Urban Edge Properties（UE）2026年第三季度財報電話會議：自由現金流和淨運營收入預期有所提升

在第三季度，Urban Edge簽署了37份租賃協議，總面積達463,000平方英尺。其中包括26份續租協議，總面積為406,000平方英尺，租金水平高出原租金12%；還有11份新租賃協議，總面積為58,000平方英尺，租金水平高出原租金27%。 管理層表示，由於優質商鋪供應有限，零售商的需求仍然很強。該公司正在與30多家核心商鋪租户進行談判，管理層指出，租户的素質有所提高，租金也更高了，同時房東的投資需求也有所降低。 從2024年到2026年前九個月，商鋪的平均租賃成本下降了約15%。而核心商鋪的平均租賃成本則下降了30%以上，其中許多核心商鋪的交易都是基於「現狀出售」的方式完成的。 在第三季度的投資下，兩個重建項目取得了穩定成果，平均收益率為18%。在過去12個月內，Urban Edge完成了價值4億美元的項目，平均收益率為23%。目前，該公司還有1.52億美元用於進一步的重建項目，預計收益率為12%左右。 資本回收仍然是公司投資策略的核心。Urban Edge以6050萬美元的價格出售了Briarcliff Commons，並通過反向1031交易收購了Bridgewater Commons地區的物業。管理層表示，公司的策略是出售那些增長較慢但信用良好的資產，然后將資金重新投入到那些具有更強長期淨運營收入潛力的物業上。 Regency Court以9030萬美元的價格被收購，初始收益率約為4%。這個面積達140,000平方英尺的商業中心以Publix和Walgreens為支柱。管理層預計，該物業的無槓桿內部回報率為8%-9%，這得益於低於市場的核心商鋪租金、租户升級、交通和停車設施的改善，以及潛在的額外可出租面積。 Urban Edge將2026年的調整后FFO目標定為每股1.52至1.54美元，比上一季度增加了0.01美元。1.53美元的目標代表了管理層對2025年增長的7%預期，並預計第四季度的調整后FFO為每股0.39美元。 全年範圍內，包括重建項目在內的同一物業的淨運營收入增長率被提高到4.1%，而之前的目標是3.5%。管理層表示，第四季度的增長將受益於第三季度開始的租金增長、新增的租賃協議、百分比租金、輔助收入，以及更有利的冬季清理工作。 在已簽署但尚未開放的租賃協議中，預計有70萬美元的年租金將在2026年第四季度開始收取，而2027年則將有近1300萬美元的租金收入。在Bruckner Commons地區，Chick-fil-A、Chipotle、BJ’s、Ross和dd’s等店鋪預計將在2027年上半年開業。 管理層認為，每年約3%的運營成本上升是一個合理的預測。 分析師們特別關注Urban Edge進入南佛羅里達州的情況。管理層將Regency Court視為重要資產，並將其計劃中的發展方式與新英格蘭地區的逐步擴張進行了比較。新英格蘭地區的業務在五年內增長了約10%，價值達到了5億美元。Urban Edge可能還會在佛羅里達州的其他地區擴展業務，尤其是那些擁有老舊零售物業且適合進行重建的地區。 在收購標準方面，管理層表示，他們仍然傾向於選擇人口密集、富裕的首環郊區，這些地區的零售供應有限，但有機會對現有購物中心進行重新定位。管理層強調，物業的淨運營收入增長比物業的形式或商鋪的曝光度更為重要。 關於資本需求方面，管理層預計租賃和維護費用將繼續下降。他們指出，與租户談判時更有優勢，更多的核心商鋪交易將以「現狀出售」的方式完成，同時過去五到十年間，公司的投資組合也得到了顯著改善。管理層表示，Bruckner Commons的租户數量已經接近飽和狀態，因此短期內可供使用的空間有限。預計在2027年上半年開業的新的商業設施將有助於穩定現狀，並可能進一步增加租户需求。

