AG Mortgage IT 2026年第二季度收益電話會議：完整成績單

AG Mortgage IT（紐約證券交易所代碼：MITT）周一公佈了第二季度財務業績。該公司第二季度財報電話會議記錄如下。

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TPG抵押投資信託公司報告了強勁的2026年第二季度盈利，並宣佈戰略收購Cherry Hill Mortgage Investment Corporation，預計這將增強規模和運營協同效應。

此次收購將使公司市值增加約36%，改善流動性，預計將於2026年第四季度完成，從而提供顯着的G & A成本協同效應和增量可供分配收益（EAD）。

儘管利率環境充滿挑戰，第二季度業績仍保持穩定，賬面價值增至每股10美元，EAD涵蓋了每股0.24美元的宣佈股息。

該公司正在積極將資金轉入房屋股權和非機構信貸市場，預計由於戰略先發優勢而實現大幅增長。

管理層強調了解決遺留商業貸款的重要性，預計這將釋放再投資資本，可能為年度EAD貢獻0.20美元。

收購Cherry Hill預計將提供立即的盈利效益，並通過抵押貸款服務權實現收入來源多元化。

該公司的戰略重點仍然是住宅抵押貸款生態系統，計劃利用非機構住宅抵押貸款市場的增長來獲得未來的盈利。

操作者

你好，感謝您的支持。歡迎來到TPG抵押投資信託公司。2026年第二季度財報電話會議。此時，所有參與者均處於僅限工作人員模式。管理層發表講話后，將進行問答環節。要在會議期間提出問題，請按星號鍵，然后按電話上的數字1。請注意，今天的會議正在錄製中。如果您需要任何進一步的幫助，請按星號然后按零。

我現在想將電話轉給公司總法律顧問珍妮·內斯林（Jenny Neslin）。請繼續。

Jenny Neslin -總法律顧問兼祕書

謝謝大家早上好，歡迎參加TPG抵押投資信託基金2026年第二季度財報電話會議。今天與我通話的是我們的首席執行官兼總裁TJ Durkin，我們的首席投資官Nick Smith和首席財務官Anthony Rociello。在我們開始之前，請注意，今天電話會議中討論的信息可能包含前瞻性陳述。今天電話會議期間做出的任何前瞻性陳述都會受到我們提交給SEC的文件中概述的某些風險和不確定性，包括關於前瞻性陳述、風險因素以及管理層討論和分析的警告聲明標題下。公司的實際結果可能與這些陳述存在重大差異。我們鼓勵您閲讀我們向SEC提交的文件中包含的有關前瞻性陳述的披露，包括我們最近提交的截至2025年12月31日年度的10-K表格，以及我們隨后不時向SEC提交的報告。除法律要求外，我們沒有義務也無意更新或審查或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件還是其他原因。

在今天的電話會議上，我們將參考某些非GAAP財務指標。請參閱我們的美國證券交易委員會提交的對賬，以最可比的公認會計原則的措施。我們還將參考今天上午發佈在我們網站上的收益報告和交易報告。要查看幻燈片演示文稿，請轉到我們的網站www.mitt.tpg.com，並單擊主頁上的2026年第二季度收益演示文稿或交易演示文稿（如適用）的鏈接。

再次歡迎撥打電話並感謝您今天加入我們。説完，我想把電話轉給TJ。

TJ Durkin -首席執行官兼總裁

謝謝你，珍妮。大家早上好我很高興地報告MITT又一個強勁的季度，第二季度盈利以及我們宣佈收購Cherry Hill Mortgage Investment Corporation的最終協議，凸顯了MITT的另一個強勁季度。我們相信這筆交易代表着MITT向前邁出的變革一步。合併后的規模將受益於顯着增強的規模、有意義的G & A協同效應以及高度互補的投資組合，該組合仍然堅定地以我們的核心焦點--住宅抵押貸款生態系統為中心。

值得提醒的是，MITT在通過戰略收購執行和創造價值方面擁有良好的記錄，包括2023年12月完成的WMC交易。自那次收購以來，MITT的表現大大優於同行，股息增加了五倍，累計增長33%，同時季度EAD增長約140%。加入Cherry Hill后，合併后公司的市值將增長約36%，大幅改善股票流動性和交易量，同時創造約7.5億美元的股權資本基礎。

