Urban Edge Props 2026年第三季度財報電話會議記錄

Urban Edge Props公司（紐約證券交易所代碼：UE）在周三發佈了第三季度的財務業績報告。公司第三季度財報電話會議的錄音內容如下。

本錄音由Benzinga APIs提供。如需實時查看我們的全部數據，請訪問https://www.benzinga.com/apis/進行諮詢。

您可以訪問https://viavid.webcasts.com/starthere.jsp?ei=1774389&tp_key=b8266d30e6來觀看視頻會議記錄。

Urban Edge Props公司在2026年第三季度的調整后每股FFO為0.38美元，同比增長6%。公司將其FFO目標區間上調至1.52至1.54美元。

該公司繼續其戰略性的資本回收計劃，以9030萬美元的價格出售了Briarcliff Commons，並收購了佛羅里達州的Regency Court，從而進入佛羅里達市場。

該季度同一物業的淨運營收入增長了4.6%。租賃市場的特點是空置率較低且租金競爭激烈，因此新租約的現金利差達到了年初水平的28%。

運營方面的亮點包括簽署了總計463,000平方英尺的37份租約，同時保持了96.6%的高出租率，同時顯著降低了租賃成本。

管理層對佛羅里達市場的擴張、良好的租賃業務狀況以及未來的增長潛力持積極態度。此外，公司還有1.52億美元的開發項目在籌備中。

主持人

歡迎參加Urban Edge Props公司2026年第三季度的財報電話會議。目前所有參與者都處於僅可收聽的模式。正式演講結束后將會有問答環節。如果有人在會議過程中需要幫助，請按電話鍵盤上的星號鍵0。請注意，本次會議正在被錄製。現在我將會議交給了投資者關係助理Ariba Ahmed。謝謝。

Ariba，您可以開始發言了。

Ariba Ahmed（投資者關係助理）

早上好，歡迎參加Urban Edge Props公司2026年第三季度的財報電話會議。今天與大家一起參與通話的有Jeff Olson，董事長兼首席執行官；Jeff Mooallem，首席運營官；Mark Langer，首席財務官；Heather Olberg，法律總顧問；Scott Auster，副總裁兼租賃部門負責人；以及Andrea Draven，首席會計官。請注意，今天的討論可能包含關於公司未來事件和財務表現的前瞻性陳述，這些陳述受到許多假設、風險和不確定性的影響，公司並不承諾對這些陳述進行更新。我們的實際結果、財務狀況和業務情況可能會有所不同。如需瞭解更多關於公司的信息，請參考我們在SEC的備案文件，這些文件也可以在我們的網站上找到。在今天的討論中，我們將會使用一些非GAAP財務指標。

這些指標與GAAP結果的對比信息可以在我們的財報發佈文件和補充披露文件中找到。現在，我有幸介紹我們的董事長兼首席執行官Jeff Olson。

Jeff Olson（董事長兼首席執行官）

感謝Ariba的辛勤工作，早上好。我們又取得了強勁的業績。調整后的FFO為每股0.38美元，較去年第三季度增長了6%，而全年累計增長幅度為6%。同一物業的淨運營收入在季度內增長了4.6%，全年累計增長率為3.6%。我們將調整后的FFO預測上調了1美分，預計為1.52至1.54美元/股，這意味着2025年的增長率將達到7%。我們通過資本回收的方式不斷提升投資組合的質量和長期增長潛力。9月份，我們以6050萬美元的價格出售了位於新澤西州莫里斯普萊恩斯的Briarcliff Commons購物中心。這次出售使得Kohl’s成為我們的第三大租户，僅次於Bridgewater Commons。我們採用了一種有利的反向1031交易方式，同時收購了Bridgewater Commons。本月早些時候，我們又以9030萬美元的價格收購了博卡拉頓的Regency Court購物中心，這標誌着我們進入了佛羅里達州的市場。

