阿爾法買盤：3只房地產股內部人士在市場復甦時買入

在過去的幾年里，商業房地產一直被視為金融上的廢棄建築。

辦公樓空無一人。利率正在上升。房地產價值正在下跌。地區銀行的賬簿上有太多的房地產貸款。

每次關於商業房地產的討論似乎都以有人預測違約浪潮結束，這將壓垮業主、貸方和銀行體系。

其中一些擔憂是有道理的。

大城市的辦公樓永遠無法恢復昔日的價值觀。那些支付激進價格並通過浮動利率債務為購買提供資金的業主正面臨着痛苦的決定。一些貸方將承擔損失，一些借款人將歸還鑰匙。

正在發生。

這種情況並非隨處可見。

投資者犯的最大錯誤之一是將商業房地產視為一個巨大的市場。

該市場並不自由

舊金山市中心一座半空的辦公樓與儲存冷凍食品的温控倉庫幾乎沒有任何共同點。陷入困境的郊區辦公園區與根據長期協議租賃的賭場物業或投資級製造商佔用的工業設施幾乎沒有共同點。

頭條新聞通常是關於最糟糕的房產的，因為這就是戲劇性的所在。

機會正在其他地方發展。

房產價值已經調整。新建設急劇放緩。融資市場再次為優質借款人和高質量房產發揮作用。

市場許多領域的運營基本面仍然穩健，包括工業設施、博彩地產、數據中心、老年住房、醫療建築、必需品零售和專業物流資產。

這個組合引起了我的注意。

當每個人都花了幾年時間解釋為什麼沒有人應該擁有商業房地產時，商業房地產就會變得最有趣。

價格下跌。弱勢業主被迫出售。新建築乾涸。貸方變得更加紀律。

最終，供需開始恢復平衡。

我們似乎正在進入周期的這一部分。

公開交易的房地產投資信託基金提供了利用經濟復甦的一種方式。

他們的股票會立即對利率、經濟擔憂和投資者情緒的變化做出反應。私人財產價值的變化要慢得多。

這種差異可以使我們能夠以低於其房產估計私人市場價值的價格購買公開交易房東的股票。

復甦的下一階段並不需要利率崩潰。

它只需要融資條件變得更加可預測。

如果利率最終下降，這將提供另一個順風。較低的借貸成本將提高房地產價值，鼓勵交易，並使房地產股息收益率與國債相比更具吸引力。

即使利率在更長時間內保持較高水平，資產負債表強勁且能夠獲得資本的公司也可以從借貸過多且無力等待更好條件的業主手中購買房產。

現在不是購買每隻房地產股票並抱着最好的希望的時候。

現在是尋找良好的房產、可靠的現金流、可控的債務和合理的估值的時候了。

這也是觀察內部人士在做什麼的好時機。

企業內部人士出於各種原因出售股票。

他們買房、納税、多元化投資、資助慈善捐贈或送孩子上大學。

出售可能與公司的未來無關。

公開市場購買有所不同。

當一位高管或董事把手伸進自己的口袋購買股票時，這個人正在做出一個非常具體的決定。

這些人已經依賴公司的薪水、獎金和專業聲譽。當他們自願增加財務風險時，值得關注。

內部人士不是魔術師。

他們可能會過早購買、低估問題或對自己的業務過於自信。

內幕交易永遠不能取代研究。

它應該能證實這一點。

最強烈的信號通常出現在股票疲軟、投資者感到擔憂且基礎業務保持穩健時。

重複購買比代幣購買更有意義。用個人現金進行的大筆購買比作為補償獲得的股票更有趣。

這就是Lineage、Gaming and Leisure Properties以及Broadstone Net Lease最近的購買值得審查的原因。

每家公司都擁有截然不同類型的房地產。

這三家公司都有內部人士，他們似乎認為市場低估了他們的房產和未來現金流。

血統不是一個傳統的倉庫房東。

該公司擁有專門的温控設施，使食品從生產商轉移到零售商、餐館和消費者。