歡迎參加Urban Edge Properties 2026年第三季度業績電話會議。[操作員説明]請注意，本次會議正在被錄製。現在請Areeba Ahmed發言，她擔任投資者關係主管。謝謝Areeba，你可以開始了。

早上好，歡迎參加Urban Edge Properties 2026年第三季度業績電話會議。今天與大家一起出席的嘉賓包括董事長兼首席執行官Jeff Olson、首席運營官Jeff Mooallem、首席財務官Mark Langer、法律事務主管Heather Ohlberg、租賃部門副總裁Scott Auster以及首席會計官Andrea Drazin。

請注意，今天的討論中可能包含關於公司未來發展和財務表現的前瞻性陳述。這些陳述受到許多假設、風險和不確定性的影響，公司並不承諾對這些陳述進行更新。我們的實際結果、財務狀況和業務表現可能會有所不同。如需瞭解更多關於公司的信息，請參考我們在SEC的備案文件，這些文件也可以在我們的網站上找到。在今天的討論中，我們將會使用一些非GAAP財務指標。這些指標與GAAP結果的對比情況可以在我們的業績發佈文件和補充披露文件中找到。

現在，我很高興介紹我們的董事長兼首席執行官Jeff Olson。

謝謝Areeba，早上好。本季度的FFO表現非常出色，調整后每股收益為0.38美元，比上一季度的第三季度增長了6%，而全年則增長了6%。同一物業的NOI，包括再開發項目，在本季度增長了4.6%，而全年則增長了3.6%。我們將調整后的FFO預期值提高了0.01美元/股，即1.52至1.54美元，這意味着2025年的增長率將達到7%。我們通過資本回收繼續提高投資組合的質量和長期增長潛力。

9月份，我們以6050萬美元的價格出售了位於新澤西州Morris Plains的Briarcliff Commons購物中心。該購物中心由Kohl's經營，是我們在該地區的第三大租户，但現在變成了第七大租户。我們採用了一種有利的反向1031交易方式，同時收購了Bridgewater Commons的Village項目。本月早些時候，我們又以9030萬美元的價格收購了博卡拉頓的Regency Court項目，這標誌着我們進入佛羅里達州的步伐。正如我們過去所提到的，向南擴展是我們業務佈局的自然延伸。我們的領導團隊中有幾人在南佛羅里達地區擁有、居住並經營着購物中心多年，所以我們非常瞭解這些社區。我們預計將繼續在這個市場擴張，主要是通過出售一些在新澤西州較為穩定的、信用良好的購物中心來實現。

Regency Court是一個佔地14萬平方英尺的購物中心，以Publix和Walgreens為特色，位於一個非常富裕的購物區。該區域的平均家庭收入在3英里範圍內為19.4萬美元，而在1英里範圍內則超過28萬美元。該購物中心位於Woodfield Country Club的入口處，周圍還有其他高端俱樂部社區，而在2英里範圍內沒有其他以雜貨店為主的購物中心。該購物中心每年吸引330萬遊客，且流量仍在不斷增加。我們此次收購是基於租金結構的增長潛力，而不是基於當時的收益率，當時的收益率約為4%。

兩位商業地產負責人所管理的物業，其租金收入僅佔市場水平的很小一部分，而且這些租約都將在6年后到期，包括所有相關期權。除了這兩處物業之外，我們還有機會通過改善租户組合、提升交通設施和停車設施等方式來提升物業價值。我們預計，這些舉措將使我們獲得8%至9%的無槓桿內部收益率。今年，我們已經收購了位於弗吉尼亞州West Falls Church地區的Regency Court以及新澤西州Bridgewater Commons地區的Village at Bridgewater Commons等優質商業地產，這些收購進一步豐富了我們的地理佈局，並提升了我們的長期增長潛力。我們對當前的租賃市場環境感到非常樂觀。