正如我們之前所提到的，向南擴展是我們業務佈局的自然延伸。我們的領導團隊中有幾人多年來一直在新佛羅里達州擁有、居住並經營購物中心，因此我們對這些地區非常熟悉。我們預計將繼續在這個市場發展，主要是通過出售一些位於新澤西州、信用良好的成熟購物中心。Regency Court購物中心佔地14萬平方英尺，擁有Publix和Walgreens等知名商家，位於一個非常富裕的地區。該地區的平均家庭收入在三英里範圍內為19.4萬美元，一英里範圍內則超過28萬美元。該購物中心位於Woodfield Country Club的入口處，周圍還有其他高端社區，兩英里範圍內沒有其他以雜貨店為主的購物中心。該購物中心每年吸引330萬遊客，且流量仍在不斷增加。

我們收購這家購物中心是基於租金收益的增長潛力，而不是基於初始租金水平，后者約為4%。兩家主要商家支付的租金都遠低於市場水平，而且所有租賃合同都在六年后到期，包括所有續約選項。除了這兩家商家之外，我們還看到了通過改善租户組合、提升交通和停車設施以及可能增加建築面積來提升價值的機會。我們預計，通過Regency Court購物中心、弗吉尼亞州的Shops at West Falls Church以及新澤西州的Village at Bridgewater Commons購物中心，我們可以獲得8%到9%的無槓桿內部收益率。

今年我們已經收購了價值1.85億美元的高質量購物中心，進一步豐富了我們的地理佈局，並提升了我們的長期增長潛力。我們對租賃市場的強勁和深度感到滿意。全國範圍內，零售業的空置率僅為4.3%，接近歷史最低水平。大型購物中心的租户正在爭奪地理位置優越的空間，導致租金不斷上漲。我們新簽訂的租賃合同的平均租金差率為28%，而已簽署但尚未開放的租賃合同金額達2100萬美元，佔年度淨運營收入的7%——這是該行業中最龐大的合同之一。

我們處於良好的位置，有望繼續保持穩定增長。接下來，我將把話筒交給我們的首席運營官Jeff Mooallem。

Jeff Mooallem（首席運營官）

謝謝Jeff。在第三季度，我們簽訂了37份租賃合同，總面積為46.3萬平方英尺。其中包括26份續約合同，總面積為40.6萬平方英尺，租金差率為12%；還有11份新租賃合同，總面積為5.8萬平方英尺，租金差率為27%。這些新租約涉及多種新的零售商，也有一些我們之前就合作過的品牌。例如Veterinary Emergency Group、Foot Locker、First Watch、McDonald’s、Honeygrow和7 Brew Coffee等。

同一物業的出租率目前為96.6%，比上一季度上升了20個百分點；而店鋪的出租率則保持在91.7%，沒有變化。在每一份新租賃合同中，我們都力求實現三個目標：提升品質和信用水平、提高初始租金以及降低房東的投資成本。在這方面，第四季度有望成為我們業績最好的一個季度。我們正在與超過30個租户進行談判，其中包括旗艦店和普通店鋪的租賃合同。與幾年前相比，這些合同的品質有了顯著提升。用更有實力的運營商來取代那些過時或信用不足的租户，將有助於這些商業中心在未來幾年內持續增值。

租金差價也有所改善。隨着今年還剩大約兩個月的時間，我們預計第四季度的租金差價將達到50%左右，全年則將超過30%。值得注意的是，這些差價主要來自旗艦店和普通店鋪，因為在我們所在市場的空間稀缺性使得我們的租金優勢更加明顯。最后，雖然我們在會議上不太討論租賃成本的問題，但過去幾年中租賃成本的降低對我們的業務影響與租金的上漲一樣重要。與2024年相比，平均店鋪租賃成本——包括房東的工作費用、租户補貼以及佣金支出——已經下降了約15%。對於旗艦店來説，這種下降更為顯著，平均租賃成本下降了30%以上。

我們現在許多旗艦店的租賃合同都是現成的，這既降低了整體成本，也縮短了租賃開始的時間。那些以前堅持要求按照特定建築規格來租賃的租户不得不適應新的現實。第三季度有兩個項目實現了穩定，總投資為900萬美元，平均回報率為18%：Nordstrom Rack和Manalapan Commons的Fidelity商店，以及Bergen Town Center的新Adidas商店。在這兩個項目中，我們引入了質量更高的租户，並且獲得了穩定的回報。在過去12個月里，我們完成了價值4000萬美元的項目，平均回報率為23%。本季度我們又啟動了一個項目——Ledgewood Commons的7百萬美元多租户開發項目，涉及Veterinary Emergency Group和另外兩家租户。