這種更大的規模將使我們能夠更有效地競爭、更高效地運營，併爲我們的股東創造更強大的長期盈利能力。我們還很高興MITT的經理TPG從MITT的資產負債表中直接提供約2000萬美元的現金，並提供約1500萬美元的現金與股票對價組合，創造了約30%的有吸引力的現金與股票對價組合。我們相信，這將該交易與傳統的房地產投資信託基金收購區分開來，並顯着增強了Cherry Hill和MITT股東的價值主張。

Cherry Hill股東還將獲得TPG的全面平臺能力、關係和運營專業知識。此外，我們相信此次合併將產生可觀的G & A效率，預計年度成本協同效應約為700萬至900萬美元，進一步支持盈利增長和回報。我們預計將在第四季度完成這項戰略收購。回到第二季度，市場在通脹擔憂重燃和美聯儲政策持續不確定性的推動下度過了充滿挑戰的利率環境。

儘管如此，MITT仍在又一個季度實現了穩定的業績和嚴格的執行。由於我們保持了嚴格的槓桿率狀況並繼續將資本轉入回報更高的住宅信貸策略，本季度的市淨率從每股9.97美元增加到10.00美元。與此同時，Arc Home繼續有意義地擴大規模，融資量達到多年高點。這些舉措幫助本季度的EAD為每股0.24美元，完全覆蓋了我們最近宣佈的0.24美元股息。

值得注意的是，我們公司在過去一年中繼續顯示出盈利增長，儘管我們的遺留商業貸款風險敞口處於非應計狀態，這為我們繼續減少這一風險敞口留下了巨大的上行空間。關於我們的遺留商業貸款，正如我們上個季度討論的那樣，我們零售風險敞口的銷售過程進展順利。買家已經選定，我們目前預計交易將在年底前完成。

在酒店投資組合中，我們仍有望在第三季度末之前解決四個剩余風險敞口中的兩個。更重要的是，我們預計所有這三項決議將按照我們目前的賬面價值發生。這些決議是MITT的重要催化劑。隨着這些遺留頭寸的資本重新部署到我們的核心住宅戰略中，我們預計它將在短期內貢獻約0.05美元的增量EAD。

展望未來，其余兩項酒店業資產正在新管理層的領導下積極重新定位，我們預計明年將開始重新營銷這些資產。該資本的最終回收預計將提供超過每股0.15美元的額外年度EAD收益。總而言之，每年EAD增量總計為0.20美元。總而言之，我們相信MITT正在進入一個新的增長階段。我們一直在執行過去幾年制定的目標，加強平臺，提高盈利能力，併爲公司定位以獲得更高、更持久的回報。

當我們展望2026年結束時，我們相信我們對更強的ROE、更高的EAD和持續的股息增長有着清晰的視野。我們已經在過去七個季度中的四個季度提高了股息，這反映了我們正在建立的勢頭以及我們對業務發展軌跡的信心。我們對未來的機遇感到興奮，並期待在未來幾個季度繼續分享我們的進展。我把電話轉給尼克。

尼克·史密斯-首席投資官

謝謝TJ，也感謝大家今天加入我們。該公司保持活躍，將多余資本轉入房屋股權和非機構信貸，我們繼續看到有吸引力的風險調整回報和整個資本堆棧的強勁需求。MITT有能力繼續受益於非機構住宅抵押貸款市場的增長。如前所述，房屋淨值仍然是我們戰略的核心，我們相信，隨着住宅部門的增長加速，該部門將為公司提供引人注目的機會。

值得注意的是，雖然非機構發行同比增長近50%，但房屋股權板塊的年化增長近150%。隨着我們的合作伙伴關係隨着整體市場的增長而加深，我們預計我們的先行者優勢和持續的市場領導地位將在未來產生紅利。本季度，該公司成功發行了兩筆證券化，總余額超過7.5億美元。第三季度，我們預計將在三項房屋股權證券化中發行超過12.5億美元。