在全國範圍內，零售業的空置率僅為4.3%，接近歷史最低水平。大型倉儲式商店的租户們正在爭奪地理位置優越的場地，因此租金不斷上漲。截至本季度，我們同一區域的新租約現金利差達到了28%；而已簽署但尚未開盤的項目則達2100萬美元，佔年度淨運營收入的7%，這仍然是該行業中最龐大的項目之一。我們處於良好的發展態勢，有望持續保持穩定增長。接下來，我將把話筒交給我們的首席運營官Jeff Mooallem。

謝謝Jeff。在第三季度，我們簽署了37份租約，總面積為463,000平方英尺。其中包括26份續約合同，總面積為406,000平方英尺，租約利差為12%；還有11份新租約，總面積為58,000平方英尺，租約利差為27%。這些新租約涉及的零售商類型多樣，既有剛加入我們投資組合的新品牌，也有我們之前就合作過的品牌。例如Veterinary Emergency Group、Foot Locker、First Watch、McDonald’s、Honey Grow和7 Brew Coffee等品牌。

目前，同一物業的出租率已經達到了96.6%，比上一季度上升了20個百分點；而店鋪的出租率則保持在91.7%，沒有變化。對於每一份新的租約，我們都力求實現三個目標：提高租户的質量和信用等級、提高初始租金水平、以及降低房東的投資成本。在這方面，第四季度無疑是我們表現最好的時期之一。我們正在與超過30個租户進行談判，這些租約包括商業地產和店鋪兩類，其中一些租約的質量明顯提高了。用更有實力的租户取代那些信用較差的租户，將有助於這些商業地產在未來幾年內持續增值。

租金利差也更為明顯。隨着今年還剩大約2個月的時間，我們預計第四季度的租金利差將在50%左右，而全年的利差則將超過30%。值得注意的是，這些利差主要來自商業地產和店鋪兩類租約，因為市場上倉儲空間的稀缺性為我們帶來了額外的優勢。最后，雖然我們在電話會議中很少討論租賃成本的問題，但實際上，過去幾年中租賃成本的下降與租金的上升一樣，對我們的業務產生了重要影響。與2024年相比，定義為房東工作、租户補貼以及佣金支出在內的平均租賃成本已經下降了約15%。

對於商業地產來説，這一降幅更為顯著，平均租賃成本下降了30%多。我們現在許多的商業地產租約都是直接簽訂的，這不僅降低了整體成本，還縮短了租賃開始的時間。那些以前堅持要求按照特定建築規格來租賃的租户，現在不得不適應新的現實。在第三季度，我們有兩個項目實現了穩定，總投資額為900萬美元，平均回報率達到了18%。這兩個項目分別是Nordstrom Rack和Fidelity位於Manalapan Commons的門店，以及Adidas在新伯根商業中心的新門店。在這兩項目中，我們引入的租户質量都更高，且回報也很穩定。