我們目前的活躍再開發項目總金額為1.52億美元，還有5700萬美元的資金待投入，預計收益率約為12%。這些項目大多是我們已經擁有多年的資產，但2026年的三項收購將進一步增加我們的資產規模，因為每項資產都有一些空置情況、過期的租賃合同以及低於市場水平的租賃協議，這些都為創造更多價值提供了機會。接下來，我將把話筒交給我們的首席財務官Mark Langer。

Mark Langer（副總裁兼首席財務官）

謝謝Jeff，早上好。我們又迎來了一個強勁的季度。調整后的FFO為每股0.38美元，比去年第三季度的水平上升了6%；包括再開發在內的同一物業的淨營業收入增長了4.6%。這一增長主要得益於租賃收入的增加以及合同租金的上漲，同時也有助於我們之前進行的資本回收工作。本季度的業績略高於我們的預期。淨營業收入的增長更為顯著，因為無法收回的收入比例低於預算，僅為毛租金收入的45個百分點。

這反映了我們租户基礎的狀況良好。與往年相比，我們的破產觀察名單現在要少一些，這與整個市場的趨勢一致。10月份，我們對以The Outlets位於Montehiedra的抵押貸款進行了修改和延長，增加了1700萬美元的融資，這筆資金是通過一份固定利率為6.95%的僅支付利息的債券獲得的。這一舉措有助於提升淨營業收入的收益，同時考慮到波多黎各支付的所得税，該物業的前景仍然樂觀。這份債券的税收效益較高的利率為3.9%。這次修改將整個抵押貸款的期限延長到了七年，目前加權平均利率為5.4%。

我們本季度的信貸額度使用額為7500萬美元。季度結束后，我們又為Regency Court提供了6300萬美元的資金支持。加上這些資金，我們的流動性仍然非常強勁，達到了8.75億美元以上。其中8600萬美元是現金，1.38億美元來自信貸額度，而無論是五年期還是七年期的貸款都沒有被使用。第三季度的淨債務與EBITDA的比值為5.7倍。展望未來，我們將把2026年的調整后FFO指導值每股增加1美分。這意味着第四季度的FFO為每股0.39美元，全年則為1.53美元。我們還將全年的同一物業NOI增長預期從3.5%提高到4.1%。我們已簽約但尚未開盤的資產項目價值2100萬美元，這為我們未來的增長提供了良好的前景。第三季度，我們有260萬美元的年化租金收入開始入賬，預計第四季度還將有70萬美元的收入，而2027年則會有近1300萬美元的收入。 總的來説，我們對第三季度的業績感到滿意，對租賃項目的進展也感到鼓舞，同時對資本回收方面的進展充滿期待。現在，我將會議交給操作員進行問答環節。 操作員：謝謝。我們現在將進行問答環節。如果您有疑問，請按電話鍵盤上的1鍵。聽到確認音后，您的電話將進入提問隊列。如果您想將問題從隊列中移除，可以按2鍵。對於使用揚聲器設備的參與者來説，可能需要拿起手機后再按1和2鍵。請稍等片刻，我們正在收集問題。 我們的第一個問題是來自瑞銀集團的Michael Goldsmith。請繼續提問吧。 Michael Goldsmith（分析師）：早上好。非常感謝您接受我的提問。首先，我想談談佛羅里達州的情況。衆所周知，REITs的主要關注點就是規模和影響力。你們即將進入一個新的市場，看起來你們希望在那里進一步擴大規模。那麼，能否請您簡要介紹一下這個過程，也就是如何在那個市場快速獲得規模？另外，這家公司收購時的最初收益率相當低。所以，您是否打算在資本回收過程中繼續以較低的價格購買該市場的房產呢？ Jeff Olson（董事長兼首席執行官）：早上好，Michael。我是Jeff。我會回答一部分問題，然后讓Jeff也參與回答。Regency Court確實非常特別，我認為它是過去十年中佛羅里達州最好的購物中心之一。像這樣的房產並不常見，這讓我想起了多年前我們在Daly City購買Westlake購物中心的時候，以及Equity One公司收購的Aventura Square，它位於Aventura購物中心附近。當我比較這兩處房產與Regency Court時，我發現它們的共同點有很多：第一，地理位置極其優越，尤其是在供應嚴重受限的市場中；第二，這些都是較老的房產，其租約即將到期，這種情況很難找到；第三，這些地塊的價值非常高，因此有機會將其價值變現；第四，所有這些資產都由同一家開發商擁有數十年之久。