在與領先的房屋股權發起人的合作伙伴關係的基礎上，我們預計能夠繼續這種增長，同時保持嚴格的槓桿率狀況，槓桿率季度小幅增長僅為0.1個百分點，使公司的經濟槓桿率僅為1.8個百分點。重要的是，在當前的水平下，我們有充足的火藥可以通過利用現有流動性或未利用的融資來繼續增長我們的資產基礎，我們預計這將成為額外盈利能力的重要驅動力。

在第六頁，我們重點介紹了第二季度的表現。儘管熊市走強且名義收益率大幅上升，但本季度我們的投資和對衝組合仍出現了適度的按市值計價淨收益。儘管發起背景具有挑戰性，Arc Home仍在本季度向MITT分配了660萬美元的超額資本，同時增加了發起量，並在新推出的房屋股權發行方面取得了早期進展。

這一點，再加上前面提到的資本輪換，推動了公司的盈利能力。繼TJ就解決遺留商業投資組合的狀況發表講話后，我們期待迅速將這些資本轉化為我們核心戰略中有吸引力的機會，以推動EAD的有意義的增長。爲了重申TJ的言論，我們預計EAD每年總計增長約0.20美元，這種改善從第三季度開始，並在2027年加速。

在給安東尼打電話之前，我想就MITT對Cherry Hill Mortgage Investment Corporation的戰略收購發表簡短評論。正如TJ指出的那樣，這是一個高度互補的投資組合。Cherry Hill的抵押貸款服務權將為MITT提供新的收入來源，為現有投資組合帶來額外的多元化。我們相信，這是更廣泛的住宅抵押貸款生態系統的另一個部分，MITT非常適合在未來利用它來產生有吸引力的風險調整回報，並且重要的是，將立即為盈利做出貢獻。

此外，我們相信合併后的資產負債表將提供通過機會性銷售和額外槓桿能力釋放額外資本的機會。交給你了，安東尼。

Anthony Rociello -首席財務官

謝謝你，尼克，大家早上好。第二季度，我們繼續將資本注入房屋淨值貸款和非機構證券化，成功執行了兩項共同發起的交易。我們還在解決某些遺留WMC商業貸款方面獲得了巨大的動力，並在本季度實現了持續強勁的可供分配收益（EAD）。市淨率上漲0.3%至每股10美元，產生2.7%的經濟回報，包括0.24美元的股息。

GAAP淨利潤約為910萬美元，即每股0.29美元。本季度淨利潤的推動力來自我們投資組合和Arc Home的持久EAD、住宅投資的對衝調整收益以及由已收到的350萬美元付款支持的遺留WMC商業貸款的未實現收益，這降低了我們的成本基礎並用於繼續去槓桿化這些投資。我們的投資組合繼續產生高達10%的淨資產收益率，而費用仍在控制之中。

我們確認每股0.24美元的EAD，完全覆蓋我們的股息。淨利息收入，包括我們的對衝投資組合，為每股0.65美元，超過0.45美元的費用和優先股息，產生每股0.20美元的淨利潤。Arc Home為EAD貢獻了每股0.04美元，與上季度一致，並受到發行量增長的推動。我們的投資組合爲77億美元，主要分配在高質量機構符合資格的非QM和房屋淨值貸款上。

雖然由於證券化貸款償還，第一季度的總體資產從81億美元下降，但我們的第二季度證券化將資本部署到未合併的非機構RMBS中，而不是合併貸款中。本季度，我們在計劃的第三季度證券化之前額外購買了7000萬美元的HELCC，並通過執行兩項合作伙伴交易收購了3800萬美元的非機構RMBS，而不會產生倉庫融資風險。展望未來，解決非應計商業貸款將釋放約3000萬美元的資本，用於再投資於高收益住宅投資，進一步提高2027年的股東回報。

在一個強勁的季度結束后，我們很高興能夠執行對Cherry Hill的戰略收購，為兩家公司的股東帶來即時和長期的利益。該交易預計將在2027年通過收購一個產生有吸引力的股權回報的投資組合來推動EAD的增長，同時在合併平臺后實現顯著的運營協同效應。Cherry Hill的機構RMBS和低WACC MSR投資組合帶來了持久的，可預測的現金流，補充了我們的住宅貸款戰略，加強了我們的淨息差，併爲我們的股息提供了強有力的支持。

