Urban Edge 2026年第三季度財報：受租約生效推動，調整后FFO上漲

Urban Edge Properties（紐約證券交易所代碼：UE）公佈2026年第三季度歸屬於普通股股東的淨利潤為5140萬美元，即攤薄后每股0.41美元，而上年同期為1490萬美元和0.12美元。這一增長主要是由於出售Briarcliff Commons獲得了3600萬美元的收益，同時隨着新租賃開始產生租金以及資本回收支持了租金收入，調整后每股FFO增長約6%至0.38美元。

核心財務業績

本季度GAAP收益大幅增長，報告的FFO略有下降，調整后FFO有所上升。這一差異反映了REIT特定的非GAAP指標如何對待物業出售收益及其他影響可比性的項目。

FFO扣除了可折舊地產出售收益，而調整后FFO則進一步針對公司認為不能代表持續核心運營的項目進行了調整。

物業出售拉動GAAP收益增長，而核心物業收入改善更為平緩

以6050萬美元出售Briarcliff Commons所獲得的3600萬美元收益佔GAAP淨利潤增幅的大部分。由於FFO不包含房地產出售收益，報告的FFO走勢相反，較上年同期有所下降。

Urban Edge將FFO下降歸因於非現金收入減少，因為上年同期包含了一筆低於市場水平的租賃無形資產沖銷。在對可比項目進行調整后，隨着新租賃開始支付租金以及公司受益於增值性資本回收，調整后FFO有所增加。同店NOI增長提供了進一步的證據，表明儘管頭條GAAP增長主要是由交易驅動的，但基礎物業運營確實有所改善。

投資組合運營與租賃

同店NOI增長4.5%；如果包含處於重新開發中的物業，則增長4.6%。管理層將增長主要歸因於此前已簽署但尚未開業租賃的租金起算。

合併已租賃出租率為96.4%，較2025年9月上升10個基點，但較2026年6月下降20個基點。同店已租賃出租率為96.6%，同比持平，環比上升20個基點。

Urban Edge完成了37項新租賃、續租和期權安排，涉及面積46.3萬平方英尺。新租賃總計5.8萬平方英尺，其中同等空間基礎上的租賃為4.3萬平方英尺，平均現金價差為26.9%。所有同等空間租賃活動總計44.8萬平方英尺，產生的平均現金價差為13.2%。

已簽署但尚未起算租金的租賃預計將增加2100萬美元的年毛租金，相當於當前年化NOI的約7%。預計約70萬美元將在2026年第四季度開始貢獻收入。

資本回收與重新開發

Urban Edge於7月以4040萬美元收購了面積為8.5萬平方英尺的Shops at West Falls Church，並於9月以6050萬美元出售了Briarcliff Commons。買方承擔了后者的3000萬美元抵押貸款，且該出售被構造成反向1031條款置換的一部分。

本季度末之后，該公司以9030萬美元收購了位於博卡拉頓（Boca Raton）、面積為14.0萬平方英尺的Regency Court購物中心。管理層將低於市場水平的主力店租金和有限的剩余租期視為價值創造的潛在來源，同時該交易也建立了Urban Edge在佛羅里達州的首次佈局。

截至季度末，進行中的開發和重新開發項目總額為1.516億美元，估計剩余成本為5660萬美元。公司預計這些項目將產生約12%的收益率。在前12個月內完成的項目代表了3960萬美元的投資，報告的綜合收益率為23%。

流動性與資產負債表

Urban Edge在季度末擁有9.407億美元的流動資金，包括8620萬美元現金和無擔保信用額度下可用的8.545億美元。應付抵押貸款總計16.4億美元，加權平均剩余期限為三年；所有抵押貸款債務均為固定利率或已對衝。淨債務佔總市值的38%。

截至9月30日，該公司無擔保信用額度未償還余額為7500萬美元。此后又借入6300萬美元為收購Regency Court融資，使余額增至1.38億美元。Urban Edge還修改了由The Outlets at Montehiedra擔保的抵押貸款，獲得了1700萬美元的額外資金，並將到期日延長至2033年10月。

2026年業績指引

Urban Edge提高了全年的GAAP淨利潤、FFO和調整后FFO的指引區間。調整后FFO的中位數每股上調了0.01美元，而全年同店NOI增長假設的上調幅度更為顯著。

GAAP淨利潤指引的大幅上調反映了房地產出售收益的影響。核心前景納入了1.85億美元已完成的收購、6050萬美元的資產處置以及更強勁的預期同店NOI增長，但部分被更高的利息和債務費用所抵消。

近期內部人交易

提供的內部人數據顯示，2026年5月發生了一筆首席執行官出售和一筆董事股票獎勵。這些披露描述了交易情況，但並不代表內部人對公司前景的看法。

提供的六個月匯總顯示，通過兩筆交易共買入186,297股，通過一筆交易賣出180,587股，淨買入5,710股。

投資者應關注的風險

• GAAP收益受益於非經常性收益。出售Briarcliff Commons獲得的3600萬美元收益推動了大部分淨利潤增長，並不代表經常性租賃運營。
• 本季度后借款有所增加。收購Regency Court后，無擔保信用額度借款從7500萬美元增至1.38億美元，同時全年利息及債務費用指引也有所提高。
• 未來的租金增長取決於執行力。2100萬美元已簽署但未開業的項目儲備需要租户開業並開始支付租金，而進行中的開發項目仍需預計5660萬美元的支出。
• 出租率趨勢喜憂參半。合併已租賃出租率同比有所改善，但較6月下降20個基點，因此租賃招商和租户留存對維持NOI增長至關重要。
• Regency Court的價值創造計劃面臨重新出租風險。該機遇部分基於低於市場水平的主力店租金和有限的剩余租期，因此最終成效取決於公司在租約到期處理時獲取更高租金的能力。

總結

Urban Edge 2026年第三季度的業績結合了物業出售驅動的GAAP收益增長以及經常性業務更為平緩的改善。新租金起算支持了同店NOI和調整后FFO的增長，而收購和重新開發則拓展了投資組合未來的收入基礎。投資者目前應關注已簽署租賃儲備項目的轉化情況、開發及新收購物業的執行進度，以及借款和利息費用增加對未來FFO的影響。