我們認為，引入新的視角會帶來獨特的優勢。根據我們的經驗，這類資產就像不斷的禮物一樣，幾乎永無止境地提供着機會。不過，傑夫，為什麼我不把這項業務交給你來負責呢？諷刺的是，我曾經住在南佛羅里達州。蘭格也住在那里，傑夫也住在那里。所以，這個市場是我們非常熟悉的。

傑夫·穆阿萊姆（首席運營官）

是的。早上好，邁克爾。我同意傑夫關於南佛羅里達市場的看法，以及Regency Court的獨特優勢。至於增長策略，我認為最有啓發性的就是看看我們在新英格蘭和波士頓市場在過去五年里所做的事情。五年前，我們在那里的業務幾乎為零，而現在，那里已經佔據了我們公司業務的約10%，價值約為5億美元。

這些都是通過穩步選擇合適的資產、在市場中保持可見性、有針對性地收購來實現的。如果你還沒有進入某個市場，那就很難做到這一點。而Regency Court就是一個很好的例子，它是一筆非常寶貴的資產，我們很樂意着手開發它，這也為我們在南佛羅里達州的其他機會打開了大門。

邁克爾·戈德史密斯（分析師）

謝謝你的介紹。另外，同店淨營業收入預計會有所上升，這意味着第四季度會有顯著的增長。馬克，你能詳細介紹一下這些基礎條件嗎？你剛纔提到了SNO管道計劃，以及一些即將到來的收入來源。你可以再詳細説明一下這些基礎條件吧。

馬克·蘭格（首席財務官）

是的。嗨，邁克爾。最重要的基礎條件就是你在第三季度提到的租金穩定問題，這個問題將持續下去。此外，我提到的第四季度來自SNO管道的增量租金也會有所幫助。另外，我們預計在第四季度會獲得最大的租金收入和一些附加收入。至於恢復方面，很難想象，但一年前，我們還有350萬美元的除雪費用。

去年年底發生了一些風暴，這對我們來説是個挑戰。因此，今年我們不會預計會有那麼高的費用。所以，這實際上是一種綜合效應。但最大的推動因素還是新出現的租金收入。

邁克爾·戈德史密斯（分析師）

現在我們明白為什麼你喜歡南佛羅里達了。非常感謝。

傑夫·奧爾森（董事長兼首席執行官）

在南佛羅里達，我可沒有350萬美元的除雪費用啊。真的。

操作員

謝謝。下一個提問者是摩根斯坦利公司的羅納德·卡姆登。請繼續提問。

羅納德·卡姆登（分析師）

很好。繼續討論南佛羅里達的問題吧。如果我理解正確的話，你設想的是把這個市場作為公司業務的10%。隨着時間的推移，當然還會有更多的機會。你們只是進行收購嗎？或者考慮在該市場進行開發呢？還有其他市場可以考慮嗎？是否願意擴展到南佛羅里達以外的地方呢？我只是想了解一下哪些市場符合我們的需求，以及我們在收購和資本部署方面可以期待什麼。

傑夫·奧爾森（董事長兼首席執行官）

説實話，我們非常希望找到更多的Regency Courts項目，不過這類項目並不常見。我認為我們可以擴展到該州的其他地區，因為我們對整個州的情況都非常熟悉。不過，這一切都是基於機會主義的考慮，實際上還是取決於整個房地產市場的狀況。

傑夫·穆阿勒姆（執行副總裁兼首席運營官）

是的。另外，羅恩，關於開發方面的問題，我們的專長並不是總是進行新建項目，而是擅長重新利用舊有的資產。隨着南佛羅里達州以及坦帕等地區的社區逐漸老化，其他類似的市場也會面臨同樣的問題。有很多購物中心需要我們的服務。不過，這種技能現在很少有人掌握了，因為在過去15年里，幾乎沒有進行過大規模的零售重建工作。