重要的是，這筆交易通過永久資本實現了規模，而不增加非證券化債務，並得到了TPG的大量貢獻和修改后的經理激勵費用結構的支持，該結構使利益與股東保持一致，TPG對MITT純住宅戰略增長的承諾。合併后，預計經濟槓桿率將穩定在約2.9個百分點，降低Cherry Hill的歷史形象風險，同時保持我們相對同行的保守資產負債表。

由於我們本季度末的流動性為1.12億美元，為MITT提供1500萬美元現金對價，使我們在收盤后擁有充足的靈活性，可以利用更大、流動性更強的平臺。我現在把電話轉回給TJ做總結發言。

TJ Durkin -首席執行官兼總裁

謝謝你，安東尼。最后，我想向Cherry Hill股東發表講話。我們希望您同意這項懸而未決的交易是令人信服的，並且應該為您帶來長期價值。我們期待着歡迎您加入我們合併后的公司，我們真誠地希望您繼續擁有所有權。這樣，我們就可以開放提問隊伍了。

操作者

謝謝如果您想問問題，請按鍵盤上的星號1。要隨時離開隊列，請按星號2。再説一次，這是第一位提問的明星。我們將暫停一會兒，讓每個人都有機會加入隊列。再説一次，如果您想問問題，請立即按鍵盤上的星號和1。我現在沒有提出任何問題。我現在將節目返回給我們的主持人。抱歉，我們確實有一個問題。

我們將回答KBW Bose George的第一個問題。您的線路現已開通。

Bose George -KBW分析師

嘿夥計們。早上好.事實上，首先是收購，維持MSR和機構投資組合的計劃是否屬實？或者對合並后的公司看起來如何有什麼想法？

尼克·史密斯-首席投資官

早上好，夥計們。這是尼克。謝謝你的問題。因此，我們所有的策略都會隨着時間的推移而優化。你知道，人們預計投資組合的一部分將被保留，其他部分將被輪換，這與我們當前的策略沒有什麼不同。

Bose George -KBW分析師

好的太好了實際上，就不同資產的組合而言，拋開收購不談，您如何看待這種情況的發展？您是否認為房屋淨值可能是一個更大的部分，或者一年后這些部分可能會如何？

尼克·史密斯-首席投資官

是的，你知道，從準備好的言論來看，預計住房淨值將繼續加速。我們目前只是看到，第一，那里有競爭優勢和更多的相對價值。所以我預計這種情況會繼續增長。

Bose George -KBW分析師

好吧那里的回報仍然存在，保持相當穩定。似乎那個空間里有很多活動，很多生產。但我覺得回報相對穩定。

尼克·史密斯-首席投資官

是的，聽着，我的意思是，總體而言，市場在非機構領域的競爭變得更加激烈。這一部分本身並不是孤立的，但我們確實認為，由於各種原因，它通常比其他部分更孤立。我們認為，相對於其他細分市場，我們擁有強大的競爭優勢，可以推動更高的回報。

Bose George -KBW分析師

好的，太好了，謝謝。

操作者

謝謝提醒您，如果您想問問題，可以通過按鍵盤上的星號和1來進行。現在，我目前不顯示任何其他問題。我現在將把節目轉回給我們的主持人，以供發表任何附加或結束語。

TJ Durkin -首席執行官兼總裁

感謝大家的加入，我們期待着下季度再次與你們交談。祝你今天愉快

操作者

謝謝今天的會議就此結束。我們感謝您的時間和參與。您現在可以斷開連接。

免責聲明：此筆錄僅供參考。雖然我們努力確保準確性，但自動轉錄中可能存在錯誤或遺漏。有關公司官方報表和財務信息，請參閱公司向SEC提交的文件和官方新聞稿。企業參與者和分析師的聲明反映了他們截至本次電話會議之日的觀點，如有更改，恕不另行通知。