你的看法。考慮到該特定細分市場的空置情況，以及近年來一些運營上的挑戰，這樣的要求確實比較困難，而且報價也相對不高。我不太願意給出一個具體的資本回報率。不過，我們認為應該會有一筆符合市場行情的交易。可能這個資本回報率會是一個正值。但是，由於目前看到的交易數量還不夠多，所以無法準確預測今天這個資本回報率會是多少。

我們的下一個問題來自三菱日聯證券的Haendel St.團隊。

謝謝。我想我之前Jan在會議上問了一個問題，我很好奇Mezzbook策略是否有所調整？我記得你在之前的會議中提到，你希望到年底時，這個投資組合的規模達到1億美元。看起來在本季度某個時候，你增加了一筆小額貸款。那麼，是新的高利率環境導致了這種調整嗎？我很好奇，在未來一年里，這個投資組合的規模是否會擴大或縮小？

這里是Rylan。就像過去幾年一樣，我們希望將這個投資組合的規模與我們的業務規模保持平衡。因此，這個投資組合的規模已經大幅縮小了，今年年底時，規模將會是1億美元。我們非常注重在這個投資組合內進行逐步投資。這些投資必須能夠提供比其他選項更優的風險調整后回報，正如我之前提到的那樣。

我認為，隨着利率的上升以及融資市場的收緊，應該會創造更多的機會。另外，過去幾年里，西海岸的開發項目數量顯著減少。歷史上，這一直是優先股權投資組合的良好動力來源。不過，我不認為這種情況會在未來發生變化。不過，如果未來幾年的融資市場仍然比較緊張，那麼我們可能會看到一些穩定的資產投資機會。因此，我們一直在與贊助商進行討論，並繼續尋找能夠補償這些風險的好機會。

謝謝，Rylan。這對Angela來説很有幫助。也許我可以問一個更宏觀的問題，關於Essex在未來一段時間內的增長前景。舊金山在過去一年里表現非常出色，明年也應該會繼續保持強勁。但是競爭將會變得更加激烈。聽起來西雅圖和洛杉磯的增長勢頭正在減弱，雖然有一些樂觀的跡象，但整體來看，增長速度似乎在放緩。此外，還有較高的利息支出問題需要解決。Wesco合資企業以及Mezzbook的投資規模也有所縮小，這對增長並沒有帶來明顯的積極影響。那麼，我們是否有其他未被考慮到的解決方案呢？如何把這些因素結合起來，來預測Essex在未來一年的增長前景呢？短期內，似乎不會有明顯的加速發展的情況。

Hendel，這個問題其實很複雜，因為明年會發生什麼，以及何時會出現加速發展，這些都是不確定的。顯然，北加州的情況很明顯，大家都清楚那里的潛力有多大，而且這種趨勢還會持續下去。至於西雅圖和洛杉磯，從過去的表現來看，它們的增長前景似乎更有利，因為西雅圖雖然年初表現不佳，但后來情況有所好轉；而洛杉磯則保持穩定，航空防務行業有潛在的需求推動因素。在這兩個市場中，供應都在持續減少。

所以，如果一切正常的話，從今年到明年，我們的基本狀況會稍微好轉一些，這主要是因為供應情況有所改善，同時還有一些潛在的需求推動因素。這確實是一個重要的話題，對吧？問題是，我們什麼時候能看到增長加速呢？我認為這與整體經濟的狀況有關。從第三方預測來看，並沒有什麼特別不同的地方，基本上還是同樣的狀況。不過現在還太早無法預測，因為我們不知道中期選舉的結果會如何。所以很難説，但我可以再次強調，西海岸地區也有實現增長的潛力。

時機很難預測。不過，我們可以參考一下大衰退之后的情況，當時我們經歷了五年的快速增長。因此，當然有可能實現這樣的增長，而且確實有這條路可走。至於利潤率方面，我認為利率負擔確實是個問題，不過並不是只有西海岸地區會遇到這種情況，幾乎所有公司都會面臨這種挑戰。所以，我覺得這並不是西海岸地區需要特別關注的問題。

最后一個問題來自Belman & Associates的Alex Kim。

Rylan，我知道今年早些時候你提到過South Linden項目的情況，與最初的評估相比，該項目的情況相當樂觀，預計收益率會在6%左右。考慮到北加州租金的持續上漲，這個收益率預期是否有所提高？另外，你們在Mountain View項目的推進情況如何？

謝謝你的提問。是的，正如我們所看到的，Penn Southern San Francisco和San Mateo地區的租金都在上漲，South San Francisco也受益了。所以，我們的收益率繼續高於我們的成本。幸運的是，我們在管理這個項目方面做得很好，希望能夠提前完成項目。在接下來的幾個季度里，我們會繼續取得進展，但Seven South Linden項目的一切都將按計劃進行。

此外，我們也在推進與Middle Field項目相關的權利確認工作。因此，我們可能會在接下來的幾個季度里提供更多相關信息。不過，我們仍在尋找那些我們認為能夠為我們承擔的開發風險帶來回報的機會。我們對這兩個項目都感到非常興奮，並且會繼續尋找新的機會來通過我們的開發計劃創造價值。

明白了。Angela，繼續談論北加州的情況，你能談談舊金山市區和灣區其他郊區市場之間租金增長的差異嗎？在這些地區之間，新租約的價格或需求是否存在明顯的差異？在2027年之前，哪個地區的表現會更好？

Alex，問得好。關於北加州的租金增長，如果我們看一下各地區的租金情況，當然會有一些差異。正如你所預期的那樣，比如Santa Clara、San Mateo和San Francisco縣的表現更好，它們的租金水平遠高於北加州的平均水平，大約在7%以上。而Alameda和Kadocasta地區的租金則較低，大約在5.5%左右。這説明這兩個主要地區之間大約有300個基點的差距。這就是為什麼我們傾向於支持東灣地區的觀點，因為我們已經見過這種情況了。

謝謝。今天的電話會議就到這里了。現在你可以掛斷電話了。再次感謝大家的參與。