所以我們當然希望有更多機會進行有意義的重建工作，一旦有合適的機會出現，我們就會積極採取行動。

羅納德·卡姆登（分析師）

明白了。那很有幫助。那麼，是否可以繼續討論與同店業務相關的費用問題？看看年度增長情況如何吧。你能談談這方面的情況嗎？這些費用是否超出了應有的範圍？還是處於正常水平？很想聽聽關於本季度及未來費用項目的意見。謝謝。

馬克·蘭格朗（執行副總裁兼首席財務官）

你是説費用方面的問題嗎，羅恩？嗯，當你查看相關數據時，你會發現房地產税在逐年下降，這實際上只是一個反映現象而已。在本季度，我們有一些物業因為税務上訴而需要重新計算當年的費用。由於房地產税的回收率很高，這在一定程度上影響了收入。

所以，對淨利潤的影響微乎其微。至於其他費用類別，我認為在未來，我們可以合理假設費用會有所上升，大概會有3%的增幅。

羅納德·卡姆登（分析師）

很好，謝謝。

操作員

下一個問題是來自Evercore ISI的邁克爾·格里芬。請繼續提問。

邁克爾·格里芬（分析師）

好的，謝謝。我不想重複關於Regency Courts的問題，但是傑夫，我知道你給出了初始的資本回報率。我想了解一下你對該項目的穩定收益預期是什麼，以及實現低於市場租金的速度如何。另外，考慮到Walgreens的租約情況，你怎麼評估續租的可能性，或者潛在的空置情況呢？還有，對於該中心的租約情況，你有什麼想法嗎？謝謝。

傑夫·奧爾森（董事長兼首席執行官）

嗯，我不會給出具體的數字，因為這有點投機性。不過我們知道這兩份租約在六年后就會到期。順便説一下，很少有租約能夠持續整個租期。所以，我們的預期是，在六年內可能會有一些交易發生。不過，你可以根據我們預測的8%到9%的無槓桿收益來做一些估算，這應該可以為你的模型提供一些參考。

邁克爾·格里芬（分析師）

太好了，這真的很有幫助。此外，Jeff，我很欣賞您關於降低資本成本的建議。在當前的供應受限環境下，擁有更大的議價能力確實非常重要。從短期到中期來看，資本成本佔淨運營收入的百分比如何？我們是否處於一個不同的發展範式之下？您認為環境會變得更加有利嗎？我只是想了解，如果爲了吸引租户而減少資本支出，那麼與不斷增長的內部現金流相關的潛在機會又該如何考慮呢？

Jeff Mooallem（執行副總裁兼首席運營官）

是的。早上好，Grif。我認為這種趨勢不會消失，我們預計這種情況會繼續存在。資本可以分為兩類：租賃費用，以及我們為維護購物中心所需支付的費用。這些費用包括客户可以看到的翻新項目，以及客户無法看到的維護工作。所有這些費用都在下降。我在講話中提到了租賃方面的資本問題，我們能夠協商出更優惠的條款，更多的是以現成狀態出售的項目。我們的租賃團隊在這方面做得非常出色，能夠提供更低的資本成本。不過，在維護工作和翻新方面，Mark在過去幾個季度一直表示，我們花費了很多資金。

我認為，在過去的五到十年里，我們的投資組合中有大約70%的房產已經改善了。我們預計這種情況在未來也會持續下去。如果我們看一下2027年的預算數字，就會發現這一點。因此，沒有理由相信，未來保持較低的資本支出這一趨勢會很快停止。

Michael Griffin（分析師）

謝謝。

操作員

下一個問題是來自Ladenburg Thalmann的Floris van Dijkum。請繼續提問。

Floris van Dijkum（分析師）

大家好，我想再問幾個關於Regency Court的問題。GAAP收益率和實際租金收入之間的差距是多少？我猜4%是現金回報率吧。鑑於目前的租賃價格低於市場水平，你們現在是如何計算這個比率的？你們能承受多少?