截至第二季度末，Lineage在北美、歐洲和亞太地區運營着498個設施，容量約為8700萬平方英尺，容量約為31億立方英尺。

這是一個巨大且難以複製的網絡。

冷藏倉庫不僅僅是一座帶有冷藏裝置的空建築物。

這些設施需要複雜的冷卻系統、可靠的電力、專業勞動力、庫存管理技術以及與港口、高速公路、食品生產商和人口中心有效連接的地點。

客户依靠Lineage來保護寶貴的庫存並不間斷地將其轉移到供應鏈中。

食品製造商不能因為有人提供稍微便宜的租金而隨意將數百萬磅的冷凍或冷藏產品轉移到另一個倉庫。

這使Lineage具有普通倉庫業務所不存在的客户粘性。

隨着食品生產商和分銷商減少了大流行期間積累的過剩庫存，該公司一直在應對經濟放緩。

這種調整給入住率和收入帶來了壓力。

第二季度收入增長0.8%至13.6億美元。調整后EBITDA下降1.8%，而調整后的運營資金下降6.2%至1.98億美元。AFFO每股為76美分。

這些都不是令人興奮的數字。

他們解釋了該股為何苦苦掙扎。

更有趣的發展是同一倉庫的物理佔用率增加了90個基點。

管理層認為庫存正在正常化，行業狀況開始穩定。

這就是我們在尋找轉機時所希望看到的。

報告的財務業績仍然疲軟，但其背后的運營數據開始改善。

Lineage預計2026年調整后的EBITDA在12.6億美元至12.9億美元之間。每股AFFO應在2.80美元至3.05美元之間。

年化股息為每股2.13美元。

Lineage股價最近約為38.61美元，收益率約為5.5%，售價爲AFFO預測的12.7至13.8倍。

對於全球最大的冷藏網絡來説，這是一個合理的價格，尤其是在佔用率接近周期性底部的情況下。

執行主席凱文·馬凱蒂顯然對此表示同意。

Marchetti在8月28日以平均價格約39.50美元購買了25，000股股票。

他用自己的錢投資了近988,000美元。

這不是一次孤立的購買。

他還在3月份以約937，000美元購買了超過24，500股股票。

這就是我喜歡看到的內部活動。

馬爾凱蒂並不是爲了創造有利的頭條新聞而進行儀式性購買。他多次向該股票投入有意義的個人資本。

血統還有工作要做。

6月底，淨債務約為調整后EBITDA的六倍。在調整尚未穩定的發展后，該比率降至約5.3倍，但槓桿率仍然是我們需要關注的問題。

該公司還面臨能源成本、勞動力成本、外匯和全球經濟狀況的影響。

這不是一家在完美環境中運營的完美公司。

這就是為什麼這些股票以這種估值可用。

如果入住率繼續提高，新開發的房產開始產生收益，融資成本最終下降，Lineage有多種方法來發展AFFO。

投資者在等待改善的同時可以獲得5.5%的股息收益率。

遊戲和休閒房地產是我最喜歡的房地產業務類型之一。

GLPI擁有賭場物業，並根據長期三網協議將其出租給博彩運營商。

租户通常支付財產税，保險和維護費用。

GLPI擁有房地產並收取租金。

我喜歡由其他人負責修理屋頂的企業。

賭場對房東來説可能是特別有吸引力的房產，因為它們很難更換或搬遷。

遊戲許可證與特定市場掛鉤。這些房產需要大量投資。許多公司在當地競爭有限的情況下運營，並且已經建立了客户基礎。

一家賭場運營商可能會經歷一個疲軟的季度，或者在資產負債表上犯錯誤，但它仍然需要進入產生收入的大樓。

房地產位於業務的中心。

截至6月30日，GLPI擁有71處博彩及相關物業的權益。其租户包括Penn Entertainment、Caesars Entertainment、Boyd Gaming、Bally ' s和Cordish。