在過去12個月里，我們完成了價值4000萬美元的項目開發，平均收益率為23%。本季度，我們又開始了一項價值700萬美元的房地產開發項目，該項目位於Ledgewood Commons，由Veterinary Emergency Group和另外兩家租户使用。目前，我們的活躍再開發項目總金額為1.52億美元，還有5700萬美元的資金需要投入，預計收益率約為12%。這些項目中的大部分都是我們已經持有多年的資產，而我們在2026年收購的三處房產將進一步增加我們的資產規模，因為每處房產都包含一些空置房、期限已到的租約以及低於市場水平的租賃協議，這些都有助於創造更多的價值。 接下來，我將把話筒交給我們的首席財務官Mark Langer。 謝謝Jeff，早上好。我們又完成了一個強勁的季度業績。調整后的FFO達到了每股0.38美元，比去年第三季度的水平高出6%，而包括再開發在內的同一物業的NOI增長了4.6%。這一增長主要得益於租金收入的增加以及合同租金的上漲，同時我們也受益於之前進行的資本回收操作。本季度的業績略高於我們的預期。NOI的增長更為顯著，因為無法收回的收入比預算中低了45個基點，這反映了我們租户基礎的健康狀況良好，我們的破產風險名單比往年要少，這與整個市場的趨勢一致。 在10月份，我們修改並延長了以Montehiedra的店鋪為抵押的7000萬美元抵押貸款，同時增加了1700萬美元的融資，這些資金是通過一種固定利率為6.95%的僅支付利息的債券獲得的，這反映了NOI的增長以及該物業的良好前景。考慮到在波多黎各支付的所得税，這種債券的税效利率為3.9%。這次修改將整個抵押貸款的期限延長到了7年，目前的加權平均利率為5.4%。本季度末，我們使用了7500萬美元來償還我們的信貸額度。 在本季度結束后，我們又為Regency Court提供了6300萬美元的資金。加上這些活動，我們的流動性仍然非常強，超過了8.75億美元。其中包括8600萬美元的現金，以及從信貸額度中獲得的1.38億美元，我們沒有使用任何5年或7年的延迟提取貸款。本季度的淨債務與EBITDA的比率為5.7倍。展望未來，我們將2026年的調整后FFO指導價提高0.01美元/股，這意味着第四季度的FFO將達到每股0.39美元，全年則達到1.53美元。我們還將全年同一物業的NOI增長目標提高到4.1%，高於之前的3.5%。 我們已簽署但尚未開盤的2100萬美元項目繼續為我們帶來良好的增長前景。第三季度，有260萬美元的年化租金開始收取。我們預計在第四季度還會有70萬美元的租金收入，而在2027年則將會有近1300萬美元的租金收入。最后，我們對第三季度的業績感到滿意，對租賃項目的進展感到鼓舞，同時對資本回收工作的進展也充滿期待。 現在，我把電話交還給操作員，以便進行問答環節。 [操作員説明] 我們的第一個問題是由UBS的Michael Goldsmith提出的。 第一個問題，關於佛羅里達州的情況，似乎REITs的主要競爭點就是規模和體量。你們進入了一個新的市場，看起來你們希望在那里擴大規模。能否請您簡要介紹一下在這個市場中實現規模擴張的過程？以及，這項收購的初始收益率相當低，那麼您是否打算在一段時間內繼續以較低的價格購買該市場的房產呢？

邁克爾，我是傑夫。我會參與這件事的，同時也會請傑夫·穆阿萊姆也參與進來。Regency Court確實非常特別，我認為它可能是佛羅里達州過去十年中最好的購物中心之一。所以像這樣的物業並不常見，這讓我想起了多年前我們在達利城購買Westlake購物中心的時候，還有在Equity One公司手中購買的Aventura Square，它位於Aventura購物中心附近。當我比較這兩處物業與Regency Court時，我發現它們的共同點在於：首先，這些地點的位置都非常出色，在供應嚴重短缺的市場中更是難得一見；其次，這些都是較老的物業，其租約即將到期，這種情況很難找到；第三，這些地塊的價值非常高，因此我們有機會將這些價值轉化為實際收益；第四，所有這些資產都由同一家機構擁有數十年了，因此引入新的視角將會帶來獨特的優勢。我們的經驗表明，這類資產幾乎是源源不斷的財富來源。不過，傑夫，為什麼我不把這項任務交給你來處理呢？諷刺的是，我曾經住在南佛羅里達州，蘭格也住在那里，傑夫也住在那里。所以，這個市場是我們非常熟悉的。

是的，我同意傑夫關於南佛羅里達市場的看法，以及Regency Court的獨特之處。至於增長策略，我認為最有啓發性的就是看看我們在新英格蘭和波士頓市場的做法。五年前，我們剛剛進入這兩個市場，而現在，我們的業務在那里已經佔據了大約10%的市場份額，價值約為5億美元。這是通過持續尋找合適的資產、有針對性地收購資產來實現的。如果你還沒有涉足這個領域的話，那就很難做到這一點。而Regency Court則是一個很好的起點。這是一個基礎性的資產，我們很期待能夠開始對其進行開發，這也為我們在南佛羅里達州的其他項目打開了大門。