Mark Langer（執行副總裁兼首席財務官）

嗯，我們還沒有確定具體的購買價格分配方案，Floris。不過，我們預計GAAP收益率會在5%左右。

Floris van Dijkum（分析師）

另外，看起來Publix也參與了該項目的競標。請問你們有沒有考慮把食品雜貨店賣給Publix，以此來降低基礎成本並提高收益率呢？或者你們希望將Publix的租金計入財務報表中，因為這樣可以增加收益？還是説，這件事仍然在談判中呢？

Jeff Olson（董事長兼首席執行官）

嗯，這取決於價格，正如你所預期的那樣。

Floris van Dijkum（分析師）

好的。第二個問題是關於Bruckner的。一旦該項目穩定下來，預計它將成為你們SNO計劃中的重要組成部分。目前進展情況如何？什麼時候能夠穩定下來？還有其他進展嗎？或者你們在該項目中看到了更多的增長潛力嗎？因為如果我沒記錯的話，一旦該項目穩定下來，其淨運營收入將達到1500萬美元。

Jeff Mooallem（執行副總裁兼首席運營官）

是的，沒錯。Floris，這里是Jeff Mooallem。早上好。首先，關於穩定性的問題。我們在補充材料中提到，我們計劃引入四到五家新租户，這些店鋪將在2027年上半年開業，有些在第一季度，有些在第二季度。目前我們對這些開業日期感到非常滿意。我們希望能夠比原計劃提前30到90天開業，不過我們對今年上半年的進展也相當有信心。

至於進一步的業務發展，我們需要更多的空間。目前Bruckner Commons的空置率已經很低了。一旦有新的空間可用，這些新租户將會增加需求。

Floris van Dijkum（分析師）

謝謝，Jeff。

操作員

下一個問題來自US Bancorp的Michael Gorman。請繼續提問吧。

Michael Griffin（分析師）

謝謝，早上好。我想了解一下，今年進行的這三筆收購中，以零售店為主的資產比例是否明顯高於現有資產的比例？這是否只是因為市場上出現的投資機會導致的呢？還是你們有特定的策略來提升零售店在總資產中的比例？任何信息都很有幫助。

Jeff Olson（董事長兼首席執行官）

我們的目標是通過資本再循環，出售那些信用良好、增長潛力較低的房產，這些房產每年可能只能帶來1%到2%的增長，但我們能以很低的資本成本獲得這些房產，然后再將這些資金投入到那些增長速度快達2.5%、3.5%、4.5%的房產上。在Regency的案例下，其實增長幅度還要高得多。所以，這更多是關於未來五到七年的長期淨運營收入增長前景。

Michael Griffin（分析師）

好的，很有幫助。另外，關於Sunrise地區的地塊銷售情況，有什麼最新消息嗎？我覺得這個事情還在等待批准。是正常流程在進行中，還是有什麼需要注意的地方？

Jeff Mooallem（副總裁兼首席運營官）

是的，Michael，早上好。兩周后我們將舉行一次公開聽證會，以推進該地塊銷售的審批流程。我們已經在幕后努力準備這次聽證會。一旦流程完成並順利通過——因為對於這類事情來説，很難預測需要幾次聽證會——我們相信我們已經做好了充分準備。一旦流程完成，我們就可以開始制定具體的完成時間表和項目規劃了。

關於新開發項目，我認為從明天開始的兩周內就是下一個關鍵時期。

Michael Griffin（分析師）

很好。最后一個問題：Regency Court的Publix超市近年來有沒有進行過重新裝修或升級？

Jeff Mooallem（副總裁兼首席運營官）

沒有。

Michael Griffin（分析師）

謝謝。

操作員

如果您有疑問，請按電話鍵盤上的星號鍵。下一個問題來自Green Street的Paulina Rojas。請繼續提問吧。

Paulina Rojas（分析師）

早上好。

Jeff Olson（董事長兼首席執行官）

嗨，Paulina。

Paulina Rojas（分析師）

我對收購對象的人口統計特徵很感興趣。您如何定義您的收購目標？您在佛羅里達州最近進行的收購活動所涉及的地區人口統計特徵非常出色，而且進入市場的難度也相當高——我認為這樣的模式很難被複制。那麼，我們是否應該假設您未來在這個市場會繼續瞄準類似的人口統計特徵，還是願意嘗試一些不同的策略呢？