該公司報告了創紀錄的第二季度業績。

AFFO增至3.04億美元，即每股1.03美元，而上一年為每股96美分。

管理層預計全年AFFO在每股4.10美元至4.12美元之間。

年度股息為每股3.28美元。

GLPI最近的價格約為41.10美元，約為AFFO預期的10倍，收益率接近8%。

這些數字很難忽視。

導演厄爾·尚克斯並沒有忽視他們。

8月18日，他以42.24美元購買了10，000股股票，投資422，400美元。

此次收購使他的直接所有權增加到超過107，000股。

該股票隨后以低於他的買入價的價格交易。

個人投資者有機會以低於一位經驗豐富的董事最近支付的價格購買。

租户集中是最大的風險。

Penn約佔年化租户現金租金的55%，而Bally ' s約佔19%。

博彩業也是一項受監管的業務，嚴重的消費低迷將給賭場收入帶來壓力。

租金覆蓋率保持健康。

賓夕法尼亞大學的主租賃覆蓋率接近1.9倍。博伊德大約是2.5倍，凱撒接近3倍。

自公司成立以來，GLPI從未經歷過租户租金違約。

AFFO大約是AFFO的10倍，我們並沒有為這一記錄支付高價。

我們的股息收益率接近8%，而管理層則繼續擴大投資組合並增加現金流。

Broadstone Net Lease擁有根據長期淨租賃租賃的單租户商業物業。

該投資組合主要專注於工業建築，並額外涉足醫療保健、餐廳、零售和其他專業物業。

截至6月底，Broadstone擁有766處房產，佔地4170萬平方英尺。

這些房產出租給加拿大44個州和四個省56個行業的206名租户。

多元化很重要。

一個租户、行業或區域經濟的問題不應該威脅到整個公司。

布羅德斯通並沒有在辦公樓、購物中心或任何其他單一房產類型上下大賭注。

業務繼續表現良好。

第二季度AFFO為7，820萬美元，合每股39美分，比上年增長2.6%。

同店租金收入增長2.2%，得益於合同租金上漲和租賃活動。

管理層將全年AFFO指引的下限上調至每股1.55美元至1.57美元。

該公司目前預計2026年將投資6億至8億美元的房地產。

Broadstone還在擴大其定製開發計劃。

該公司已承諾斥資3.03億美元為財富20強投資級租户建造一處房產。

這些項目可以產生有吸引力的回報，因為租户在施工開始前就致力於建設。

該公司最近出售了1265萬股股票，為其不斷增長的投資渠道籌集資金。

投資者很少慶祝股票發行，因為新股會造成稀釋。

在這種情況下，此次發行加強了Broadstone的資產負債表，併爲收購提供了資本，而許多私人所有者仍然在財務上受到限制。

導演理查德帝國利用由此產生的弱點購買股票。

8月20日，他以21.22美元的價格購買了5，000股，並於第二天以21.10美元的價格購買了5，000股。

他的總投資為211，600美元。

Broadstone股價最近的交易價格約為20.37美元，低於帝國的兩個收購價。

根據管理層的AFFO指導，該股的售價約為預期現金流的13倍。

年股息1.17美元，收益率約為5.7%。

股息消耗了預計AFFO的約75%，留下了合理的緩衝。

布羅德斯通面臨着常見的淨租賃風險。

租户信貸必須受到監控。管理層必須成功完成其開發項目。收購的回報必須高於公司的資本成本。

最近的股票發行也可能抑制每股增長，直到收益被完全投資。

這些風險看起來是可控的。

Broadstone擁有龐大、多元化的投資組合，產生可靠的現金流，擁有不斷增長的開發管道，並支付覆蓋良好的股息。

一位經驗豐富的董事剛剛用自己的資金投資了20多萬美元購買了同樣的股票。

商業房地產並非突然就沒有問題。

復甦將是不均衡的，一些房地產將永遠不會恢復其舊價值。

這正是機會存在的原因。

資本正在轉向更好的建築、更強大的租户和財務狀況良好的業主。

有限的建設應支持入住率和租金。能夠獲得資本的公司可以從借貸過多或等待太久再融資的業主手中收購房產。

血統讓我們接觸到全球食品供應鏈的重要基礎設施。

GLPI提供可預測的賭場租金和接近8%的股息收益率。

Broadstone提供多元化的工業和淨租賃物業組合，並具有防禦性現金流。

這是三家截然不同的房地產企業。

他們還有一些重要的共同點。

每個人都有一個內部人士，他最近認為潛在的回報是值得投入有意義的個人資本的。

內幕交易並不能保證股票會上漲。

它告訴我們，與企業關係最密切的人認為，市場可能搞錯了。

在阿爾法購買，這正是我們想要調查的線索。