另外，關於同店收入的增長情況，預計第四季度會有所加速。馬克，你能詳細介紹一下相關的因素嗎？你剛纔提到了SNO管道帶來的收入，希望你能提供更多細節。

嗨，邁克爾，最重要的因素就是你提到的那些，比如第三季度開始的租金穩定化進程，以及我在第四季度提到的SNO管道帶來的增量租金。此外，第四季度是我們獲得最大比例租金和附加收入的時間。至於恢復方面，雖然很難想象，但一年前，我們還有350萬美元的清雪費用。去年年底發生了一些風暴，這可能會對我們有利，因為我們今年並沒有預期到這樣的水平。所以，這實際上是一系列因素的結合，但最大的推動力還是新租金的到來。

我們的下一個問題來自摩根斯坦利的羅納德·卡姆德。

很好。我們還是繼續關注南佛羅里達地區吧。據我瞭解，你設想這個區域可能佔公司總面積的10%。隨着時間的推移，顯然我們會進一步擴展業務範圍，只購買那些有潛力的項目嗎？你會考慮在其它市場進行開發嗎？有沒有其他市場也被考慮過呢？會不會擴展到南佛羅里達以外的地方呢？只是想了解一下哪些因素會影響我們的決策，以及我們在收購和資本部署方面能取得什麼成果。

説實話，我們非常希望找到更多的Regency法院項目。不過，這類項目並不常見。我認為我們會擴展到該州的其它地區，因為我們對該州的情況非常熟悉。不過，這一切都是基於機會主義的考慮，而且實際上還取決於整個房地產市場的狀況。

是的。另外，Ron，關於開發方面的問題，我們的強項並不是總是從零開始開發項目，而是能夠很好地重新利用舊有的資產。隨着南佛羅里達地區的社區逐漸老化，坦帕也是如此，其他類似的市場也會面臨同樣的問題。有很多購物中心需要我們的服務，而這種做法已經不再被很多人採用，因為在過去15年里，幾乎沒有進行過大規模的零售重建工作。所以，我們確實希望能在未來的交易中獲得更多有意義的重建機會。

明白了。這很有幫助。那麼，關於同店收入的同比增長情況，你能談談嗎？是否超出了預期的水平？還是處於正常範圍內？希望能聽到你對本季度及未來費用項目的看法。

你是想問關於費用方面的問題嗎，Ron？

是的。

好的。當您查看補充資料時，可能會注意到房地產税方面的同比增長有所下降。這實際上只是一個反映而已。在本季度，我們有一些物業的税務問題需要解決，這就導致了年初數據的調整。由於房地產税的回收率很高，因此對收入產生了一定的負面影響。所以，淨營業收入的影響微乎其微。至於其他費用類別，Ron，我認為從長遠來看，我們可以假設我們已經重新談判了這些費用問題。不過，我認為房產運營費用的漲幅應該在3%左右是比較合理的。

我們的下一個問題是來自Evercore ISI的Michael Griffin。

我不想再重複關於Regency Court的事情了，但Jeff，我知道你已經給出了初始的資本回報率。我想知道你對該項目的穩定收益有什麼期望？以及你能否很快實現低於市場租金的水平。考慮到Walgreens的租約情況，你如何評估續租的可能性，或者面對空置情況時的應對策略？還有，你對該中心的租約情況有什麼想法嗎？

是的。我不會給出具體的數字，因為這有點投機性，但我們知道那兩份租約將在6年后到期，而且很少有租約能夠持續很長時間。所以，我們預計從現在到6年內，肯定會有某種交易發生。不過，你可以根據我們預測的8%到9%的無槓桿收益率來進行估算，我覺得這樣的數據應該足以讓你在模型中做出相應的預測。