Jeff Olson（董事長兼首席執行官）

嗯，我們更傾向於選擇人口密集的地區，比如第一環郊區，那些財富水平較高的區域，因為那里的供應非常有限，而我們的購物中心能夠創造出獨特的競爭優勢。我預計我們會繼續在符合這些人口統計特徵趨勢的地區進行投資。所以，我不認為我們會改變這一策略。

我們非常喜歡在人口密集的地區開發商業地產，而租户支付的租金足以讓我們在這些物業上投入大量資金，使其達到當前的標準。

Jeff Mooallem（執行副總裁兼運營總監）

Paulina，我想補充一點：就像Jeff在發言中提到的，博卡地區的Regency Court附近沒有其他以雜貨店為主的購物中心。但是，如果我們看看競爭對手的地圖，就會發現，其他具有競爭力的購物中心都是由像Regency、Edens這樣的企業擁有的——Simon則擁有商場——而最值得注意的是，Publix是這類物業的主要所有者。因此，這些因素使得在這些地區進行收購變得非常困難，這也是我們想要抓住這個機會的原因。其次，這些地區的業主都懂得提高租金，不會輕易放棄房產——這通常會讓整個市場的情況變得更好。所以，Regency Court是一個非常獨特的物業。

Paulina Rojas（分析師）

謝謝您的介紹。我的第二個問題是，您的投資組合中絕大多數位於華盛頓特區到波士頓之間的地區，但在其他地方則幾乎沒有資產——只有兩個位於波多黎各的購物中心，還有聖路易斯和加利福尼亞州的一些物業。您對這些物業有什麼新的看法嗎？它們是短期持有的資產，還是中期持有的資產，或者是在您在新地區建設時可以考慮重新利用的資產？

Jeff Olson（董事長兼首席執行官）

我認為這些物業很可能是可以重新利用的，Paulina——當然，這取決於價格因素。我們會綜合考慮其他可能的出售對象，比如新澤西州那些信用良好且增長緩慢的購物中心，它們的表現非常好。我們會全面考慮這些因素。

Paulina Rojas（分析師）

我可以再問一個問題嗎？

Jeff Olson（董事長兼首席執行官）

當然可以。

Paulina Rojas（分析師）

那麼，關於規模的問題呢？在南佛羅里達州，您是否需要一定的規模才能提高效率，還是可以只擁有一兩個或三個購物中心來運營？

Jeff Olson（董事長兼首席執行官）

我認為，我們完全可以依靠一兩個或三個購物中心來運營一段時間。別忘了，我們在這一領域擁有豐富的運營經驗。我覺得，包括馬克、傑夫和我自己在內，我們在這片土地上已經工作了20多年。因此，我們對當地的許多重要參與者都很瞭解。我們還擁有針對該資產的有效管理策略。雖然我們可能會藉助當地的中介機構來處理一些本地化的租賃事務，但那些想要在博卡拉頓開展業務的全國性合作伙伴，其實也是同樣願意在紐澤西州的布里奇沃特和馬薩諸塞州的弗雷明漢開展業務的企業。

所以，我們有很多種不同的方式可以找到合適的租户，並有效管理這些物業。不過，擴大規模總是件好事。如果我們能在該地區再增加兩到四個購物中心，並將管理職能分散開來，我們當然會努力這麼做。

Paulina Rojas（分析師）

謝謝。

主持人

問答環節已經結束。現在請Jeff Olson發表最后的評論。

Jeff Olson（董事長兼首席執行官）

很好。感謝您的參與。我們非常感謝您對UE的關注，期待很快與您們見面。謝謝。

主持人

今天的電話會議到此結束。您可以斷開線路了。感謝您的參與。

免責聲明：此文字記錄僅用於提供信息之用。儘管我們盡力確保準確性，但在自動轉錄過程中仍可能存在錯誤或遺漏。如需獲取公司的官方聲明和財務信息，請參考公司的SEC備案文件及官方新聞稿。各企業參與者和分析師的聲明僅代表他們在本次通話時的觀點，可能會隨時發生變化。