頂級經紀人Ryan Serhant表示，隨着住房分成「四個美洲」，抵押貸款3%的房主「被監禁在自己的家中」

Serhant創始人兼首席執行官Ryan Serhant周一表示，「美國不再有房地產市場」，他認為該市場已分裂為「四個美洲」，現金買家、融資買家、陷入低利率抵押貸款的房主和建築商都在應對巨大不同的條件，因為借貸成本上升重塑房地產。

Serhant在CNBC的「Fast Money」節目中表示，當他進入房地產行業時，這種分歧並不存在，因為現金和融資買家曾經在相對平等的基礎上競爭。他説，如今，依賴抵押貸款的買家支付約6.5%的利率和20%的首付，而持有3%抵押貸款的房主實際上被「監禁在自己的房子里」，因為出售意味着放棄歷史最低的借貸成本。

「有現金買家，」Serhant説。「有些買家需要融資。有些業主被鎖在3%的税率中，卻被監禁在自己的家中。還有建築商。」

他表示，現在每個群體都在一個完全不同的市場運營，這標誌着與之前的房地產周期截然不同，當時融資條件對買家的影響更加均勻。

Serhant發表上述言論之際，美國房地產市場在多年賣家主導地位后繼續實現再平衡。CNBC第二季度住房市場調查發現，44%的房地產經紀人目前認為市場買家和賣家之間平衡，高於2025年第三季度的30%。即便如此，負擔能力仍然是最大的障礙，抵押貸款利率和房價仍然是買家最關心的問題。

這種更廣泛的轉變有助於解釋塞漢特的「四個美洲」論點。雖然買家在部分市場中逐漸重新獲得談判權，但那些依賴融資的人繼續面臨借貸成本上升，抵押貸款利率歷史較低的房主仍然不願出售，建築商正在積極競爭以吸引需求。

最近幾周，負擔能力的挑戰也加劇了。房地美最新的一級抵押貸款市場調查顯示，30年期平均固定抵押貸款利率攀升至6.58%，為近11個月來的最高水平，而《科比西來信》引用的Redfin數據顯示，美國現房銷售價格中位數在6月份達到創紀錄的408，776美元。全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，即使住房負擔能力繼續惡化，貨比三家以獲取抵押貸款利率的買家每年可以節省數千美元。

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Serhant表示，建築商已成為一個單獨的市場參與者類別，因為無論市場狀況如何，他們都必須繼續銷售房屋。

他指着北達拉斯説，一個社區的每套房屋從兩年前大約有10名買家競爭，增加到今天每個買家可提供約10套房屋。他説，建築商正在採取措施，提供從繳納財產税到其他優惠等激勵措施，以減少庫存，這讓現有房主難以競爭。

Serhant説：「目前最艱難的市場是幾年前購買的中產階級市場，他們現在正在與建築商在新建築中提供的激勵措施競爭。」

Serhant表示，在德克薩斯州之外，買家正變得越來越「地點不可知」，將搜索範圍擴大到傳統奢侈目的地之外。他説，隨着買家尋求更好的價值和更大的購買力，他的公司看到長島北福克、卡羅萊納州以及葡萄牙和西班牙等海外市場的需求不斷增長。

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