很好。這非常有幫助。關於資本成本方面，我很欣賞你的意見，我覺得在供應受限的環境中，擁有更大的議價能力確實很重要。從短期到中期來看，資本成本佔淨運營收入的百分比會如何變化？我們是否處於一個不同的發展階段，並且預計環境會變得更加有利？我只是想了解一下，如果爲了吸引租户而減少資本支出，那麼與不斷增長的內部現金流相關的潛在機會又該如何看待呢？ 是的，我認為這種趨勢不會減弱，我們預計這種情況會持續下去。資本可以分為兩類：租賃費用，以及我們為維護購物中心而需要投入的資金，包括那些客户可以看到的翻新工作，以及那些客户無法看到的維護工作。所有這些項目的成本都在下降。我在講話中提到了租賃方面的資本問題，我們成功地談到了更優惠的協議，更多的現成交易，這些交易都是基於我們現有的暖通空調系統或拆除隔斷等條件來達成的，我們的租賃團隊在這方面做得相當出色。 不過，在維護工作和翻新方面，馬克在過去幾個季度一直表示，我們的支出相當高。我認為，在過去的5到10年里，我們可能已經改善了大約70%的投資項目，而且我們預計這種情況在未來也會持續下去。如果你看一下我們的2027年預算數據，就會發現這一點。因此，沒有理由認為，未來保持較低的資本支出這一趨勢會很快停止。 我們的下一個問題是來自Ladenburg Thalmann的Floris Van Dijkum的提問。 關於Regency Court的幾個問題似乎是當前的熱門話題。GAAP現金回報率與實際現金回報率的差距是多少？假設4%是現金回報率，那麼在低於市場水平的租金情況下，你們現在是如何進行營銷的？你們能承受多少？ 嗯，我們還沒有確定最終的購買價格分配方案，Floris，但我預計GAAP回報率會在5%左右。 另外，如果Publix也對該物業感興趣的話，你們是否考慮過將其作為銷售對象，以降低基礎成本並提高回報率？或者你們是否希望將租金定價給Publix，因為他們有可能帶來更高的收益？還是説這仍然是一個正在進行的談判？ 這取決於價格，正如你所預期的那樣。 很好。第二個問題是關於Bruckner的，因為它將是你們SNO計劃中的一個重要組成部分。進展情況如何？什麼時候能夠穩定下來？還有其他進展嗎？或者你們在該中心看到了更多的發展勢頭嗎？因為如果我沒記錯的話，一旦穩定下來，該中心的淨運營收入將達到1500萬美元。 是的，沒錯，Floris。我是Jeff Mooallem。首先，我來回答關於穩定性的問題。我們可以從補充文件中看到，我們計劃在2027年上半年引入4到5個新租户，包括Chick-fil-A、Chipotle、BJ's、Ross和DDs等品牌。目前，我們對這些日期感到非常滿意。我們希望平均提前30到90天進入這些場所，但我們對今年上半年的進展也非常滿意。

至於增加動銷量方面，我們需要更多的空間。我們那里的空間幾乎已經被完全租出去了。Scott和他的團隊在提高租金和改善租户狀況方面做得非常出色。我們剛剛簽下了Foot Locker這樣的租户，不過Bruckner Commons目前空置率並不高。因此，一旦有新的空間可用，這些新租户只會進一步增加需求。

我們的下一個問題來自U.S. Bancorp BTIG的Michael Gorman。

我想了解一下，今年進行的三次收購中，商業地產的比例明顯高於現有資產的比例。我很好奇，這是否只是因為當前市場上有一些不錯的交易機會？還是你們有特定的策略，想要提高商業地產在整體資產中的比例？任何信息都會很有幫助。

是的。我們的目標是通過資本回收，出售那些信用良好、增長潛力較低但每年能帶來1%到2%增長的房產。這樣我們可以獲得較低的資本成本，然后將這些資金用於那些增長潛力為2.5%、3.5%、4.5%的房產上。Regency的案例則顯示出更高的增長潛力。所以，這更多是關於長期淨利潤增長前景的問題，而不是店鋪類型的選擇。

