太古内地零售增23%，头部商管轻资产加速收割

（来源：商业客）

头部商管加速向轻资产运营+资产管理人转型，3家在管面积超千万㎡占样本半壁江山；太古内地零售增23%、华润万象生活收入增15.2%，运营质量定胜负。

在最近发布的商业地产零售业态发展报告中，观点指数分析指出，当前行业整体告别粗放式规模扩张阶段，头部企业全面开启战略升级，持续从传统重资产开发商向轻资产运营服务商+专业资产管理人双重身份转型，轻重资产并举的经营模式已成为头部商业地产企业的标准化发展路径。

规模上，头部集中度持续提升，新城控股、华润万象生活、万科（含印力）3家企业的在管项目数量均超百个，在管面积超千万㎡，合计在管规模占15家样本企业的半壁江山。

从核心经营数据来看，头部商业地产企业整体呈现量先于价、销售复苏快于租金复苏的特征，核心项目经营客流与消费活力稳步修复，标杆企业核心业态销售额均实现两位数增长。

其中，太古地产内地零售项目销售额同比增长23%，恒隆地产内地商场租户销售额同比增长17%，华润万象生活购物中心零售额同比增长21.7%，龙湖集团剔除汽车销售业务后的营业额同比增长约16%，复苏强劲。

行业业绩分化格局持续加剧，企业间的营收差距已不再单纯由资产规模决定，而是精细化运营能力、市场研判能力及战略调整能力的直接体现。

在消费结构持续迭代、市场周期波动的背景下，能够精准适配消费趋势、灵活调整业态组合、深耕客群运营的企业具备更强的抗周期能力，能够实现持续稳健增长。

样本企业中，增幅最明显的是华润万象生活，收入达到30.8亿元，同比增长15.2%。其核心竞争壁垒在于构建了稳固的“金字塔”项目梯队，以及全覆盖、多层次的品牌矩阵。

华润万象生活既布局了深圳湾万象城、杭州万象城等核心重奢标杆项目，抢占高端消费市场；也打造了深圳万象天地等高端潮流项目，覆盖多元化年轻消费需求。全方位的项目布局可承接高端、中产、大众等不同层级客群的消费需求，对冲行业周期风险。

龙湖租金同样达到59.8亿元，同比增长8.7%，其核心策略是坚守“聚焦高能级城市，服务中产家庭”的核心战略，旗下天街系列购物中心布局一二线城市核心优质板块，精准锁定国内规模最大的新中产客群。

在消费理性化的大趋势下，中产家庭的餐饮、亲子、休闲娱乐等体验式刚需消费抗波动能力突出，成为龙湖穿越行业周期的核心支撑。

恒隆地产、太古地产作为行业高端商业标杆，当期收入分别同比增长6%、14%。针对传统奢侈品消费降温的市场现状，两家企业主动打破单一重奢依赖，积极引入高端生活方式、原创设计师品牌等多元化非奢侈业态，优化业态结构。

同时持续对核心存量资产开展长周期升级改造，通过场景重塑、品牌焕新、首店引进，提升项目的竞争力。

出租率方面，大部分样本企业整体处于高位。新城旗下吾悦广场出租率达到98.35%、龙湖天街系列达到97.4%、中海旗下购物中心95.3%。行业空置压力集中在少数存量与新爬坡项目上。

整体来看，规模扩张红利见顶，运营质量、资产调改能力、客群定位差异化决定企业租金与收入的增长。头部企业凭借品牌、招商、资金、数字化多重优势持续收割市场份额，行业马太效应强化。

业务发展方面，轻资产成为2026年行业确定性最高的增量路径，头部企业持续加码第三方托管，项目选址更聚焦核心城市、城市更新及存量改造标的。

华润万象生活官宣落地湖北3个轻资产项目，覆盖武汉、省内重点地级市，以存量资产焕新与新区综合体委托管理为主，依托万象系分层产品体系，针对不同资产禀赋匹配万象汇、万象里定位。

外资资管机构同样持续加码国内轻资产赛道，凯德投资2026年在华落子3个轻资产项目，分别为长沙碧湘楚巷、武汉壹为邻、宁波新一中心。不同于传统大型购物中心，这批项目以城市更新、社区邻里商业、街区型商业为主，主打本地化消费场景、便民配套与微文旅街区运营。

以建发商管为代表的区域国央企商管加速从“自持运营”走向对外品牌输出，7月签约莆田华茂购物中心，为项目提供全周期管理服务，这也是建发商管首个对外落地的湾悦汇轻资产项目，标志其湾悦系产品线正式对外输出。

项目定位区域社区家庭商业，聚焦餐饮、亲子、生活配套等抗周期业态，依托建发在福建区域的本土资源，完成存量商业定位重塑、招商落地与后期运营托管，为后续在闽东南、长三角拓展同类轻资产项目打造样板。

新开业方面，据观点指数不完全统计，今年1-9月，全国范围内共开业零售商业项目超230个，总商业体量超1420万㎡，行业新增供给节奏更趋稳健，核心转向优质新项目落地+存量资产焕新升级双向并行的发展格局。

改造项目持续放量，长沙TX、青岛上街里、宁波粮仓改造街区等旧百货、老商圈工业遗存项目主打年轻力、策展式商业，通过空间重构、业态革新、品牌升级等方式升级改造后重新进入市场。

新建项目上，期内代表性开业项目包括杭州恒隆广场、无锡万象城西区、厦门万象城二期、上海首家京东MALL、乌鲁木齐吾悦·花园城等。

值得注意的是，面对消费市场复苏不均衡、新店培育周期拉长、招商不确定性提升的行业现状，多数开发商与商管企业采用分期开业，分区预热、渐进式运营策略，优先开放核心楼层、主力街区与标杆业态，提前启动预热运营。

从样本企业来看，行业新增项目集中度极高。15家核心样本企业中，仅7家实现新项目开业，合计落地11个项目、总体量91.59万平方米。其中仅华润万象生活、新城控股等头部企业保持稳定拓店节奏，绝大多数企业的增长动能已从“增量开店”全面转向“存量同店提质增效”。

未来，行业分化将持续加剧，头部企业有望依托全维度运营优势继续收割市场份额，中小主体的生存空间会被进一步压缩。精细化存量运营、轻资产品牌输出能力将成为商业地产企业穿越周期、实现稳健增长的核心竞争力。