RPT-BreakingViews-公寓鉅額交易表明需要防風雨

作者是路透社Breakingviews專欄作家。所表達的意見是他自己的。

斯蒂芬·甘德爾

紐約，5月21日（路透社Breakingviews）--房地產大亨的帝國需要改頭換面。多家庭房地產投資信託Equity Residential的EQR.N以520億美元與AvalonBay Communities AVB.N合併，將打造美國最大的房東，擁有超過180，000套公寓。利率似乎陷入困境，華盛頓重新關注負擔能力。零溢價的合作和微薄的利潤增長承諾表明，這筆交易是由簡單尋求庇護的願望驅動的。

自2022年美聯儲結束寬松貨幣時代以來，投資者對這類REITs開始產生懷疑。AvalonBay和Equity Residential的股價分別低於其房地產投資組合的淨值，分別為0.87倍和0.82倍。這並不罕見：標準普爾全球（S&P Global）的數據顯示，一系列資產類別的REITs以兩位數的折扣交易。

儘管如此，這並不是一家更大的公司投機性地吞併了一家實力特別弱的同行。Equity Residential將每股AvalonBay股票發行近2.8股，每股價值183美元，略低於公告發布前AvalonBay股票的交易價格。不過，表面上的目標最終將獲得多數股權。

更廣泛的經濟和惡化的政治情緒是該行業最大的問題。當美國央行保持寬松政策時，資本化率--投資者要求的營業收入收益率--不斷下降，這意味着房地產的價值只是增長。大流行后的通脹時期打破了這一魔咒。唐納德·特朗普總統希望將其帶回，但重新出現的定價壓力可能會阻止美聯儲新任主席凱文·沃什（Kevin Warsh）。

這預示着上限率持續上升和估值疲軟。Zillow表示，所有這些都是隨着美國租金同比增長降温至疫情后的低點。

不過，由於絕對價格對普通美國人來説仍然是痛苦的，政客們要求採取更多行動。美國眾議院通過了一項全面的住宅房地產法案，以降低借貸利率並激勵全國各地的新單位。在德克薩斯州奧斯汀等市場已經出現驚人的下跌之后，更多的供應可能會進一步拉低租金。

這筆交易預計將產生1.25億美元的協同效應並不是萬能藥。只有80%來自更可靠的成本節省，僅佔合併運營費用的4%。

Equity Residential首席執行官Mark Parrell在與分析師討論這筆交易時感嘆説，公寓房地產投資信託基金是無差別的，受制於其運營所在城鎮的命運。他的阿瓦隆灣同行本傑明·沙爾（Benjamin Schall）給出了答案：超過20億美元的總現金流以及贏得資本成本優勢的規模。如果利率上升，更強勁的資產負債表將成為壓艙物。如果建設激增，兩人至少有資源參與其中。這不是一次徹底的翻新，但至少是一次新的粉刷。

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背景新聞

AvalonBay Communities和Equity Residential宣佈，他們計劃於5月21日進行全股票交易合併。此次合併將創建美國最大的多家庭房地產運營商。

高盛、摩根大通和富國銀行擔任AvalonBay的財務顧問。摩根士丹利、Centerview Partners和美國銀行向Equity Residential提供建議。

公寓房地產投資信託基金經歷了市場崩潰https://www.reuters.com/graphics/BRV-BRV/BRV-BRV/akpeywlojpr/chart.png

（喬納森·吉爾福德編輯;普拉納夫·基蘭製作）

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