好的，非常有幫助。還有一點，關於Sunrise地塊的出售情況，是否有任何最新消息？那件事還在進行中吧？有沒有什麼進展？

早上好，Michael。我是Jeff。兩周后有一個聽證會，這是公開舉行的聽證會，目的是批准該地塊的出售計劃。我們已經在幕后努力準備這次聽證會。一旦一切就緒，我們就可以開始規劃其他項目的進度。至於新開發項目，我認為在兩周后，也就是明天，就是下一個關鍵日子。

很好。最后還有一個問題，Regency Court的Publix商店近年來是否進行過重新開發或翻新？

沒有。

[操作員提示]。我們的下一個問題是Green Street的Paulina Rojas。

早上好。我對收購對象的人口統計數據很感興趣，您如何定義您的購買標準呢？您在佛羅里達州進行的收購活動確實具有出色的人口統計數據。根據您的説法，進入這個市場的門檻非常高，很難複製這種模式。那麼，您是否打算在這個市場中繼續追求類似的人口統計數據呢？或者您願意嘗試一些不同的策略呢？

我們更傾向於選擇人口密集的市場、首環郊區以及富裕程度較高的地區，因為這些地區的供應非常有限，而我們的購物中心能夠創造出需求。因此，我們預計會繼續在符合這些人口統計趨勢的地區投入資金。不過，我們不會放棄這一策略，畢竟我們公司名為Urban Edge，就是因為我們的業務位於這些城市市場的邊緣地帶。

而且，租户支付的租金足以讓我們在這些房產上投入大量資金，使其達到當前的標準。

是的。關於博卡地區的Regency Court購物中心，正如Jeff在評論中提到的，該區域兩英里範圍內沒有其他以雜貨店為主的購物中心。不過，如果我們再看看競爭對手的地圖，會發現像Regency、Edens、Simon這樣的品牌擁有的購物中心在競爭中具有優勢。而最值得注意的是，Publix是這類物業的主要擁有者。

這有幾個原因。首先，這樣的市場很難進行投資，這就是為什麼我們想抓住這個機會。其次，周圍的開發商都懂得提高租金水平，不會輕易放棄這些物業，這通常會提升整個市場的價值。因此，Regency Court是一個非常獨特的項目。

我的第二個問題是，你們的大部分資產都位於DC和波士頓地區，但在波多黎各只有兩個購物中心，而在聖路易斯和加利福尼亞州則只有少數幾個資產。對於這些資產，你們有什麼新的想法嗎？它們是適合短期或中期投資的房產，還是可以在新地區建設時被重新利用的？

我認為這些資產有可能被重新利用，這取決於價格因素。我們會將其與其他可能的出售對象進行比較，比如新澤西州那些信用良好且增長潛力高的地區。我們會綜合考慮所有因素。

我還可以問一個問題嗎？

當然可以。

那麼，關於規模的問題呢？在南佛羅里達州，你們是否需要一定的規模才能高效運營？還是説，可以只保留一兩個或三個購物中心呢？

我認為我們可以暫時只保留一兩個或三個購物中心。畢竟，我們在這一領域擁有豐富的運營經驗。馬克、Jeff和我在一起已經工作了20多年，所以我們對當地的情況非常瞭解。我們有良好的資產管理策略。雖然我們可能會請當地的經紀人來協助一些本地租賃事務，但我們在全國範圍內的合作關係與Bridgewater、新澤西州和弗雷明漢、馬薩諸塞州之間的合作關係是一致的。

因此，我們有多種方式來找到合適的租户並有效管理這些物業。不過，規模確實很重要。如果我們能在該地區再增加兩到四個購物中心，並將管理成本分散一些，我們當然會嘗試這樣做。

問答環節已經結束。現在讓Jeff Olson來發表最后的評論吧。

很好。感謝大家的參與。我們很感激大家對UE的興趣，期待很快再次與大家見面。謝謝。

今天的電話會議就到這里了。大家可以現在切斷線路了。感謝大家的參與。